경매책읽기 (23) 썸네일형 리스트형 08 디벨로퍼 과정, 꼬마빌딩을 직접 건축해보자 저자 김상준 디벨로퍼 성공, 독산동 신축이야기 무시무시한 선순위 가처분이 4개나 신청된 물건 금천구 독산동 다가구주택 노후 38년 특수권리 선순위가처분 4개(소유권 다툼 소송 중)-낙찰받아도 가처분자가 승소하면 소유권 박탈 가처분자들이 앞선 소송을 통해 판결문을 받은 경매물건(소유권 이전하지 말고 낙찰대금에서 가액반환 결정)-소멸 이처럼 선순의 가처분권리가 있더라도 가액반환 받으라는 승소판결문이 있다면 가처분권리도 소멸 배당종기일 2021년 7월 지가 사승이 빠르게 진행되어 최대한 분양가를 높이고자 더디게 진행 부동산 투자의 종착점은 최초 기획부터 처분단계 및 분양까지 총괄하는 디벨로퍼가 되어 최상의 수익을 만들어가는 것 처음에는 집합건물(빌라, 오피스텔, 아파트) 낙찰, 수리보수, 처분으로 시작 더 나.. 07 꼬마빌딩 구입 후 법과 제도까지 관리하기 저자 김상준 꼬마빌딩 보유하는 동안 세금 종류 파헤치기 사업자등록과 부가가치세, 취득세, 재산세, 임대소득까지 취득단계 취득세율 4.6%(예외적으로 상가, 주택 다름) 법인 취득 과밀억제권 내 부동산은 중과 보유단계 재산세, 임대소득세(임대료 받을 때도 부가가치세에 대한 세금계산서를 발행 법인과 개인 취득 시 다른 점 염두 근린생활시설의 경우 4.2%계산되지만, 전용주택은 취득세율이 다르므로 양자를 나누 어계산 주택보다 높은 대출한도, 짭짤한 임대수익, 낮은 보유세와 증여세 부담 등이 장점 투기지역이나 투기과열지구로 지정되면 주택 집값의 40%까지만 대출, 15억 초과 주택은 대출금지 꼬마빌딩은 시세의 70~80%까지 대출 세법상 비주택이라서 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과되는데 80억 넘는 경우.. 06 실전을 통해 얻은 꼬마빌딩 투자 노하우 저자 김상준 쓰러져 가는 다가구 주택 수 진흙 속에 진주 경기도 안양 다가구주택 토지 37평 건축물 66평 현황 (1층2가구, 2층 2가구, 지하 1가구) 제시외 건물 약 2평 포함 감정가 6억 감정가 대비 64% 3억 9천부터 경매 우수한 입지성, 주변 토지 시세 대비 절반의 가격 건축물 사용 승인 1985년 37년 노후화 주변 토지 시세 대비 약 30% 저렴 낙찰 후 일부 수리 후 전세 구성 시 투자금 전액 회수 또는 추가 확보 현재 외형을 보지 말고 재구성을 통해 미래의 가치를 보는 능력을 키워야 한다. 신축 및 개축을 통해 현재보다 우량한 부동산으로 탈바꿈하는 것도 가능 토지 전체를 매입할 때는 항상 토지이용계획 확인원을 열람 토지는 2종 일반주거지역으로 건축행위에 있어 별도 제약사항은 없다. 건.. 02 왕초보도 마스터할 수 있는 실전 경매 권리분석 저자 김상준 말소기준권리만 알면 경매 권리분석은 끝난다. 말소기준권리의 종류 경매의 일반적 절차 채권자가 법원에 신청 개시결정 배당요구종기 결정 및 공고를 통해 매각준비 매각방법 등 저정 및 공고 그리고 통지한 후 매각실시 매각 결정절차 이후 대금납부 소유권이전등기 부동산 인도명령 배당절차 말소기준권리될 수 있는 권리 저당권 근저당권 압류 가압류 담보가등기 선순위전세권 경매개시결정등기 은행근저당이 가장 많음 전세권(상황에따라) 말소기준권리를 찾는 방법 7가지 권리들 중 가장먼저 돈을 빌려준 날짜가 말소기준권리 그 권리 기준 밑으로 설정된 권리는 소멸 그 위로 설정된 권리는 특수 물건으로 인수 경매 낙찰자의 현명한 재산권 행사 법적으로 할 수 있지만 합의를 통해 원만하게 해결하자 임차인에 대항력 갖는 권리.. 04 종잣돈 5억모아 꼬마빌딩 건물주 되기 스타트공식 저자 대장 김상준 꼬마빌딩 투자하기전 알아야할 기초지식 정보가 미흡한데 무리하고 과감하게 투자를 진행하다가 피해를 보는 경우가 있다. 기초지식을 숙지하고 투자하자. 첫째, 대지면적-건축행위가 가능한 필지를 말하고 건물이 깔고있는 땅 두번째, 건축면적-일반적으로 1층 바닥면적 혹은 면적이 가장 큰 1개 층 면적 세번째, 연면적-건축물 바닥면적의 합계(지상, 지하, 주차장 모두 포함한 면적)-중대형빌딩은 연면적을 기준으로 가격을 산정하기 때문에 중요지표(연면적이 큰 건물은 그만큼 임대할 수 있는 공간이 넓기때문) 넷째, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적 비율)과 용적률(대지면적에 대한 건축 연면적의 비율) 다섯째, 건물가격(토지+건물)-부동산을 평가할 때에는 토지의 평당가격기준으로 계산한다. 건물 가격보다 토.. 10장 NPL 수익률 극대화 저자 성시근박사님 01 허위소액임차인 체결로 수익률 극대화하기 투자자들이 가장 자주 만나고 쉽게 빠지는 함정-소 액임차인의 최우선변제금 정당한 선순위 임차인, 합법적인 후순위소액임차인이라면 근저당권부 채권자보자 우선배당금을 받아가는 것은 당연 하지만 채무초과 상태의 허위소액임차인, 무상거주 임차인 등 적법하지 않은 배당요구 신청인의 배당금은 단호히 제외 경매법원은 채권자를 위해 허위임차인을 규명해주지 않는다. 그냥 배당을 실시하고, 다툼이 있는 부분은 배당의의 소송에서 판결 받아 처리하라고 미루는 것이 관례-내 재산은 내가 지킨다. 02 일괄경매를 개별경매로 변경해 수익률 극대화하기 토지1만평 입찰금액 56억 49의 필지로 이루어져있다 매각은행은 개별필지의 이 물건을 일괄매각방식 1건으로 경매접수 이 토.. 8장 NPL 8가지 투자 기법을 마스터하라 저자 성시근박사님 01 배당투자 기법 부실채권매입 후 경매에 참여하지 않고, 매각대금에서 배당금을 회수하는 투자 배당투자에 있어 수익금은 경매낙찰 예상가격(배당금액)에서 채권매입가격(매입원가+근저당이전비용+기타대출비용)을 공제한 뒤의 금액 경매낙찰 예상가격과 채권매입가격의 차이가 클수록 우량 채권 매수자입장에서 채권매입가격은 확정값 경매낙찰 예상가격은 추정치 낙찰가격을 정확하게 예측하고, 선순위 채권금액을 꼼꼼히 체크 것은 배당투자어 있어 수익증대 중요 배당투자방식은 경매를 거쳐 명도하는 부담 X 수익금에 세금X 경매낙찰가격이 낮을경우 손해 '론세일'과 '배당조건부 사후정산' 02 유입투자 기법 경매투자자들에게 가장 인기 유입투자 기법 낙찰받아 소유권 취득 후 재매각하거나 임대수익 창출 고가낙찰 가능(배.. 7장 NPL 수익률을 올려라 저자 성시근박사님 01소액임자인 배당배제로 대박을 노려라 소액임차인이 최우선 변제금을 받아가는 만큼 배당금이 줄어들게 된다. 그러므로 부실채권을 매입하기 전에 소액임차인이 있다면, 유동화회사로부터 그 금액만큼 공제하고 매입해야 한다. 그 후 가찐지 진짠지 확인-경매개시결정등기 임박해서 전입한 소액임차인이라면 가짜일 확률이 높다.공제하고 매입했는데 가짜면 수익률 올라감. 누가 소액임차인인가? 배당 순위에서 근저당권을 앞선다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 주택 및 상가 건물의 소액임차인은 전입일자가 선순위근저당권보다 늦더라고 상관 없다. 경매개시결정등기 전에 대항력을 갖추고 배당요구종기 내에 배당 신청만 하면 보증금 중 일정액을 최우선적으로 배당 주택의 소액임차인 경매개시결정등기 전에 주택의 인도와.. 6장 NPL을 사는 방법은 4가지 저자 성시근박사님 01 론세일 투자성공비법 론세일이란 무엇일까? 론세일(대출판매) 은행들이 부실채권을 론세일방식으로 매각하는 것은 재무구조와 BIS 비율 개선, 대손충당금 개선 등의 효과 론세일 계약 절차 채권양수도계약 👇 매매대금지급 👇 근저당이전 👇 채권양도 통지 가치평가에 신중 -해당 부동산의 상태 -시세 -인접물건낙찰 사례 경매낙찬 예상가격을 가능한 정확하게 예측 채권양수도계약서 항목 -양도대금 -계약금 -잔금 지급기일 -잔금일자 -대금이 지급되지 않았을 때의 유예기간 -계약해지에 따른 손해배상 규정 등 -양도인은 계약과 동시에 모든 조치, 소송, 채무, 약정, 손해배상 청구로부터 영구히 면책된다는 내용 론세일 방식의 장단점 장점 첫째, 느긋이 경매를 지켜보다가 매각대금에서 배당받음(배당투자) 둘.. 5장 NPL 이것만은 알고 덤비자 저자 성시근 01 기본부터 이해하자 담보란? 채무를 이행하지 않을 경우 대비해 채권자에게 제공 되는 것-담보는 인적담보와 물적담보(저당권, 유치권, 질권 등 부동산) 근저당이란? 채무를 이행하지 않았을 때 법원의 소송절차없이 곧바로 경매진행, 경매가 진행되면 우선적으로 변제받을 수 있는 권리 우선변제권이란? 변제할 수 있는 돈은 제한되어있는데, 채권자가 여러명인 경우 순서대로 배당-선순위자가 전액을 변제받은 후, 나머지가 있다면 후순위권자가 변제를 받게 된다. 우선변제권을 가진 채권은 -근저당권 -전세권 -확정일자부 임차인 등 채권최고액이란? 원금+이자등. 1금융권 120% 2금융권 130% 02 입찰가격, 신의 한 수를 찿아라 부실채권투자 역시 경매낙찰 예상가격을 정확하게 예측한 사람이 돈을 따는 게임.. 이전 1 2 3 다음
