10장 NPL 수익률 극대화

저자 성시근박사님

 

01 허위소액임차인 체결로 수익률 극대화하기

투자자들이 가장 자주 만나고 쉽게 빠지는 함정-소
액임차인의 최우선변제금

정당한 선순위 임차인, 합법적인 후순위소액임차인이라면 근저당권부 채권자보자 우선배당금을 받아가는 것은 당연

하지만 채무초과 상태의 허위소액임차인, 무상거주 임차인 등 적법하지 않은 배당요구 신청인의 배당금은 단호히 제외

경매법원은 채권자를 위해 허위임차인을 규명해주지 않는다. 그냥 배당을 실시하고, 다툼이 있는 부분은 배당의의 소송에서 판결 받아 처리하라고 미루는 것이 관례-내 재산은 내가 지킨다.

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02 일괄경매를 개별경매로 변경해 수익률 극대화하기

토지1만평 입찰금액 56억
49의 필지로 이루어져있다
매각은행은 개별필지의 이 물건을 일괄매각방식 1건으로 경매접수

이 토지를 누가 낙찰 받을것인가?
-부동난개발업체
-건설업체
-풀 옵션 개발 및 운영업체
-헬스케어타운 개발업체
-은퇴 후 주거할 전원주택 건설업체
-전원풍의 풍요로운 생활을 꿈꾸는 개인
-은퇴 후 전원생활을 꿈꾸는 개인
-시세차익을 남기려는 투자자
-토지 분양업체 등등

본 매각토지는 기반시설 정비, 누구나 낙찰 받으면 건축이 가능하다는 건축과의 확인-개발업체보다는 불특정 다수의 개인이 낙찰받을 확룰이 높을 것 이라고 결론 도달

은퇴자들을 위한 전원주택지로 개별매각 - 고가낙찰 유도 - 채권회수 유리

민사집행법 - 2개이상의 부동산을 공동담보로 근저당권이 설정되어있다면, 채권자는 일괄경매 또는 개별경매를 선택할 수 있다. 그런데 일괄경매의 경우, 1개 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 또한 이럴경우 채무자가 각 대상물을 지정할 수도 있다.

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03 2018년 4월 30일 이전 대출채권의 대위변제로 수익률 극대화하기

연체가산율 3%로 제한하는 '고시'

금융위원회는 취약지주 보호명문으로
2018. 04. 30.이후 연체가산율을 3%로 제한 고시
법정 최고지연배상금율은 연24%이내에서 연채가산율 3%(최초대출이율+연체가산율3%)를 적용한다. 대부업법 시행령 개정으로 2019.06.25.부터 연체가산율 3%제한

2018.04.30.이전 대출채권은
금융기관별 연체가산율 적용

제1금융권 17%~21%(기업은행 12% 매입채권신중)
신용협동조합 및 새마을금고 22%
상호저축은행은 24%
연체 최고금리로 대부분의 여신거래약정서를 작성했다.

대위변제투자 확인사항

경매신청권자가 경매 신청 시, 연체이자율은 최고 몇 %를 적용했는가?

경매법원의 배당금 산정 시 기준이 되는 경매개시결정문에는 연체이자율을 몇 %로 결정했는가?

최초 대출약정 당시의 여신거래약정서는 연체이자율이 몇 %까지 가능한가?

2018.04.30.이후에 기존 대출의 연장을 위하여 계약을 갱신했는가?

대위변제 투자자를을 위한 출구전략

-2018.04.30.이전 채권 매입에 주력할 것
-후순위 근저당권 채권 매입에도 적극참여 할 것
-금융기관 채권의할인 매입이 가능한 대부업체를 설립할 것
-금융감독원에 등록한 대부업체와 연대하여 투자할 것

연체가산율 3%제한에 따라
이전-양질의 NPL이라면 원금,연체이자100%매입
현제-연체이자할이은 기본이고 원금도 할인 매입

후순의 채권자(대부업체 또는 캐피탈의 근저당권)설정되어있다면, 배당이의 소송을 제기할 수도 있으므로 피하는게 상책

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04 후순위 근저당권 매입으로 수익률 극대화하기

1순위 근저당권부 채권관심을 2,3순위로 전환할 필요
연체가산율 3%덕에 2,3순위로 가는 배당금이 많아짐
후순위 근저당권을 대폭 할인해서 매입

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05 후순위 개인 근저장권 할인 매입으로 수익률 극대화하기

개인근저당이나 채권 매입에 있어서 가장 중요한 것이 '채권의 진정성'

법원서류 열람에 필요한 위임장도 받고, 법원경애서류도 열람하여
-집행관의 현황조사서
-감정평가서
-선순위채권
-조세채권
-임금채권
-건강보험 등 4대보험 채권신고내역
-임차인의 신고내역
-기타 자료 검색 등

주민센터 전입세대 열람-경매기입등기를 기준으로 임차인이 전입되어 있다면,
소액임차인의 최우선변제금도 공제하고,
선순의채권도공제하고,
경매낙찰 예상가격을 기준으로 예상배당표를 작성하고 정확한 매입가격을 산정

물론 배당요구 종기가 지나지 않아 불확실성이 있다면
, 선순위 채권에서 발생할 금액만큼 매입금액에서 공제하고 잔금을 지급한다는 특약을 넣을 수도 있다

자, 여기까지 준비가 되었다면 질권대출 가능금액 이자 등을 협상, 여기서 가장 중요한 것은 '채권의 진정성'-사기피해방지

원금 100,000,000
채권최고액 130,000,000
채무자가 중간 20,000,000을 변제했다면
배당기일에 채무자의 배당이의소송 제기로 낭패

개인채권의 진정성 확인방법
채무자로부터 직접 '채무확인서'를 받고
채권자가 채무자에게 자금을 이체해준 통장사본 확인
이런자료는 근저당권부 질권대출을 받을 때 은행이 요구하기도 한다.

채권자에게는 차용증서 또는 근저당권 설정계약서, 근저당권 등기필증, 여신거래약정서 등 대출 시 필요한 원인 서류를 확인-이들 서류 예시 질권은행이 요구하는 것

임차인이 있다면
'임대차계약서 또는 임대차보증확인서'
현재 거주중인 임차인을 마나 '신분증 확인 및 복사'와 임차보증금이 맞다는 '사실확인서'에 자필서명을 받아야 배일기일에 곤란함을 피할 수있다.

개인근저당권 또는 법인근저당권 채권이 좋은 이유는 대출금리가 높고, 연체가산율 제한을 피할 수 있으며, 연체이자율을 법정최고이율인 24%까지 받을 수 있기때문

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05 지분NPL 투자로 수익률 극대화하기

지분이 경매로 나오는 가장 흔한경우가
상속 또는 부부공동명의 부동산

지분투자핵심 '공유자 우선매수'기회를 1회 한하여 확보

전략

1. 내 것을 사라 - 경매ㆍ공매 매수 후, 타 지분권자에게 보유 지분을 고가에 매각한다.

2. 네 것을 팔아라 - 경매ㆍ공매 매수 후, 타 지분권자의 보유 지분을 저가에 매입한다.

3. 함께 팔자 - 공유 지분권자와 공동매각 후, 공유 지분 비율에 따라 배분한다.

4. 함께 임차하고 함께 팔자 - 공유 지분권자와 공동으로 임대차 계약을 하고, 향후 공동매각 후 지분 비율에 따라 배분한다.

5. 돈이 없다면? - 공유지분자 공동으로 담보를 제공하여 대출을 받음과 동시에 대출금을 활용해 타 공유지분권자에게 매각하거나 공유지분권자의 지분을 매입

6.배째라 - 특정 부동산은 현물 분할할 수 없으니, 공유물 분할청구소송으로 현금 청산을 위한 일괄경매를 진행한다.

7. 무단 사용 중이라면 - 타 공유권자에게 부당이익반환 청구권 등을 행사하여 임료 수익을 창출한다.

8. 공유자 우선매수권 행사 - 공유자우선매수권 행사로 타 공유지분권자의 소유권을 경매ㆍ공매 절차에서 우선 매수하여 취득한다.

9.보상이 가능하다면 - 공익사업지의 편입, 재건축, 재개발 지역은 현금 청산금으로 수익을 창출한다.

tip
공유자우선 매수의 기회는 단 1번
여러번의 기회를 갖기위해 소유자를 여러명으로


유입투자기법

경매ㆍ공매절차에서 가장 좋은 유입투자기법으로는
경매낙찰 전에 경매의 매각대상부동산에 포함되지 않는 타 공유자의 지분 또는 일부를 전체를 저가에 매입

타 공유자의 지분을 매입할 수만 있다면, 매각기일에 제 3자의 낙찰가격으로 공유자 우선매수권을 행사

이때 단독명의 말고 복수명의-다수의 명의자 이름으로 차례차례 신청할 수 있기 때문(예비 입찰자들의 기회를 박탈함으로써 저가 매입의 기회로 활용)

다른비법

국세징수법에 의한 공매 진행시 낙찰 받아서, 동일한 부동산의 타 지분권자 지분이 경매진행 될 때 공유자우선매수권 행사를 통해 타지분권을 매입하는 방법-반대로 경매로 낙찰받아서, 공매여서 공유자우선매수권을 행사할 수도 있다.

사례

1개의 부동산 2인 이상 소유권

-채무자의 동의를 받아 지분NPL을 매입-임의대워변제 방법

-임차인을 활용해 선순위 지분 NPL을 법정대위변제하는 방법

-후순위 개인근저당권을 매입해 선순위 지분 근저당을 법정대위하는 방법


배당투자기법

중요한것은 경매낙찰 예상가격, 예상배당표를 통해 채권회수 예정가격을 정확하게 산출해야한다.

공매에도 관심을

기본으로 알아야할 것

압류재산 - 국세징수법 및 지방세법 등의 의거 국세, 지방세 및 각종공과금 등의 체납으로 세무서 또는 지방자치단체 등이 체납자의 재산은 압류한 후 체납세금을 징수하기 위해 캠코에 매각을 의뢰한 재산. 온비드를 통한 인터넷 공매로 매수할 수 있다.

수탁재산 - 금융기관이나 기업체가 소유하고 있는 비업무용 자산을 캠코에 매각 위임한 부동산. 또는 일시적 1세대 2주택자와 비사업용으로 전환 예정인 토지 소유자가 양도소득세의 비과세 또는 중과 제외 혜택을 받기 위해 캠코에 매각 위임한 재산. 온비드 통한 인터넷 공매로 매수할 수 있다.

압류재산 - 국세징수법 및 지방세법 등에 의거 국세. 지방세 및 각종공과금 등의 체납으로 세무서 또는 지방자치단체 등ㅈ이 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 징수하기 위해 캠코에 매각을 의뢰한 재산. 온비드를 통한 인터넷 공매로 매수할 수 있다.

수탁재산 - 금융기관이나 기업체가 소유하고 있는 비업무용 자산을 캠코에 매각 위임한 부동산. 또는 일시적 1세대 2주택자와 비사엉업용으로 전환 예정인 토지 소유자가 양도소득세의 비과세 또는 중과 제외 혜택을 받기 위해 캠코에 매각 위임한 재산. 온비드를 통한 인터넷 공매로 매수할 수 있다.

국유재산 - 국유 일반재산은 국유재산 중 행정재산(공용재산, 공공용재산, 기업용 재산, 보존용 재산)을 제외한 모든 재산을 말하며, 대부 및 매각이 가능한 재산이다. 국유 일반재산의 대부는 민법상의 임대차와 유사하며, 공고를 통한 일반경쟁이나 제한 ㆍ지명경쟁 또는 수의계약 방법을 통해 대부계약을 체결할 수 있다.

유입재산 - 금융회사 등으로부터 인수한 부실채권의 담보물건을 공사가 경매절차에서 취득한 재산. 온비드를 통한 인터넷 공매로 매수할 수 있다.

출처 나는경매보다 NPL이 좋다