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9장 떠오르는 대세, 대위변제 갭투자기법 저자 성시근박사님 01 대위변제 투자의 종류 임의대위변제와 법정대위변제 임의대위변제-채무자와 협의해 부실채권에 투자하는 방법(채무자의 동의와 채권자 승낙이 있으면 가능, 채무자의 대위변제 동의서 및 신청서, 경매사건기록열람 위임장 등의 서류가 필요) 법정대위변제-후순위 담보권자나 주택임차인, 보증인 자격으로 부실채권에 투자하는 방법(후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙없이 투자 가능) 대위변제 투자의 공통 사항은? 부실채권을 할인된 가격에 매입할 수 없는 것-채권금융기관의 대위변제채권을 잔금기일까지 전액(원금+연체이자+경매비용) 지불하고 매입 투자자는 부실채권 대위변제를 통하여 최대 9천만원 한도에서 연체이자를 수익으로 하는 대위변제에 성공 대위변제 갭투..

8장 NPL 8가지 투자 기법을 마스터하라 저자 성시근박사님 01 배당투자 기법 부실채권매입 후 경매에 참여하지 않고, 매각대금에서 배당금을 회수하는 투자 배당투자에 있어 수익금은 경매낙찰 예상가격(배당금액)에서 채권매입가격(매입원가+근저당이전비용+기타대출비용)을 공제한 뒤의 금액 경매낙찰 예상가격과 채권매입가격의 차이가 클수록 우량 채권 매수자입장에서 채권매입가격은 확정값 경매낙찰 예상가격은 추정치 낙찰가격을 정확하게 예측하고, 선순위 채권금액을 꼼꼼히 체크 것은 배당투자어 있어 수익증대 중요 배당투자방식은 경매를 거쳐 명도하는 부담 X 수익금에 세금X 경매낙찰가격이 낮을경우 손해 '론세일'과 '배당조건부 사후정산' 02 유입투자 기법 경매투자자들에게 가장 인기 유입투자 기법 낙찰받아 소유권 취득 후 재매각하거나 임대수익 창출 고가낙찰 가능(배..

7장 NPL 수익률을 올려라 저자 성시근박사님 01소액임자인 배당배제로 대박을 노려라 소액임차인이 최우선 변제금을 받아가는 만큼 배당금이 줄어들게 된다. 그러므로 부실채권을 매입하기 전에 소액임차인이 있다면, 유동화회사로부터 그 금액만큼 공제하고 매입해야 한다. 그 후 가찐지 진짠지 확인-경매개시결정등기 임박해서 전입한 소액임차인이라면 가짜일 확률이 높다.공제하고 매입했는데 가짜면 수익률 올라감. 누가 소액임차인인가? 배당 순위에서 근저당권을 앞선다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 주택 및 상가 건물의 소액임차인은 전입일자가 선순위근저당권보다 늦더라고 상관 없다. 경매개시결정등기 전에 대항력을 갖추고 배당요구종기 내에 배당 신청만 하면 보증금 중 일정액을 최우선적으로 배당 주택의 소액임차인 경매개시결정등기 전에 주택의 인도와..

6장 NPL을 사는 방법은 4가지 저자 성시근박사님 01 론세일 투자성공비법 론세일이란 무엇일까? 론세일(대출판매) 은행들이 부실채권을 론세일방식으로 매각하는 것은 재무구조와 BIS 비율 개선, 대손충당금 개선 등의 효과 론세일 계약 절차 채권양수도계약 👇 매매대금지급 👇 근저당이전 👇 채권양도 통지 가치평가에 신중 -해당 부동산의 상태 -시세 -인접물건낙찰 사례 경매낙찬 예상가격을 가능한 정확하게 예측 채권양수도계약서 항목 -양도대금 -계약금 -잔금 지급기일 -잔금일자 -대금이 지급되지 않았을 때의 유예기간 -계약해지에 따른 손해배상 규정 등 -양도인은 계약과 동시에 모든 조치, 소송, 채무, 약정, 손해배상 청구로부터 영구히 면책된다는 내용 론세일 방식의 장단점 장점 첫째, 느긋이 경매를 지켜보다가 매각대금에서 배당받음(배당투자) 둘..

5장 NPL 이것만은 알고 덤비자 저자 성시근 01 기본부터 이해하자 담보란? 채무를 이행하지 않을 경우 대비해 채권자에게 제공 되는 것-담보는 인적담보와 물적담보(저당권, 유치권, 질권 등 부동산) 근저당이란? 채무를 이행하지 않았을 때 법원의 소송절차없이 곧바로 경매진행, 경매가 진행되면 우선적으로 변제받을 수 있는 권리 우선변제권이란? 변제할 수 있는 돈은 제한되어있는데, 채권자가 여러명인 경우 순서대로 배당-선순위자가 전액을 변제받은 후, 나머지가 있다면 후순위권자가 변제를 받게 된다. 우선변제권을 가진 채권은 -근저당권 -전세권 -확정일자부 임차인 등 채권최고액이란? 원금+이자등. 1금융권 120% 2금융권 130% 02 입찰가격, 신의 한 수를 찿아라 부실채권투자 역시 경매낙찰 예상가격을 정확하게 예측한 사람이 돈을 따는 게임..

4장 NPL은 어떻게 분석하나요? 저자 성시근박사님 01 경매는 권리 분석의 게임이다. 경매에 있어 모든 분석의 책임은 매수자에게 있다. 소유권 취득함과 동시에 하자부분도 인수! 인수권리 또는 말소되지 않은 권리(주의 또 주의) 02 말소기준등기를 따지고 또 따져라 권리분석의 시작 말소기준등기란? 경매절차에서 말소되는 등기와 인수되는 등기를 판단하는 기준 말소기준등기가 될 수 있는 등기 -저당권 -근저당권 -압류 -가압류 -담보가등기 -경매개시결정기입등기 이 중 시간상 가장 빠른 등기가 말소기준등기이다. 03 말소기준등기 간단하게 찾는방법 등기부등복을 확인 갑구와 을구 전체에서 말소기준등기가 될 수 있는 항목을 다 찾아낸다 찾은항목들을 시간순으로 나열 그중 가장 먼저 설정된 최선순의 등기가 바로 말소기준등기된다.(이후의 권리들은 금액이 ..

3장 NPL은 어디서 사나요? 저자 성시근박사님 01 유동화회사에서 NPL고르기 한국자산관리공사(KAMCO) 제3자에게 부실채권매각을 꺼림 일반투자자는 X 연합자산관리회사(UAMCO) 민간중심의 부실채권 관리회사 유암코 홈페이지 -지역별, 물건별,AM별 부실채권 검색매입 대신F&I 대신AMC홈페이지 지역별, AM별, 용도별 검색매입 농협자산관리회사 농협협동조합에서 발생하는 부실채권을 주로 처리 02 법원경매정보로 고수익 NPL 물건 고르기 경매 진행 중인 물건 중 유동화된 부실채권은 대부분 구입 가능하다 경매 물건 검색 후 등기부등본 상 채권자인 유동회사를 찾아간다. 대법원사이트에서 문건접수내용을 검색 -채권자변경신고-채권자 K은행의 양수인의 열람 및 복사 신청-채권자 양수인의 매각기일연기 신청 등으로 검색 단, 채권자 양수인인 '한..

부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다 / 소액의 종잣돈을 작은 회사에 취직시켜라 썩다리 빌라의 가치를 상승시켜 돈을 벌어라 재개발 및 재건축 호재가 있는 빌라를 공략하라 주의할 점 현금청산 현금청산 대상 확인하고 신중하게 행동해야 21년 2.4 대책 이후의 재개발 분양권 현금청산 기준 모르고 투자하면 큰 손실을 볼 수도 있다 공공 재개발 이슈로 소액투자자 성지가 된 강북부 번동 기대심리가 높아 감정가 대비 278% 높게 낙찰 하지만 2021년 4월 공공재개발 보류 (보류와 취소는 천지차이) 보류는 재신청 가능 취소는 신청불가 공공 재개발 직접 개발로 인해 현금청산 대상자가 될 수 있음 보류 지역으로 상승의 기대감은 아직 있음 2.4 대책 이후 매입한 주택 공공 직접 재개발 (현금청산) 공공기관에 소유권을 넘긴 다음에 우선 공급권을 받아 추후 정산하고 새집을 분양받는 방식-공공이 주도..

실전 경매 권리분석 말소기준권리만 알면 경매권리분석은 끝난다 말소기준권리(말소 및 인수기준이 되는 권리) 부동산 경매에서 부동산이 낙착될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리 권리분석 법원 경매를 통해 경매 물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 확인하는 절차다. 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸하지 않는 권리는 낙찰자에게 인수된다. 인수되는 권리는 다음과 같다. (특수물건) 1. 최고 선수위의 담보물권보다 우선인 용익물권(지상권, 전세권, 지역권)과 환매권, 임차권, 가처분, 가등기, 가압류 등기 2. 경매개시결정 등기 일보다 앞선 전세권, 지역권, 지상권..

나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다 지은이 남무98 초판발행 2022년 2월 16일 1부 안정적으로 자산을 증식시키는 법 소득유형 -근로소득 -사업소득 -자본소득 -이전소득 대부분 근로소득 자영업 소상공인 이들은 부자가 될 수 없으로 추가로 자본소득(투자)을 늘려야한다 주식투자 부동산투자 종잣돈, 어떻게 만들어야 하나요? 절약하며 저축 적립식펀드 대출(자산을 증대시키고자 감당 범위내에서) -주택담보대출 -신용대출 -회사기금대출 퇴직금 공동투자 재개발 투자해야 하는 이유 1.투자결정이 기준이 심플한 재개발 기준이되는 랜드마크 아파트 시세 대비 총매입가를 판단 2.안전마진이 예측 가능한 재개발 랜드마크 아파트 가격과 지금 입주권을 매입하기 위한 총매입가와의 차이를 안전마진으로 3. 특정단계 이후 안정적인 재개발 단계별 특징을 이해하고 진입 4..

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