08 디벨로퍼 과정, 꼬마빌딩을 직접 건축해보자

저자 김상준

디벨로퍼 성공, 독산동 신축이야기

무시무시한 선순위 가처분이 4개나 신청된 물건

금천구 독산동 다가구주택
노후 38년
특수권리 선순위가처분 4개(소유권 다툼 소송 중)-낙찰받아도 가처분자가 승소하면 소유권 박탈

가처분자들이 앞선 소송을 통해 판결문을 받은 경매물건(소유권 이전하지 말고 낙찰대금에서 가액반환 결정)-소멸

이처럼 선순의 가처분권리가 있더라도 가액반환 받으라는 승소판결문이 있다면 가처분권리도 소멸

배당종기일 2021년 7월
지가 사승이 빠르게 진행되어 최대한 분양가를 높이고자 더디게 진행

부동산 투자의 종착점은 최초 기획부터 처분단계 및 분양까지 총괄하는 디벨로퍼가 되어 최상의 수익을 만들어가는 것

처음에는 집합건물(빌라, 오피스텔, 아파트) 낙찰, 수리보수, 처분으로 시작
더 나아가 토지 매입하여 토목작업, 언허가 등을 통해 가치 추가 후 수익 만들기
이 정도 단계가 지나가면 자신도 모르게 땅 매입, 기획, 설계, 분양하는 과정을 그리게 된다.

이처럼 부동산 경매를 통해 가치가 높은 토지 선정 후 안전 이윤을 미리 확보한다면 부동산 개발 사업은 무조건 이기는 투자가 된다.

36평 소형 토지에 주택 5가구, 근생 1가구

36평 토지 2종 일반주거지역
건폐율 60%, 용적률 200% 적용
바닥면적 약 22평
전체 75평까지 건축
1층 근생 1가구
2~3층까지 약 10평 4가구
마지막 일조권 때문 4층 1가구 14평(테라스 서비스)

토지매입비용 4억
건축비 (600 × 80) 4억 8,000만 원 5억 잡고
총비용 9억

건축자금 대출 및 토지담보대출 80%

신축 분양가 평당 2,500만 원
공용 부분 제외 70평만 분양한다고 해도 14억
5억 원의 수익 기대

애초 토지를 저렴하게 매입으로 이기는 투자가능

인풋이 똑같으면 아웃풋 또한 똑같다는 것을 하루빨리 깨달아야 한다.
단기간에 드라마틱한 성공은 없다.
포기하지 않고 지속해서
노력했을 때 비로소 원하는
성공을 만들 수 있다는 것을
꼭 기억했으면 좋겠다.

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디벨로퍼 성공, 인천 신축이야기

적은 자본금으로 건물주가 될 수 있는 경매 물건

부평구 근린주택경매
주거용보다 근생 비율이 높아
낙찰가액의 80% 감정가액의 70% 대출
토지 84평
건물면적 329평
2종 일반주거지 용적률 최대 250% 210평 건축
지층 64평 건축
제시외 38평 추가 건축(창고 사용) 매각 포함
지층은 용적률에 적용받지 않아 건물의 가치가 높아진 형태

감정가 14억 3,000
1층 근생 50평
2층 근생 50평
3층 주택 48평
4층 근생 43평
5층 주택 36평
지층 64평
제시 외 건물 38평

38년 노후화(심하면 유지보수 비용이 발생할 수 있어 부분 컨디션을 잘 체크)

물건지 반경 500m 인천 1호선 동암역
바로 앞 버스정류장
초, 중, 고 인접 상가 수요는 양호
8차선 대로변 코너 하방경직성이 강한 희소성
주변 임대시세 1층 상가 42평 월세 250만 원(평당 약 6만)
보수적 접근 평당 4만 원 × 약 329평=1,300만 원
통상 꼬마빌딩 매각수익률은 4% 대면 환금성 좋게 매도 가능
약 32억 매도 가능할 것으로 보임

발굴되지 않은 보석 같은 부동산

장점 2가지
첫째, 지층을 구성하고 있어 더 많은 면적 사용
둘째, 저평가된 임대 구성이 되어 있어 건물 리모델링을 통해 가치 상승으로 임대수익을 정상궤도로 올려놓는다면 매각을 통해 많은 차익실현

경매 최저가 14억 3,000
예상 매매가 32억 차액만 17억

하지만 채권금액 5억 원대로 경매 취하 가능성

장점
첫째, 향후 변경될 미래가치(반대편으로 십정 5구역 재개발 진행 중) 총 2,200세대 초, 중, 고 품고 대단지 아파트

둘째, 입지성(동아 역과 간석역이 근접), 8차선 대로와 맞닿아 있으며 코너, 바로 앞 버스정류장이 있어 지속적인 유동인구 확보

마지막, 꽉 채운 건축면적, 토지는 2종 일반 주거지역 건폐율 60% 용적률 250% 이하 적용 지역. 하지만 실제 건축면적은 329평으로 약 100평 정도가 추가 건축됨. 추가 시래기 면적을 확보한 것은 지하 64평을 가지고 있기때문(건축법이 느슨한 38년 전 건축)

낙찰 후 전체 리모델링 예정(5층 주택도 근생 용도변경)
329평 보수적으로 300평만 임대료 계산
주변시세 평당 5만 원 보수적으로 3만 원
최소 1,000만 원 정도 임대료

주변 꼬마빌딩 매각수익률은 3% 형성되지만 여유 있게 4% 접근 연간 임대료 1억 2천 수익률 4% 나눠주면 30억 매도가능

입찰가는 얼마?
건물이 너무 노후와 신축을 예상하지만 부수고 신축한다면 건축면적의 축소로 리모델링이 답

통상 리모델링은 신축의 20%
리모델링 비용 최대 2억 정도
18억 중반대 작성
총 21억 투자 향후 30억 매도 9억 예상수익

일반투자자는 현재의 수익만 보는 게 일반적
극강 노후건물로 임대료도 300만 원 정도로 측정
매력이 없다고 생각할 것

하지만 리모델링이라는 출구전략을 통하면 보석이 된다. 어떤 시야를 갖고 어떤 출구전략을 구성하냐에 따라 부동산의 가치는 변한다.

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디벨로퍼 성공, 서초구 신축 이야기

디벨로퍼? 부동산 개발자
개발, 생산, 조립, 유통까지의 모든 공정의 프로젝트를 기획하며 분양까지 진행하는 것을 의미한다.

디벨로퍼로 성공하는 방법

첫째, 개발 시작 전 단계에 수요층이 충분히 받쳐주는 토지는 선별하는 일

서초구 코너 자리 1993년 사용승인 28년 된 낡은 건물 낙찰 감정가 100% 31억

둘째, 권리사항과 주변 입지

낙찰 후 인수되는 권리는 없다. 공유물 분할에 의한 형식적인 경매로 취하되거나 불허되지 않는다.
2호선과 4호선 환승역인 사당역 반경 약 500m 인프라 좋은 편 초등학교, 근린생활 시널, 공원, 주민센터
방배 5구역과 13구역 재개발 빠르게 진행 중 개발호재

세 번째, 주변 시세
토지면적 52평 35억대 다가구(토지 평단가 6,700)
또 다른 매물 49평 33억(토지 평단가 6,600)
외진 곳은 토지도 평당 5,000
물건 평당 5,300

주태+상가
상가비율이 더 높으면
상가 취득세 4.6%로 부과(주택 취득세 기준 ×)
경락잔금 대출도 상가로 간주 대출 유리

2종 일반주거지 건폐율 60% 용적률 200%

완제품을 판매해 적은 수익에 만족하기보다 그다음 단계로 본인이 직접 생산자가 되어 부동산의 가치를 극대치로 끌어올려 높은 수익을 만들어보자.

  
입찰 그 이후 성공적인 경매 과정

118평 건축행위
코어 부분, 공용 부분, 일조권 사선제한 등 모두 제외하면 90평 정도

서초구 주변  빌라 평단가 6,000만 원
보수적으로 평당 5,000 분양가 측정 약 45억
매입가 31억 100평 건축 6억 차액 8억
수익률 21%
레버리지
실 투자금 7억
수익률 90%

경매는 차순위와 대결하는 입찰경쟁이 아니다. 감정가 대비 무조건 저렴하게 받아야 하는 경쟁이 아니다.
부동산을 매입해 새로운 가치를
부여하고 전략을 어떻게 잡을 것인지, 얼마의 수익을 낼 것인지 정확히 판단해야 한다.