06 실전을 통해 얻은 꼬마빌딩 투자 노하우

저자 김상준

쓰러져 가는 다가구 주택 수 진흙 속에 진주

경기도 안양 다가구주택
토지 37평
건축물 66평
현황 (1층2가구, 2층 2가구, 지하 1가구)
제시외 건물 약 2평 포함

감정가 6억
감정가 대비 64% 3억 9천부터 경매

우수한 입지성, 주변 토지 시세 대비 절반의 가격

건축물 사용 승인 1985년 37년 노후화
주변 토지 시세 대비 약 30% 저렴

낙찰 후 일부 수리 후 전세 구성 시 투자금 전액 회수 또는 추가 확보

현재 외형을 보지 말고 재구성을 통해 미래의 가치를 보는 능력을 키워야 한다.

신축 및 개축을 통해 현재보다 우량한 부동산으로 탈바꿈하는 것도 가능

토지 전체를 매입할 때는 항상 토지이용계획 확인원을 열람

토지는 2종 일반주거지역으로 건축행위에 있어 별도 제약사항은 없다.
건축행위는 건폐율 60%
용적률 240%
최대 4층까지

권리분석
말소 권리기준 근저당 이후 권리는 소멸
임차인 보증금 말소기준 권리보다 후순위로 대항력 없음 (인도명령 대상자)

마지막으로 부동산 인프라 및 다가구 시세

500m 안에 국철 안양역
상업시설 또한 근접 밀집
초, 중, 고, 대 학군 형성
공원, 주민센터, 대학병원
미래가치가 뛰어난 입지성

주변 다가구 시세 평당 1,600만 원
코너 및 도로조건이 더 양호한 곳은 평당 2,000만 원

경매물건 평당 1,080만 원
평당 500만 원 저려하게 낙찰
최소 1억 5,000만 원 이상 안전 이윤 확보

다양한 방법으로 수익성을 높일 수 있는 알짜 물건

출구전략 모색

-신축을 통해 가치를 상승(노후주택은 신축할 수 있는지 도로조건부터 체크-최소 도로 폭 4m)

-현 상태를 유지하여 전세가를 매입가까지 끌어올리는 풀 피투자

-일부 리모델링 및 개축을 통해 수익성 높이는 작업

이 모든 플랜이 가능한 이유는
건축물이 깔고 앉아 있는 토지를 주변 시세 대비 매우 저렴한 가격으로 매입할 수 있기 때문이다.

외관 컨디션보다 토지 모양이 중요

물건 주변에 신축이 빈번하게 이루어지는 곳은 100% 건축행위에 제약은 없다고 보면 된다.

세 가지 플랜 : 신축, 단기 매도, 플피투자 임대

첫 번째 플랜
신축-용도지역 2종 일반주거지역(건폐율 60%, 용적률 240%)
토지 37평 바닥면적 22평, 총 88평 신축
전용 빼고 80평 분양
(주변시세 신축 평당 1,600만-약 13억 분양수익)
신축시 약 5개월 소요
(도급 평당 500만 원 가정 9억 정도)
4억의 수익 발생

이처럼 신축 디벨로퍼는 미래의 가치에 집중
가치 투자가 아닌 수익을 처음부터 정해놓고 싸울 수 있는 무조건 이기는 투자를 해야 한다.

두 번째 플랜
최저가 낙찰 후 전체 호실을 비우고 신축하겠다는 건축업자에게 단기 매도 진행하는 전략-이 또한 토지 안전 이윤을 확보했기 때문에 1억 정도 시세차익

세 번째 플랜
내부와 외부 인테리어를 통해 전체 호실 전세를 구성한 플피투자를 진행 -최소 5억 이상 임대차 구성을 세팅-이후 신축에 필요한 시드머니를 확보하면서, 전체적인 방향을 재설정하면 된다.

추후 신축시 주인세대 거주하며 여러 세대 임대수입을 받을 수 있어 꼬마빌딩의 조건에 적합하다.

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3억 원대 노후주택으로 5억 버는 방법

주변시세 대비 매력 있는 물건의 치명적인 권리상 하자

건물이 깔고 있는 토지가 매력적이 여야 한다.

주변 토지 평당 1200만 원
경매물건 평당 900만 원

첫 번째 하자, 대항력 있는 임차인
(대항력 있는 임차인인 전입, 확정, 배당까지 전부 신청하면 낙찰대금에서 우선 변제되므로 신경 쓸 필요 없다)

두 번째 하자, 선순위 가처분 무려 4명 설정
등기부등본 확인
사해행위 취소로 인한 소유권 이전 등기 말소 청구권으로 모두 동일한 권리로 설정

사해행위 취소로 인한 소유권 이전등기 말소 청구권이란? A가 매도 당시 부동산에 설정되어 있던 채무금액을 전혀 변제하지 않고 일방적 매도-이럴 때 채권자가 재산 은닉에 문제가 있다여 A에게 부동산을 다시 되돌려 달라고 요청하는 것

후순위로 이런 주택을 낙찰받게 된다면, 낙찰자의 권리 무효로 소유권 상실(얼마를 물어줘야 하는 것이 아닌 소유권 자체를 잃게 되는 무서운 권리) 예외상황 소송 판결을 받았다 연 낙찰자가 인수하지 않아도 된다

경매물건은 가액 반환 승소 판결을 받음-소유자를 돌려놓지 말고, 가액 반환을 통해 채무액을 반환받으라는 판결(결론적으로 낙찰대금에서 배당받고 권리 소멸)

선순위 가처분이라고 해서 무조건 인수하는 것은 아니다. 승소 판결받은 것 중에 가액 반환으로 결정되면, 선순위 가처분도 인수되지 않으니 참고

리모델링 VS 신축

38년 노후주택(내력벽, 기둥틀 등 내구성이 제로)
리모델링보다 신축을 선택이 유리
리모델링이 유리할 수도 있다.
양자를 놓고 전문가와 상의해가며 신중하게 검토

무턱대고 건물부터 철거했는데 건축법 강화로 건축행위를 할 수 없는 맹지가 될 수도 있다.
골목 폭 최소 3m는 충족해야 트럭과 레미콘 차량 진입
또한, 건축법 개정으로 주택 신축시 4m 이하의 좁은 골목에서 건축하려면 건축선 2m 이상 대지 안쪽으로 후퇴해야 하므로 대지가 현저하게 줄어들 수 있다.
설계 및 건축 전문가와 충분히 협의한 후 방향을 설정

만약 신축의 수익성이 생각보다 줄어든다면 플랜 B
개축? 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고, 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 짓는 것을 말한다. 신축보다 복잡한 절차가 없어 보다 손쉽게도 가능하다. 도로와 상관없이 좁은 골목길에 있는 헌 집에 대해 새로 건축허가를 받아 공사하는 것이다.(단, 맹지가 아니라는 조건)

경매물건 2종 일반주거지역
용적률 200% 이하, 건폐물 60% 이하로 건축
토지 35평이니 건축면적을 채우면 70평 구성
계단 및 공용면적을 제외하면 약 50평 활용 가능면적

노후주택 매입가 4억
건축비 평당 500만 원
70평 건 죽비 3억 5천만 원
전체 8억 투자비용
주변 평당 분양가 2,000만 원
70평 기준 14억
6억 차익

PF프로젝트 파이낸싱 대출 활용으로 이익 극대화

경매투자 공부로 기본을 다잡고, 철저한 시장조사, 시서보다 저렴한 경매투자 시스템을 동해 물건 매입한다면 100%이기는 투자를 할 수 있다.

실패 원인 최초 토지 가격을 비싸게 매입했고, 주변 분양가 조사에 실패했기 때문-다양한 디벨로퍼들이 시장에서 실패하고 없어지는 이유다.

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꼬마빌딩 무조건 1등 하는 입찰가 선정 도대체 어떻게 할까?

서초구 방배동 근린주택 사례

토지면적 58.98평
건물면적 59평
토지 2종 일반주거지역
건폐율 60%
용적률 200%
감정가 31억

토지에 적절한 건물을 신축하고, 그로 인해 최종적인 수익을 예상할 수 있어야 한다.

최소 90평 이상 건축 가능

토지매입가 33억 건축비 6억(600만 × 100평)
투자비용 39억

서초구 일대 빌라 평당 5,000만 원
90평 분양 시 45억 기대수익

토지매입가와 건축비 39억 원, 최소 10억의 투자수익

총 39억 투자금 중 30억 대출
실투자금 9억 차익 6에
수익률 약 70%

9억으로 토지, 상가, 시산, 꼬마빌딩 등에 투자하여 얻는 수익과 신축을 통해 얻는 수익 중 어떤 것이 더욱 가치가 있는 것인지 따져봐야 한다는 것이다.

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꼬마빌딩 낙찰 후 악질 점유자를 만나다

막상 경매를 접하면 강제집행까지 가는 일은 거의 없다.

악질 점유자란 유치권이라는 편법을 사용하여, 낙찰자에게 금전적인 대가를 요구하는 자다. 그게 아니라면 유찰을 지속시켜서, 관련 지인을 통해 헐값에 낙찰받게 할 목적으로 경매를 방해하기도 한다. 이외에도 명도대행 컨설팅 업체에 의로하여 낙찰자에게 금전적인 대가 룬 끊임 없이 요구하는 사례도 있다.

낙찰 후 연락이 되지 않을 때

NPL회사 운운하며 200만 원 이사비 요구-결국 1000만 원 비용 발생
절대 컨설팅 업체에 입금금지
입금하기 시작하면 그걸로 끝나지 않는다.
새로운 시작을 알리는 계기가 될 뿐. 이런 악질적인 점유자와는 강제집행제도를 속행하여 단기적인 명도 협상

협상의 수단으로 계고를 활용하라

꼭 강제집행을 하겠다는 생각은 하지 말고 협상의 수단으로 강제 집행 절차 중 계고를 활용한다면 더 빠르게 명도 협상을 완료할 수 있다.

계고란 집행관이 강제적으로 개문 후 계고장을 붙이고 오거나, 점유자가 있다면 "1~2주 정도 기간을 줄 테니, 집을 비워달라" 일종의 경고류 하는 법적 행위

이때 버티던 점유자 90% 이상우 이사한다. 법에 의한 정당한 절차를 사실로 인정하기 때문이다.

안되면 노무인력은 대동하여 강제집행

채무자에게도 도움이 되는 경매절차

경매절차가 없다면 채무자는 고통의 그늘에서 헤어날 방법이 없다.
이사해야 하는데 보증금을 받을 수 없는 임차인, 넉넉지 못한 형편에 돈을 빌려줬는데 받지 못하는 채권자의 권리를 찾아주는 고마운 존재가 경매투자자다.

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꼬마빌딩 경매, 이것 하나면 노후준비 끝

지식산업센터가 밀집된 금천구 가산동 준공업지역

금천구 가산동 근린주택
토지면적 115평
건물면적 152평
감정가 23억
공유지분

선순위 전세권자가 배당요구하지 않아 낙찰자 인수
그 외 소액임차인들

건물 노후와 심각 하지만 토지가 상당히 매력적
주변에 천지개벽 수준으로 신축건물들이 들어서고 있다.

1,2층 근린생활시설이지만
2,3층 주거로 사용 중

가산디지털단지 역 500m 반경 도보 10분
도로변 바로 맞닿아 있어 가시성 양호
준공업지역(일반주거지역 대비 2배 이상 높은 용적률 400%), 건폐율 70%

2020년 11월 평당 2,800만 원 거래
현재 최소 3,000만 원 이상 가격대

물건은 평당 2,000만 원
최소 8억 가량 안전마진
미래가치도 높고 토지 시세 대비 8억 가량 저령
하지만 하자 두 가지 해결 못 하연 손실 볼 수 있다.

시세 대비 8억 저렴한 상태이지만 짚어봐야 할 하자

첫 번째, 토지의 치명적 하자

토지는 1개의 필지가 아니라 4개의 필지로 나눠져 있다.
지적도를 보면
대지 74평
대지 20평
도로 18평
도로 2평

이렇게 되면 도로 2개 필지가 빠지게 되고, 547-90 필지는 건축에 적합하지 않아 신축이 어렵다. 사실상 547-88 대지의 약 74평만 건축할 수 있다.

건축물 바로 앞 국유지를 침범하고 있어 신축하는데 큰 지장

547-84필지 자투리 토지는 경매에서 제외된 부분 현재 개인 소유-7평 매입할 수 있다면 보다 안정적이고 현재보다 높은 가치로 신축할 수 있다.

결론적으로 114평 토지가 아닌 74평 토지로 현실적인 수익률 산정을 해야 한다.

두 번째 하자, 위반건축물 등재 부동산
무단으로 확장한 건물과 옥상에 옥탑방까지
철거 및 제거와 관련해 건축사와 재협의가 필요
개선될 때까지 지속적인 이행강제금 부여(필수 체크)

하지만 일대는 천지개벽 중
역세권 500m 반경 이내
희석되지 않는 입지성

그럼에도 불구하고 보유만으로 지가 상승이 기대되는 물건

1층 커피숍, 식당
2층 2가구
3층 3가구
옥탑 위반건축물 1가구

옆 필지 신축 중
뒷건물 오피스텔 공 실없이 전부 임차(미리 예약)
주변 지산 밀집지역으로 수요가 굉장히 높음

물건지 조사

첫째, 필지 구분 확인
74평 메인 토지
자토지 토지 20평
도로

547-90 대지이므로 꽉 찬 신축
기존 안쪽 대지는 도로가 유일한 출입구라서 맹지(건축하거나 심의를 별도로 받아야)

둘째, 위반건축물 2개 확인 부분
건축사와 상의하여 손쉽게 철거 가능
이행강제금 1년에 100만 원씩(상가의 경우 영업허가에 대한 제약도 있을 수 있으니 필수 체크)

상가 임차인 확인
보증금 미상 체크
임대료 잘 내고 있는지
임대계약 연장 의사

지분자들의 의견이 조율되지 않아 공유물 경매 진행

노동을 통해 얻는 수입은 절대 영원하지 않다. 시간을 배분하여 자동화 수입을 만들 수 있는 시스템을 공부하며 실행해야 한다.

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작은 종잣돈으로 나만의 토지, 서울 성북구 나대지

서울에 건축이 가능한 토지는 찾기 어렵다.
노후주택이었지만 철거 후 나대지 상태

감정가 4억 2,000만 원부터 신경매건
성북구 주택
토지 23평
건물면적 18평
2종 일반주거지역 용적률 200%

물건지 주변
초, 중, 공원 근접
월곡역 도보 10분
추가 개발호재 2019년 10월 동북선 착공(완공 시 도보 7분)
토지 평단가 3,000~3,500만 원

본건 평당 1,826 평당 1,000 저렴

빈 땅이 없는 서울에 주택규제를 적용받지 않는 토지를 매입한다는 것은 상당히 매력적

임장 내용과 네 가지 성공전략

토지만 취득하는 건 주택 수 합산배제 경락대출 활용
일대에 미니 재건축 지역으로 '가로주택정비사업'한창 진행 중

체크사항
-건축에 있어 도로 폭 4m 확보
(가로주택정비사업의 경우 6m 이상 확보)
-토지용도 2종 일반주거지역(용적률 200%)
-토지모양 가장 적합한 가로장방형(필지 분할도 쉽고 건축도 용이)-하지만 토지가 작아 자르지는 못할 것
-이런 물건은 경매시장에 나오기 전에 매매되므로 경매 취하 가능성

4개의 출구전략
-가로정비산업을 기나리며, 추후 분양권을 받아 수익화 연결(주변 아파트 25평 10억)
-가로정비사업의 진척이 늦거나 범위에 들어가지 않는다면 직접 신축을 통해 사용 수익화(약 40평 신축 7개 호실 원룸주택)
-주변 필지 매입을 통해 수익룰 높은 건축행위를 하는 것
-주변 토지 시세 대비 약 40% 저렴하게 낙찰받았기 때문에 단기 매도 통해 즉시 수익 실현(낙찰 후 토지에 현수막만 달면 된다.) 단기 차익 1억 예상

성공하지 못하는 큰 오류가 하나 있는데
그것은 완벽을 추구한다는 것이다.
최상의 투자
최고의 수익
드라마틱한 단기 매도는
사실상 존재하지 않는다.
작은 계단을 올라가며 체력을
키우면서 차츰 더욱 높은
계단을 올라가야 한다

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작은 종잣돈으로 나만의 토지, 인천 연수구 나대지

'수도권에 건축 가능한 내 땅을 갖고 싶다.'
터무니없이 비싼 토지값, 간혹 비싸지 않은 건축할 수 없는 토지로 보면 된다.

주변 시세보다 저렴한 평당 670만 원에 경매 진행 중

연수구 잡종지(대지는 주택만 잡종지는 용도가 확정되어 있지 않아 다양한 건축물을 신축) 요즘은 잡종지를 더욱 선호
주변 토지 평당 최소 1,000만 원
해당 물건 평당 670만 원
300 안전마진 확보
토지 45평
감정가 3억 992만 원
1종 일반주거지역
건폐율 60% 용적률 200%
주변 송도역
문학 IC근접

임장 내용과 세 가지 성공 전략

시세 대비 저렴하게 매입 단기 매도 충분히 가능 판단
현재는 농작물 경작
나대지 옆 건물은 3층 다가구

임장 체크
첫째, 채권금액이 무겁지 않아 취하 여지
둘째, 토지를 볼 때 항상 1순위로 도로(도로조건에 따라 토지의 가치가 달라진다), 토지로 진입하는데 장애물이 있지 와 경사도 체크(토방이 임야라면 경사도 25도 넘으면 산지 전용허가 어려워 건축불가)
셋째, 사다리형 평지 1종 일반주거지역

이 지역 추가적인 호재
도 지재생사업 선정 지역

3가지 출구전력
첫째, 안전 이윤 확보 낙찰 후 단기 매도
둘째, 도시재생사업지구로 선정되어 향후 지역의 가치가 변경될 예정이니 적금 들었다 생각하고 중장기 보유
셋째, 신축을 통한 수익화-충분한 수요층 및 수지분석 진행-주변 빌라 전ㆍ월세시세조사, 건축비, 시행기간(신축 경험이 없다면 총괄 어시스트 PM섭외)



출처 부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다.