저자 성시근
01 기본부터 이해하자
담보란? 채무를 이행하지 않을 경우 대비해 채권자에게 제공 되는 것-담보는 인적담보와 물적담보(저당권, 유치권, 질권 등 부동산)
근저당이란?
채무를 이행하지 않았을 때 법원의 소송절차없이 곧바로 경매진행, 경매가 진행되면 우선적으로 변제받을 수 있는 권리
우선변제권이란?
변제할 수 있는 돈은 제한되어있는데, 채권자가 여러명인 경우 순서대로 배당-선순위자가 전액을 변제받은 후, 나머지가 있다면 후순위권자가 변제를 받게 된다.
우선변제권을 가진 채권은
-근저당권
-전세권
-확정일자부 임차인 등
채권최고액이란?
원금+이자등.
1금융권 120%
2금융권 130%
02 입찰가격, 신의 한 수를 찿아라
부실채권투자 역시 경매낙찰 예상가격을 정확하게 예측한 사람이 돈을 따는 게임
입찰가격을 정할 때 사람들이 기준으로 삼는 것이 '급매물 시세' 일반 경매에 참여하는 사람이 급매물 보다 비싸다면 낙찰 받을 이유가 없다.
부실채권유입투자에서 입찰가격을 결정하는데 가장 중요한 기준은 '배당기일 채권금액'
'배당기일 채권금액'이 가이드라인이다.
채권행사 권리금액-배당기일에 받을 수 있는 채권최고금액
배당기일 채권금액? 채권자가 배당기일에 경매 물건의 매각대금에서 받을 수 있는 채권금액이다. 거기에는 대출원금과 정상이자, 연체이자, 기타 비용 등이 포함
연체이율(부실채권투자자 수익원천)
1금융원 16~18%
2금융권 20~25%
부실채권 매입자는 '채권최고액'한도까지 우선변제받을 수 있는 권리를 갖는다.
연체이자가 많아져 채권최고액이 넘어가면 배당 받지 못한 금액은 전환무담보 채권으로 전환-추가로 채권 추심을 통해 채권을 회수 한다.
배당기일 채권금액이 왜 중요할까?
A 론세일방익 배당투자-배당기일에 받을 수 있는 채권대금의 상한선(론세일 방식으로 채권을 매입할 때 수익률 분석하는 근거)
B 직접낙찰투자-채권금액만큼 입찰해 낙찰성공률 높이고 낙찰 잔금도 더 많이 신청(높게 낙찰받고 배당기일 채권금액 범위),
비싸게 사서 싸게 매도하니까(낙찰금액보다 낮은 범위)양도세 부과되지 않다.
배당기일 채귄금액은 수익을 내는 가이드라인이 된다는 사실을 잊지말자
03 배당기일 채권금액 간단 계산법
법원경매서류에 '경매청구금액'
-근정권자 은행이 경매개시결정등기 접수일까지 계산한 대출금 원금과 연체이자를 말한다.
그러니 배당기일 채권금액은 여기에다 배당기일끼지 추가되는 연체이자만 더하면 된다.
우선 등기부등본 - 채권최고액
법원경매서류 - 경매청구금액
배당기일 채권금액 =
(대출원금×연체이율×연체일수/365)
연체이율은 금융기관마다 다르니, 경매법원의 민사집행사건기록에서 경매청구원인 내용을 열람하거나 부실채권의 여신거래약서에서 확인
배당기일은 낙찰일로부터 2~3개월 경과하고, 잔금납부일로부터 1개월 이내에 결정되으로 참고하면 된다.
배당기일 채권금액 계산하기 실습
연체이율이 21.7% 인걸로봐서 2금융권
130% 채권최고액설정
채권채고액 390,000,000/1.3
사건접수 2012.02.03
배당기일 예상일 2012.10.08 기간 242일
원금 300,000,000×연체이율 21.7%×242/365
=43,162,000원 (추가연체금액)
즉, 배당기일 채권금액은
채권청구금액(312,810,587)에 연체금액(43,162,000)을 더한 355,972,587원
채권금액이 채권최고액보다 적으므로 배당기일 채권금액은 그대로 355,972,587원이다.
04 배당투자로 갈까, 유입투자로 갈까?
배당기일 채권금액과 투자의 관계
배당기일 채권금액이 채권최고액보다 많다면 투자한 돈을 회수할 수 없게 된닺
연체이자가 많이 붙은 채권의 경우 매입가격이 높아진다.
배당투자를 하려면 채권금액이 채권원금에 가까운 물건보다 저렴하게 구입하여 수익을 내는 전략
유입투자를 하려는 사람, 배당기일 채권금액이 채권최고액에 가까이 있는 것이 유리
입찰가격을 높게 산정하고 고가낙찰-경락잔금대출 많이-양도세감소
배당투자 성공 공식
배당투자를 하려면
배당기일 채권금액은 경매낙찰 예상가격보다 적어야 유리. 배당기일 채권금액이 경매낙찰 예상가격을 초과하면 배당투자는 포기-전액배당이 불가능하고, 잔여 채권은 무담보 채권으로 추가 채권 추심이라는 어려운 절차가 기다리기 때문
배당투자 보너스
배당기일 채권금액이 경매낙찰 예상가격을 훨씬 못 미친다면, 경매 절차 연기/변경을 통해 연체이자를 늘려놓는 것이 유리하는 사실!
유입투자 성공 공식
유입투자는 배당투자와 정반대
배당기일 채권금액이 최대한 채권최고액과 가까이 있는 물건고르기-필요에 의해서는 경매 절차 변경을 통해 연체이자를 확대시키는 기법도 활용
고가낙찰-낙찰잔금많이-매도시 양도세 부담완화
유입투자성공사례
채권최고색 884,000,000
청구금액 741,372,886
6회차 최저매각금액 258,828,000
투자자 850,000,000 고가낙찰
낙찰잔금대출많이, 양도세 절세
배당기일 채권금액과 경매낙찰 예상가격 이야기
매입가격은
배당기일 채권금액 보다 적어야하고
배당기일 채권금액은 경매낙찰 예상가격보다 적을수록 유리
이건이 배당투자의 최상의 시나리오
유동화회사들은 경매낙찰 예상가격과 비슷한 수준에서 부실채권을 매각하므로 점점배당투자로 수익내기가 어려워지고 있다. 부실채권 투자자들이 대부분 유입투자에 관심을 갖는 이유
유입투자는 채권매입가격은 경매낙찰 예상가격보다 조금 적거나 비슷한 수죽에서 결정. 여기서 중요한 것은 경매낙찰 예상가격인데, 배당기일 채권금액보다 반드시 적어야 한다는 사실을 기억해두자.
05 부실채권 매입 위한 핵심 분석 비법
경매가 진행되었을 때 예상되는 낙찰가격(부실채권의 추정 회수금액)을 기준으로 투자결정
단, 경매 매각대금에서 회수할 수 있는 금액은 '근저당권 설정최고액'이나 '채권 회수금액(원금과 미지급이자'을 초과할 수 없다.
부실채권 회수금액
감정평가가격(담보자산의 가치)
최초경매기일에 최저매각 가격이 기준
법원의 최초 감정평가가격이 담보자산의 감정평가가격
경매 신청이 되지 앓았거나, 고시되지 않은 경우 문제-감정평가기관이 자산유동화의 사전작업으로 예비 산정한 금액을 적용 또는 아파트는 실거래가 적용
경매낙찰 예상가율
회수금액의 변수인 동시에 회수시기에도 영향
먼저 국토교통부 실거래가에서 유사한 거래 사례분석한 후 인접물건의 기존 경매 매각가격의 최근 6개월 또는 1년간의 평균 낙찰가율 자료를 활용하여 추정
현장조사를 실시하여 물건의 상태, 관리상태 및 발전가능성 등을 판단, 중개업소 방문하여 시장가격 조사
아울러, 부동산 경기 변동에 따라 감정평가가격의 산출시점을 확인하고, 산출시점과 경매낙찰 예상시점과의 가격 변동에 대한 부동산정책, 투자심리, 미래가치, 기타 등을 고려
경매비용
매각대금에서 0순위 (=가지급금)
감정평가료, 신문공고료, 현황조사료, 경매수수료, 유찰수수료, 송달료 등과 같이 경매진행에 꼭 필요한 비용-채권자가 사전에 경매를 신청하지 않은 부실채권의 경우엔 경매비용이 없다.
최우선변제금액
경매비용 0순위
최우선변제금액 1순위
우선변제권에 우선해 배당받을 수 있는 권리
-소액임차보증금
-근로기준법에 의한 임금채권(최종 3개월 급료, 퇴직금, 재해보상금)
-당해세
법원의 민사집행사건기록을 열람해 근로기준법에 의한 임금과 당해세가 발생했는지 꼭 확인
법원의 임대차현황조사서가 있다면, 그 자료를 열람해 최우선변제금액으로 적용해야한다.
기타 선순위권리금액
선순위 근저당권
전세권 등의 담보된 채권
확정일자가 있는 임차권
당해세 이외의 조세채권
등기사항증명서의 권리관계나 법원 경매관련 자료의 내용을 확인하여 어떤권리가 얽혀있는지 파악
매입하려는 부실채권에 우선하는 권리가 있다면, 해당채권금액을 확인하는 것이 좋지만 불가능인경우가 대부분
06 부실채권 매입가격 결정 기법
근저당에 우선하는 선순위 배당금액(소액임차인, 당해세, 임금채권등)을 공제하면 부실채권을 매입할 수 있는 최고 상한선, 즉 부실채권 배당금액이 나오기 때문이다.
위에 금액으로 매입하면 남는 것이 없는 장사, 수익률 0% 가능한 적은금액으로 매입 노력(배당투자)
유입투자는 경매낙찰 예상가격보다는 낙찰 후 재매각가격이 훨씬 중요
전액 자기자본으로 투자할 경우
대출을 활용할 경우
자기자본 전액투자보다 레버리지 효과를 이용한 담보부질권대출을 통한 수익률이 매우 높다.
07 대금은 어떻게 결제하나?
론세일 매입 방식일 때
권리를 양도, 양수(보름에서 한달정도)
계약금 매매대금의 10%
잔금 90%(대부분 질권대출)
채무인수 매입 방식일 때
방법 1
계약금 10%
중도금 (매각기일에 경매입찰보증금 납부로 대체)
잔금(낙찰 받은 후, 채무인수 승낙서를 법원에 제출해 소유권 이전된 다음에 잔액을 지불)
방법 2
계약금 10% 입찰보증금으로 대체하고 잔금을 지급, 대출을 통해 잔금을 충당(이 방법은 자기자본이 20%정도만 있어도 직접낙찰 받을 수 있어 소액투자에 최적)세금문제로인해 사후 정산을 선호하는 추세다.
채무계약방식에 차액보전조건이 자주 등장-세심한 주의가 필요
계약서에 다음의 문구를 삽입한다면, 손실을 미연에 방지할 수 있을 것이다.
08 소득 있는 곳에 세금 없다?
부실채권을 업으로 하는 투자자가 아니면 세금이 없다.
부실채권은 매매차익에 대한 소득세가 없기때문
소득세법은 채권 또는 증권의 환매조건부 매매차익에 대해서만 이자소득으로 규정하고 있어 일반적인 채권의 매매차익은 이자소득으로 보지 않고 있다.
사업자 및 비사업자 과세여부
경락차익의 과세 대상소득 여부
부실채권매매업으로 하지 아니하는 개인이 민법상 채권양도의 방식으로 부실채권을 매수하였다가 매각함에 따라 발생한 처분이익은 과세대상 소득에 해당되지 아니함.
사업자가 사업의 일부로 채권을 매매햐였거나 사업과 관련된 경우는 사업소득에 해당하는 것임.
부실채권 매매차익에 대한 이자소득세 여부
부실채권등을 매입하여 제3자에게 매각하거나 법원 경락으로 매매차익이 발생하는 경우 매매차익에 대하여 소득세법 제16조의 이자소득에 해당되어 과세할 수 있는지 여부
소득세법 및 같은 법 시행령이 채권 또는 증권의 환매조건부 매매차익에 대해서만 이자소득으로 규정하고 있어 일반적인 채권의매매차익은 이자소득으로 보지 않고 있는 점
결론
일반투자자가 부실채권 매매를 업으로 하지 않는 경우는 채권양도 행위로 인하여 발생하는 수익에 대하여 이자소득세 과세대상이 되지 않드는다.
출처 나는 경매보다 NPL이 좋다
'경매책읽기' 카테고리의 다른 글
| 7장 NPL 수익률을 올려라 (0) | 2022.10.27 |
|---|---|
| 6장 NPL을 사는 방법은 4가지 (1) | 2022.10.26 |
| 4장 NPL은 어떻게 분석하나요? (0) | 2022.10.25 |
| 3장 NPL은 어디서 사나요? (1) | 2022.10.23 |
| 부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다 / 소액의 종잣돈을 작은 회사에 취직시켜라 (2) | 2022.10.02 |
