04 종잣돈 5억모아 꼬마빌딩 건물주 되기 스타트공식

저자 대장 김상준

 

꼬마빌딩 투자하기전 알아야할 기초지식

정보가 미흡한데 무리하고 과감하게 투자를 진행하다가 피해를 보는 경우가 있다.
기초지식을 숙지하고 투자하자.

첫째, 대지면적-건축행위가 가능한 필지를 말하고 건물이 깔고있는 땅

두번째, 건축면적-일반적으로 1층 바닥면적 혹은 면적이 가장 큰 1개 층 면적

세번째, 연면적-건축물 바닥면적의 합계(지상, 지하, 주차장 모두 포함한 면적)-중대형빌딩은 연면적을 기준으로 가격을 산정하기 때문에 중요지표(연면적이 큰 건물은 그만큼 임대할 수 있는 공간이 넓기때문)

넷째, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적 비율)과 용적률(대지면적에 대한 건축 연면적의 비율)

다섯째, 건물가격(토지+건물)-부동산을 평가할 때에는 토지의 평당가격기준으로 계산한다. 건물 가격보다 토지의 가격이 더 크기 때문

건물가격 인점분
준공 3년미만 연면적당 평당 500만원 내외
준공 3~5년 연면적당 평당 300~400만원
준공 5~10년 연면적당 평당 200~300만원

10년이상은 건물가격을 따로 산정하지 않는다.

여섯째, 임대수익 및 연수익률-투자를 할 때 직접 계산할줄 알아야한다.

임대투자 수익률 계산법

1.매매금액-융자금액- 보증금=투자금액
2.월임대료전체-이자비용=월 순수익
3.월 순수익×12=월간순수익
4.(연간 순수익÷투자금액)×100=순수익률

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꼬마빌딩 출구전략을 통해 건물에 트랜드를 입히자

신축또는 리모델링이 요구되는 적절한 시기

첫번째, 건축물의 내ㆍ 외장재가 노후되어 인근 건죽물과 조화를 이루지 못 할 때

두번째, 건축물의 용도를 변경하고자 할 때

세번째, 기존설비가 노후되었거나 인터넷 등 새로운 정보통신시설이 필요할 때

네번째, 유지ㆍ보수 비용이 과하다고 판단될 때

다섯째, 에너지 비용이 부담스럽거나 임대율을 올려 임대수익을 높이고 싶을 때

여섯째, 재건축하기에는 경제적 이익이 없다고 판단될 때

이 중 하나가 꼬마빌딩 투자에 있어서 출구전략이 될 수 있다.

신축보다는 리모델링을 하는 것이 공사기간도 짧을뿐더러 비용도 절반가량이면 충당이 가능하다.
많은 건물주가 리모델링을 선호한다.

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꼬마빌딩의 가치를 살펴봐야 할 레버리지 효과

꼬마빌딩이란? 5층 이하의 상가 혹은 다가구 주택을 의미하며 연면적 300평 이하의 매물

4~5층 정도의 높이의 건물로 상가밀집건물이며 시가 100억 원 이하, 연면적 1,000평방이터 이하의 건물

10~50억 건물이 전체 매매건수 57%차지
아파트보다 규제가 덜해 70~80% 대출가능
종합부동산에 부과되지 않음
여러채 보유해도 중과세가 없다
증여할때도 60%이상 낮게 측정

첫째, 유동인구를 잘 따지며 역세권인지 입지 확인
둘째, 꼬마빌딩을 고를 때 대로변의 폭이 좁은 곳의 건물을 골라야 사람들이 많이 몰린다.
셋째, 리모델링을 통한 공실률을 낮추면 해당 입주하는 업주에 대한 파급력은 분명히 있기 때문에 리모델링이 중요하다.
넷째, 지역의 개발관련 정보를 어느 정도 숙지하거나 이해해야한다. 저평가된 것을 잘 골라내면 그만큼 유리하다.
다섯째, 상가비중이 높은 것

경매를 통해 기준시가보다 60%낮게 측정된 금액 또는 그보다 낮은 금액으로 투자가능하다. 그리고 리모델링이나 엘리베이터 설치 등을 통해 빌딩의 가치를 높이면 큰 시세차익을 기대할 수 있다는 것이 꼬마빌딩 투자의 핵심요소다.

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경매로 꼬마빌딩을 구매할 때 주의해야 할 사항은?

대표적으로 메이크업이라는 용어를 쓰면서 꼬마빌딩을 예쁘게 포장해서 수익률 좋은 고가의 매물로 만드는 행위-임대료 올리는 편법

첫째, 3~6개월 동안 임대료를 내지 않아도 되는 렌트프리로 임치인을 유치하거나 혹은 임차인에게 인테리어비용을 전액 지원해주고 고가의 임대료로 돌려받는 경우

둘째, 건물 임차인이 임대인과 특수관계인 사례-서로 사전에 높게 임대료를 설정하여 건물의 수익률을 포장한 후 높은 시가에 매도. 1~2년지나면 계약이 종료되고 공실로 남는다.(빈번하게 발생)

셋째, 건물의 수익률을 예쁘게 포장해서 아무것도 모르는 투자자에게 고가로 매물을 넘기는 수법.처음부터 사기칠 생각으로 6개월~1년 정도 있다가 전부 휴업 폐업 하거나 계약을 종료하는 전형적인 사기수법이다. 꼬마빌딩 투자시 주변보다 높은 임대시세로 구성되어있다면 의심

가장 중요한 것은 꼬마빌딩주이 왜 파는지 그 이유를 아는 것이다.

꼬마빌딩을 구매할 시 필수로 체크

첫째, 내가 사려고 하는 건물과 동일한 스팩을 가진 건물의 최신 매각 사례를 3곳 이상 확인해본다.

둘째, 주변 임대시세를 확인한다. 시세 대비 임대료가 저평가된 건물이 수익이 높다. 그러기 위해서는 중개사에게 임대료 조사를 요청해야 하며 임대 시세도 본인이 꼭 확인해야 한다

셋째, 건물 등기부 등본에 거래명세, 채무 현황, 전세권 및 기타사항이 설정된 것을 확인해야 한다.

넷째, 건축물대장 용도, 면적, 주차장 주차대수도 불법으로 기재되어 있는지 확인해야 한다. 만약 주차가 3대 가능하다고 표기되어 있어 계약을 했더니 실제로는 1대만 가능하고 2대의 주차 자리에 임차인이 위반건축물을 지어서 영업하고 있다면, 위반건축물 철거 때문에 임대수입이 줄어들 수도 있다. 위반건축물로 이행강제금이 발생

다섯째, 토지대장을 확인하여 공법규제, 지구단위 규제가 묶여 있는지 확인해야 한다. 용도지역 1종인지, 2종인지 확인하고 대지 모양을 정확하게 인지하고 지구단위 계획에 걸려 있는지 확인하는 것도 필수! 구청에 신축 가능한지도 확인! 신축이 되는 줄 알고 매입을 했다가 옆 건물과 공동개발로 묶여 팔지 못하는 경우도 종종

여섯째, 전체 근린생활시설로 매입해야 대출이 80%까지 가능하며 공동담보 가능한 것이 있다면 추가 대출도 가능하다. 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획, 주변 매매 시세, 주변 임대 시세와 공실률을 체크해보면 더욱 안전한 건물 구매가 가능하다.

중요한 것은 수익률이 높으면서 동시에 안정적인 상품은 시장에 나오지 않는다는 점을 인지하는 것이다. 즉, 나에게까지 기회가 오지 않는다는 것이다. 본인은 아무것도 하지 않고 남의 이야기만 듣고 꼬마빌딩에 투자하면 투자 손실을 피할 수 없으니 스스로 부동산 전문가가 되어 합라적인 투자를 해야한다.

 

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왜 꼬마빌딩에 투자해야 하는가?

 

감정가 2억원대인 꼬마빌딩이 왜 11억 원대에 낙찰?
수성구 상업지역 꼬마빌딩
토지포함 평당 5,000 시세 형성
건물만 매각 11억낙찰
금토지구 뉴딜 시범도시 사업계획
시세 평당 500(100평을 사도 5억)
신축 평당 300(신축비 3억)
그런데 왜 11억이나주고 낙찰
보상이 가능한 물건
토지는 현금청산대신 별도의 토지보상 가능
지상에만 재산권이 형성되는 건물은 전액 현금청산

청구금액1,000만원 때문에 경매집행
채무자는 경매에 참여하지 못하니 대리 고가낙찰
1,000변제하고 남은금액은 전액 소유자에게 배당

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소액으로 투자할 수 있는 꼬마빌딩도 있다.

마포구 홍대입구역, 저렴한 가격과 입지성
장점은 29평 토지가 평당 2,000만원대 주변시세밸류 단독다가구 2019년기준 3,200만원대 거래
2021년 4,700만원대 거래로 저렴한 시세로 경매가 진행

두번째 장점은 히석되지 않는 입지성-건물등기부 등본에는 주택으로 등재, 건축물대장상에는 제2종 근린생활시설로 용도 가 변경되어있다.

등기부등본은 법원이, 건축물대장은 행정자치부가 관리 건물의 물리적 현황에 관한 내용은 건축물대장을 우선시 그외 소유권 권리관계는 등기부등본을 우선시, 부동산의 용도를 결정짓은 것은 건축물대장이다. 경매물건은 취득세 중과없이 4.6% 단일세율이며, 경락대출 또한 80% 주거용 부동산이 아니어서 주택 수 산정에서 제외

노후주택은 리모델링을 통해 새로운 가치를 부여하라

근린시설 매입시 핵심인 도로 부분 체크
건축법상 4m 도로가 인접하지 않아 신축 및 재건축에 허가를 받기 어렵다. 또한, 레미콘 차량과 대형 트럭이 진입할 수 없어 건축이 불가하다. 우선 이 지역의 관할 지자체 문의한 결과 신축 및 재건축은 불가하는 답변, 그 외 마감재 변경과 내부 리모델링은 충분히 가능한 것으로 확인

서울특별시 가꿈주택이라는 노후주택 리모델링 사업을 추진하고 있다. 최대 50%리모델링 비용까지 지원받을 수 있다.

부동산 개축 및 리모델링을 통해 새로운 가치를 부여하고 임대수익 및 지가 상승, 두마리 토끼를 전부 잡을 수 있다.

노후주택 리모델링이 적합한 경우는 재건축 시 용적률에 못미칠 때나 소액으로 투자를 진행 할 때, 사업용 시설이나 셰어 하우스 등으로 용도를 변경하면 수익 창출이 가능

리모델링 주의점
벽을 허물거나 대수선을 할 때 뼈대 전체에 심각한 문제른 초래할 수 있다는 사실 명심. 구조안전진단을 받아 사고 미리방지

토지차익 3억
임대수익 6%
홍대입구역 도보 10분거리에
6억대로 꼬마빌딩 매입기회

그 누구도 소액경매를 거치지 않고 정상에 오를 수 없다. 현 시대에는 투자를 하는 것보다 투자를 준비하지 않는 것이 더 위험하다.