저자 성시근박사님
01 유동화회사에서 NPL고르기
한국자산관리공사(KAMCO)
제3자에게 부실채권매각을 꺼림
일반투자자는 X
연합자산관리회사(UAMCO)
민간중심의 부실채권 관리회사
유암코 홈페이지
-지역별, 물건별,AM별 부실채권 검색매입
대신F&I
대신AMC홈페이지
지역별, AM별, 용도별 검색매입
농협자산관리회사
농협협동조합에서 발생하는 부실채권을 주로 처리
02 법원경매정보로 고수익 NPL 물건 고르기
경매 진행 중인 물건 중 유동화된 부실채권은 대부분 구입 가능하다
경매 물건 검색 후 등기부등본 상
채권자인 유동회사를 찾아간다.
대법원사이트에서 문건접수내용을 검색
-채권자변경신고-채권자 K은행의 양수인의 열람 및 복사 신청-채권자 양수인의 매각기일연기 신청 등으로 검색
단, 채권자 양수인인 '한국자산관리공사'로 되어 있다면 시간 낭비(대부분 경매 절차를 통해 배당 회수)
매각물건명세서를 이해하지 못하면 경매하지 말라고 강조한다. 부실채권도 마찬가지다.
03 유로정보지로 고수익 NPL 물건 고르기
스피드옥션
등기부등본제공서비스(비용절감)
타 유로정보지에 비해 저렴
NPL 유동화회사별 검색기능 및 유동화회사 전화번호가 추가되어 투자자들에게 유용.
굿옥션
권리분석에 대한 친절한 1:1무료상담
수도권을 중심으로 경매 물건의 낙찰 즉시 낙찰가녁 정보 제공
직원들이 직접발로 뛰어 현장조사서를 작성
등기부등본 제공
지지옥션
권리분석이 강한 편
전국 부실채권 물건 검색
등기부등본 제공
다와옥션
입찰금액 자동계산
물건분석을 위한 종합시스템 구축
04 저축은행, 새마을금고, 신협에서 물건 매입하기
필자 강남에듀평생교육원, 3천만원 3억만들기
부실채권 물건을 추천
100권의 책을 읽는 것 보다 1건의 거래를 직접해보는것이 중요하다.
채권최고액
1금융권 120%(최권최고액/1.2=채권원금)
2금융권 130%(최권최고액/1.3=채권원금)
05 개인 또는 법인 근저당권 매입하기
가장 높은 수익
개인또는 법인근저당
파는이유? 직접 경매를 진행하는 것이 부담스럽거나, 급하게 현금이 필요한 개인 또는 법인
위험요소가 많다.
-원금이자를 일부회수하고도 매각하는 경우
-채권을 샀는데 연락두절
-기존변제금을 속이는 경우
-채권최고액을 책권 원금의 120~130%까지 설정하는 경우
초보자가 쉽게 접근할 수 있는 아이템이 아니다.
06 가격협상 전에 끝내야 할 7가지 미션
물건의 가치를 분석한다.
현재의 가치와 미래에 성장할 부분의 가치까지 평가
현재가치는
부동산 시세나 수익률로 쉽게 분석
(부동산중개업소 3곳 이상 방문-매수자로 고가를, 매도자로 급매물 시세를 알 수 있다)
인접 물건의 비슷한 물건 낙찰사례를 확인
2~3건 응찰자수, 낙찰 가격
아파트 시세(분기별로 다세대, 연립, 단독, 다가구 등)
-온나라부동산정보종합포털
-국토교통부 실거래가
미래가치는
-지역의 개발
-재건축과 리모델링 등 부동산에
내재된 미래 가치 파악
-정부 규제나 법률이 어떻게 변하는지 그 흐름
물건분석의 가장 기초적이고 선행되어야 할 항목은 누가 뭐래도 현장조사(손품, 눈 품, 발품)
부실채권의 가치를 분석하라
-근저당권의 대출 원금은 얼마인가?
-연체이율은 몇 퍼센트인가?
-경매예납금(가지급금)은 얼마인가?
-현재까지 채권행사 권리금액은 얼마인가?
-당해세는 얼마인가?
-선순위 담보채권은 있는가?
-근저당권보다 빠른 조세채권(공과금인4대 보험)은 있는가?
-선순위 임차인은 있는가?
-소액임차인의 최우선 변제금은 있는가?
-대출 당시 국세완납증명서는 있는가?
-대출 당시 지방세 완납증명서는 있는가?
이런 항목들의 답을 알기 위해서는 법원의 경매사건 기록에서 문건송달내역을 꼼꼼하게 체크, 아울러 매각 담당자에 조목조목 확인 절차, 대출 은행의 대출원장도 확인하는 것이 안전
법원 열람 서류를 통해 소액임차인, 임금채권, 당해세, 조세채권, 선순위 채권 등 가치 하락 요인들을 철저히 찾아내야 한다.
투자방법과 매입방법을 결정하라
배당 투자할지 유입 투자할지
다음으로 론세일 방식으로 매입할지
채무인수 방식으로 매입할지
협상 시작 전에 자신의 역량과 각 방식의 장단점에 대한 판단이 끝나 있어야 한다.
경매 낙찰 예상 가격을 결정하라
현장에서 물건의 가치 분석
특히 배당투자를 하려면 제 3자가 낙찰받을 수 있는 예상 가격을 분석
해당 물건의 거래 사례, 현재 시세, 급매물 시세, 전월세 시 보증금과 임대료 등 객관적인 데이터를 통해 예상 가격을 산출
배당기일 채권금액(채권행사 권리금액)을 결정하라
배당기일에 경매물건의 매각대금에서 받을 수 있는 채권최고액
배당기일 채권금액은 대출원금, 정상이자, 연체이자, 경매 예납금, 기타 비용으로 구성
투자자는 채권최고액까지 권리를 주장
배당기일 채권금액을 초과하는 금액은 전환무담보채권이되어 추가로 회수가 가능
권리분석을 철저히 하라
해당 부동산과 근저장권에 대한 분석을 통해 추가로 인수해야 하는 권리는 없는지, 점유자에 대한 명도 문제는 없는지 파악하는 것은 모두 스스로 해야 한다.
매입자금을 결정하라
론세일 방식으로 배당투자를 하려면 질권 대출 기관으로 가라 - 부실채권 매입 가격 80%까지 담보수 질권 대출을 받을 수 있다.
채무인수 방식으로 유입 투자를 하려면 잔금 대출은행으로 가라 - 경매 낙찰가의 80%까지 낙찰 잔금을 받을 수 있다.
부실채권 후, 낙찰잔금 대출을 받으려 하지 말고 사전에 대출기관을 찾아 상담을 받아야 한다.
07 가격협상 타이밍이 중요하다.
기준점은'경매 낙찰 예상 가격'
유동화회사는 그 가격 이상으로 팔려고 하고
투자자는 그 가격 이하로 사려고 한다.
유동화 입장에서 팔아야 되는 부실채권이 경매에서 계속 유찰되면 손실을 볼 수 있기 때문에 경매절차를 정지하거나 변경하고 손님을 기다린다. 2번 이상 변경사항이 반영했다면 협상이 한결 쉬워진다.
보통 경매최저입찰가는 시장의 현재가치 이상의 가격
유찰을 거듭하면서 떨어지게 되어 있다.
3회 차(64%)에서 유찰되어, 4회 차(51.4%)의 경매 입찰기일 15일쯤이다.
이 타이밍에 협상을 하게 되면 유동화회사는 3회 차 가격 이상으로 매각
투자자는 4회 차 가격에 인접한 가격으로 매입
중간 가격으로 결정
08 채권 매입의향서, 쓸까 말까?
대부분은 유동화회사와 접촉해 구두로 상담을 하지만 문서로 상당하는 경우도 있다.
정해진 서식이 있는 것이 아니므로
투자자가 필요한 사항을 기재
기본적인 사항은 다음과 같다.
- 경매사건번호
-매각 대상 목적물
-매입 희망 가격
-매입방법
- 대금지급조건
-매입 의향자
-주민등록번호, 연락처, 주소 등
09 실전사례 : 배당투자 수익률 58%성공이야기
원주 아파트
경매 예상 낙찰 가격보다 채권최고액이 작아 안전
동계올림픽과 기업도시개발계획 개발 호재
부동산 상승기류
근저당 원금 120,000,000
채권최고액 156,000,000
연체이자 23%
경매 예납금 2,799,780
경매법원의 물건 처리내역
1. 2012년 10월 19일
필자 근저당권 강선미님 이전 후 채권자 변경신고서 제출(우편접수 가능)
2. 2013년 2월 14일
강선미 님 원금 120,000,000
연체이자 23% 월 2,300,000원을 최대한 확보하고 진
경매기일 변경 신청
3. 2013년 4월 8일 질권 대출은행에서 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출
4. 2013년 4월 17일 경매법원에 매각기일 변경신청서를 다시 제출하여 경매기일을 연기함
5. 2013년 7월 22일 본 경매물건에 12명 응찰하여 181,651,000 제삼자 낙찰. 매각대금 완납하고 수유권 취득. 그 결과 배당기일이 2013년 9월 30일로 지정
4천 3백투자해서 2천 5백수익
출처 나는 경매보다 NPL이 좋다.
'경매책읽기' 카테고리의 다른 글
| 5장 NPL 이것만은 알고 덤비자 (0) | 2022.10.26 |
|---|---|
| 4장 NPL은 어떻게 분석하나요? (0) | 2022.10.25 |
| 부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다 / 소액의 종잣돈을 작은 회사에 취직시켜라 (2) | 2022.10.02 |
| 실전 경매 권리분석 (1) | 2022.09.21 |
| 아파트 경매, 지역 분석이 먼저 (0) | 2022.04.26 |
