나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다

지은이 남무98
초판발행 2022년 2월 16일

 

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1부 안정적으로 자산을 증식시키는 법

소득유형
-근로소득
-사업소득
-자본소득
-이전소득

대부분 근로소득
자영업 소상공인
이들은 부자가 될 수 없으로
추가로 자본소득(투자)을 늘려야한다

주식투자
부동산투자



종잣돈, 어떻게 만들어야 하나요?

절약하며 저축
적립식펀드
대출(자산을 증대시키고자 감당 범위내에서)
-주택담보대출
-신용대출
-회사기금대출
퇴직금
공동투자


재개발 투자해야 하는 이유

1.투자결정이 기준이 심플한 재개발
기준이되는 랜드마크 아파트 시세 대비 총매입가를 판단

2.안전마진이 예측 가능한 재개발
랜드마크 아파트 가격과 지금 입주권을 매입하기 위한 총매입가와의 차이를 안전마진으로

3. 특정단계 이후 안정적인 재개발
단계별 특징을 이해하고 진입

4.높은진입 장벽으로 경쟁자가 작은 재개발
재개발의 경우 관련법도 복잡하고 용어도 어렵고 투자하기 힘들다는 생각

5.레버리지를 극대화시켜 사용할 수 있는 재개발
남의 돈을 어떻게 활용하느냐가 투자의 성패
갭투자처럼 레버리지 사용에 따른 역전세리스크도 없다.

6.다양한 세금에서 이점이 많은 재개발

7.다양한 매물 유형이 있는 재개발
빌라, 토지, 무허가건물, 다가구, 상가주택, 통상가 등


나만의 기준을 가져보세요.

2007년 1억 4천 빌라 2017년 1억 2,800매도
급한마음으로 매수하지 말고 기회를 기다린다
재개발구역을 지정하기 위해 주거정비지구가 폐지되거나 완화되어 그에 따를 구역들이 하나둘씩 생겨나고 있으니 다음 장을 위한 씨앗을 뿌리자


<급한 마음과 빠른 판단>

공부를 통해 급한마음이 아닌 빠른판단을 하자

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2부 재개발 투자 기준 3대장 파헤치기

일자리와 연결된 노선을 노리세요
-더블역세권시 되는 것보다 기존에 전철이 없었고 업무지구(가까운 곳은 교통수단이 많음)와 먼 곳이 상승

철도사업 추진 계획과 진행 사항
-철도사업 추진절차 단계가 많고 시간도 오래걸림
확실히 되는 노선에만 투자하고 싶다면 예비타당성 통과된 노선에 관심을 가지고 있다가 실시계획 승인 및 고시 전후로 환경영향평가를 한다고 할 때 투자

부동산 침체기기가 오면 다 잊혀짐


첫째,대규모 신규 단지가 들어설 곳을 찾으세요
일정규모 이상의 신규 주거 단지가 입주하는 곳
행정안정부 평균연령데이터 참고

둘째, 학령 인구가 늘어난다는 것!
대규모 신규단지가 생겨나면 주거 여건이 개선 되며 비슷한 수준 즉 중산층이 입주하고 그들만의 문화를 만듬.

셋째, 선호 시설 이전 예정 지역을 선호하세요

마지막, 자연환경과 인공환경

앞에 세가지 요소(일자리연결노선, 일정 규모 이상의 신규주거단지, 비선호시설이전) 환경적인 요소가 더해지면 프리미엄 요소로 작용함-한강뷰, 밥다뷰, 숲세권 등


조건에 부합하는 예시

안양시 만안구
고양시 능곡뉴타운

인천시 부평 산곡,청천 재개발지역
-7호선 개통
-재개발 해제없이 진행
-전부 입주 시 1만 5천세대
공병부대 부지 이전완료


2장 그래서 무엇을 사야 할까요?

재개발은 일정 요건만 맞추면 토지만 있거나 건물 한 평만 있어도 조합원이 될 수 있다

재개발 투자의 유형
공동주택(연립주택, 다세대주택, 아파트 등)

썩빌투자
지역별로 역추적해 구청 등에 자격을 확인해야 함
구조례적용/신조례적용

장점
비교적 가볍고 접근하기좋음


다주택의 틈새 전략, 상가

통상가, 상가주택, 상가
재개발시 상가는 상가로 받는게 원칙
일정요건을 충족하면 아파트 입주권

장점
다주택자 취득세 부담완화(주택매입시보다)
대출이 좀 더 자유롭다
통상가 같은 경우 감정가액 크다보니 입주권 2개 상가 한개를 받는 경우도 있다

단점
아파트입주권 받을 수 있을지 불확실
1+1로 주택을 받게되면 상가 배정 우선순위에서 후순위로 밀림
금액이 큼으로 환금성이 다소 떨어짐

재개발만의 특수 매물, 토지/무허가 건축물

장점
취득세가 상대적으로 저렴
토지의 경우 입주권이 되기까지 주택수 미포함
무허가 건축물의 경우 건물의 가치가 없기 때문에 투자금이 분양권 수준으로 적게 들어감

단점
일정한 요건을 총족해야만 입주권
(정말 꼼꼼히 여러번 자격확인)
토지의 경우 도로는 대출 불가능
무허가건축물의 경우 권리가액이 없기 때문에 선호하는 평행대를 선택 못함

미운오리새끼, 다가구주택

초중반 재개발 지역에 가서 다가구주택을 공략한다면 경쟁자 없이 수월하게 투자할 수 있다.

편견
다가구는 투자금이 많이 든다.
-LH전세 제도를 적극 활용(점유개정이라고 집주인이 전세로 들어오는 경우 활용하는게 좋음)
필지는 8천만으로 투자
매매 3억 2,700만원
2층 1세대(LH전세) 9천/12만원
1층 1세대(주인세대) 1억 2천
지하1층(기존세입자) 500만원/15만원
지하 1층(일반전세) 3,200만원

다가구는 감정평가가 잘 나오지 않는다
감정평가는 매입가격으로 비교
감정평가 예측을 잘해서 매입한 가격과 차이가 별로 없다면 감정평가가 잘 나온 것

다가구는 다세대보다 위험하다
다세대보다 투자금이 많이 들어가니 재개발이 무산되면 더 위험할 것 같지만 신축이라도 할 수 있음

다가구는 관리가 어렵다
맞다 이정도는 감수하고 투자하자

다가구주택이 재개발 투자상품으로 매력적이다.



1+1입주권을 노려라

재개발 구역 내 집이 몇채가 있든 상관없이 입주권을 하나만 줌. 그렇지만 큰 건물 큰 땅을 가진 지주들이 반발하면 사업진행이 잘 되지 않으니 특정조건을 만족하면 1+1 입주권을 주도 제도가 있음.

첫째, 감정평가의 총액이 분양할 아파트 두 채의 조합분양가가 넘는 경우(투자금 많이 들고 매물이 잘 없음)

둘째, 주거 전용면적의 크기가 분양하는 면적의 크기를 넘는 경우(전용면적 155으로 84+59보다 많으면) 물론 조합원 정관에 따라 줄수도 있고 주지 않을 때도 있음 조합원 최종 확인은 필수

입주까지 가져간다면 수익률이 크다
중간에 팔면 프리미엄이 2배가 아니라 1.5배에서 거래
두개를 받았다고해서 이전고시가 될 때까지 찢어서 팔 수 없고 입주권 중 작은 59는 이전고시 후 3년 동안 전매 제한

토지 34~40평 건평 45평 이상을 공략
다가구주택의 거래 관행은 건물이 아무리 크다해도 토지기준 평당가격으로 거래
땅이작고 건평이 큰 경우가 향후 감정평가까지 생각하면 유리 건평이 거래 가격에 어느정도 녹아있지만 생각많큼 반영되진 않는다

1+1 전용건평 45평 이상은 되야함
일반적인 다가구 주택의 건폐율 60%, 용적률 150%
역산하면 최소 34평 이상
감정평가를 잘 예측하면 좋지만 그렇지 못하면,
땅이 클수록 변동성이 커져
34평에서~40평이 다가구주택을 노리는게 효율적

LH전세를 적극적으로 활용하라
저소득층 대상으로 저리로 빌려주는 제도
일반전세자금보다 조금 더 높게 받을 수 있다.
투자금을 줄일 수 있고 LH전세 임차인 구하기가 상대적으로 쉬운 편

LH전세 세입자 구하는 방법
인기카페 3군데 정도 가입하고 집의 사진을 이쁘게 찍어 올리면 연락 많이 옴

셀프 수리로 투자금을 아껴라
보통 다가구 30년 이상
여기저기 고장
고질적인 누수, 하수구 막힘, 결로, 보일러 고장, 변기등 비일비재 수리능력을 갖춰놓는게 투자금줄이는데 도움

셀프수리방법
블로그등에서 정보를 얻어 공사계획 수립
유튜브로 공사방법 충분히 숙지
오픈마켓이나 총판에서 재료 주문
행정복지센터에 가서 필요한 공구 대여
어떻게 해야할지 이미지트레이닝을 충분히 한 후 작업


3장 인생은 타이밍, 재개발 투자도 타이밍

최고점과 최저점을 알 수만 있다면

입지와 타이밍 중 무엇이 중요할까?
굳이 따지자면 타이밍
아무리 좋은 입지라도 시기에 따라 10년만에 원금회복

부동산 사이클 이론
재개발 투자 타이밍으로 세번의 투자기회

지금 이 순간 바로 여기, 투자할 시간

공급이 엄청나게 집중되면, 공급을 이길 수 있는 방법이 없다 - 매수심리얼어붙고 -아파트 매수로 더 이상 수익이 나지 않겠다고 판단되면 미분양증가 -집값이 조금씩 하락-당연히 건설사들은 신규 공급 물량을 줄이기 시작- 매수가 이익이 안 될거라고 생각하역 매매수요보다 전세수요가 많아짐- 전세수요가 상승하면 전세가 상승(심지어 전세가와 매매가가 붙어버리는 경우도 있음)- 이때가 되면 전세수요가 매매수요로 바뀜(매수심리가 약반등으로 바뀜)-집값이 오른다는 소문이 돌면 실수요자들이 본격적으로 매입을 위해 집을 알아보기 시작 -헌아파트와 새아파트 중 새아파트 선호(미분야이 줄어듬) - 신축이 다 소진되면 다음으로 준신축으로 옮겨붙고 기축들이 서서히 상승- 건설사들이 다시 시장에 참여(인허가 물량이 조금씩 늘어남)- 부동산시장이 완연한 회복세를 띄며 매수심리도 상승하고 분양경쟁률도 서서히 상승 투자수요 유입-유동성이 유입되니 집값이 다시 상승 태도우위시장-아핀트가격 상승-분양많이-입주물량 늘고- 실용가치는 전세가 하락-공급지속-미분양 증가- 집갑하락 다시 사이클 시작점으로 돌아가는 것이다

재개발 투자 최적의 타이밍

실수요자들이 미분양 된 새아파트를 사기 시작해서 미분양이 모두 소진되면, 지난 장 끝자락 즈음 분양된 준신축 아파트가 상승한다 그때부터 건설사들이 적극적으로 움직이기 시작하고 다시 정비사업에 자금 지원한다 정비사업이 다시 움직일 때, 입지가 가장 떨어지는 재개발 사업장 이해 관계가 복잡하지 않은 경우가 많아 빨리 진행되고 가장 먼저 분양합니다. 지역 내에서 일반분양가가 너무 삐싸다는 얘기가 많지만 어렵지 않게 일반분양에 성공-그러면 옆 구역들이 자극을 받아 활발하게 움직이기 시작-준신축의 상승으로 시장의 반등 확인(선두 정비사업의 일반분양 성공하며 신축에 대한 수요가 입증되었기 때문-그다음부터 시행사아 조합과 시공사들이 사업 추진

4번 선두 재개발 일반분양 성공 시점이 재개발 투자 최적의타이밍 사업이 활발하게 진행되 재개발 프리미엄이 상승하고 일반분양이 지속적으로 반복됨에 따라 일반 프리미엄도 상승하기 때문이다.




세번의 기회가 있습니다.

첫번째, 선두 재개발의 분양이 성공하는 시점
하락기에서 다시 상승기로 방향을 전환하면 이 지역 준신축 1번 아파트가 상승하기 시작한다. 상승으로 전환 인지한 건설사들이 정비사업에 자금을 지원하고, 대체로 입지가 좋은 2번 1구역 먼저 진해되어 일반분양을 시작

이때가 3~6번 구역 재개발 투자의 최적기


두번째, 기회는 일반분양이 지속되고 분양가가 올라가는 시점 - 분양이 계속 성공하면 첫 번째 분양한 단지의 분양권 매입을 검토해야한다. 아마도 첫번째 분양한 곳은 분양가가 너무 비쌌다는 인식이 있고 입지가 가장 떨어지기 때문에 현지인들이 별로 선호하지 않을 가능성이 크다. 그때문에 프리미엄도 없을 가능성이 크다. 하지만 프리미엄이 따라서 올라갈 수 밖에 없다

두번째 기회는 재개발로 공급된 분양권 투자이다


세번째, 일반분양이 계속되면서 분양 경쟁률이 상승하는 시점이다. 분양을 계속하다보면 인기 있는 6번 근역이 분양이 시작된다. 이 지역에 사는 모든잌ㆍ 관심을 갖고 있기에 분양 경쟁률이 어마어마하다. 모두 새 아파트에 살고 싶어하는 욕망으로 청약을 넣어보지밀 당첨이 쉽지 않다. 청약에 실패한 사람들은 입지가 좋지 않다고 거들 떠 보지도 않던 2번 구역 분양권을 알아보러 갑니다. 그때는 이미 분양가가 비싸져 있습니다. 아무것도 못 하는 상태에서 주위를 둘러보니 정비구역에서 해저되었던 구역이 다시 움직인다고 합니다. 이때 자금이 부족한 이들의 선택지는 둘 중 하나입니다. 빠르면 10년 후에 새아파트에 살 수 있는 초기 재개발에 투자하느냐, 25년 넘은 구축아파트라도 매입하느냐?

이토록 적절한 매수 • 매도 타이밍

재개발은 보통 관리처분인가 이후 진입하는게 안정적이라고 하나, 다양한 투진 포인트가 있다.

3. 감정평가 발표 직전

재개발의 리스트는 구역이 해제되는 것이다. 각 시, 도에 따라 기준이 다르지만, 일반적으로 토지 등 소유자의 30% 이상이 반대하면 주민 투표를 할 수 있고 50%가 해제를 요청하면 구역이 해제된다.

사업시행인가 승인되면 구청에 고시 공고나옴.
고시내용 요약이 나오고 조합원들의 권리명세서가 첨부
권리명세서에는 소유자의 현재 거주지가 나오는데 이를 기준으로 구역 내 거주자는 소유만하고 구역 외 사는 사람들이라는 뜻이다. 이런 투자자는 재개발 추진에 반대할 확률이 거의 없다고 판단. 거주자의 비율이 60% 육박한다면 시간이 좀 걸리고 느릴 지 몰라도, 구역이 해제될 가능성은 그리 크지 않을 것이다. 따라서 사업시행인가가 나면, 권리명세서를 통해 사업의 안정성을 판단해 볼 수 있다.


적절한 매도 타이밍이 따로 있다.

사람들의 관심도가 높을 때 매도하는 것이 좋다. 각자의 세금 계획이나 처한 상황 따라 매도 타이밍을 잡아보자

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3부 돈버는 재개발 투자 인사이트

1장 사업성 판단하는 법

비례율에 대하여

사업성을 나타내는 지표인 비례율
투자에 대한 판단 기준이 되는 중요한 개념

자산을 출자, 투자해 수익을 얼마나 올렸는지 성과를 나타내는 지표 비례율이 높으수록 좋음

종전자산은 조합원들 자산에 대한 감정평가 합
(조합원이 되길 거부한 현금청산자들의 자산은 종전자산에서 제외)
부동산 경기 상승기에 현금청산자가 많아지면 매입을 해야하는 비용이 늘어나겠지만 종전자산이 줄어들고 조합원들이 줄어든 만큰 일반분양 수입이 중가해 유리할 수 있다. 반면, 부동산 하락기에 현금청선자가 많아지면, 비용을 감당하지 못해 사업이 진해되지 않을 가능선이 높아진다.

종전자산이 커졌는데 총수입이 그대로라면 비례융이 떨어져 사업 진행이 어려워짐.

총수입 변동가능성
-조합원분양가(낮음)
-일반분양(높음)
-상가분양(높음)
-임대분양(중간)

총비용
공사비용+사업비용

공사비용은 아파트를 새로 지을 때 드는 비용 - 철거, 토목공사, 주택 및 각종 부대시설을 짓는 데 들어가는 모든 비용

사업비-가장 큰 변수는 보상비, 세입자의 주거 이전비와 상가의 영업 보상비, 예비비(공사비 증액에 대한 예산, 미분양 대책 예비비 등)



진행 단계별 사업성 추정하기

1. 사업시행인가까지 (예상구역 면적으로 일반분양 세대 추정)

사업인가 이전 시점(구역지정, 조합설립 단계)
총대지면적과 토지 등 소유자 수를 기준으로 사업성을 대략적으로 추청
용도 지역에 따라 용적률이 결정되고 용적률에 따라 총 공급세대 수가 결정

사업성 추정 예시>
총면적 35000만평
토지 등 소유자 수 1,461
용도구역 2종
예상 세대수 2,450
일반+임대분양 989
비중 40.4%

지역별마다 분양가는 다르지만 일반분양 비중이 30% 이상이면 사업성이 괜찮다고 할 수 있음. 일반분양가가 높은 지역일수록 비중이 적어도 사업성을 확보할 수 있음.

2. 관리처분인가까지
사업시행인가가 고시되면 건축 연면적과 분양 세대수 정보를 얻을 수 있음.
수입추정-고시문을 참고하여 조합원분양가와 일반분양가를 예상해 본다.상가분양수입은 비중이 크지 않기 때문에 생략
대략적인 추정을 통해 투자여부를 결정하는게 목적
비용추정-고시문에 대지면적과 용적률을 보고 가장 큰 공사비는 건축 연면적에 공사비를 곱해 구함
사업성추정=수입추정-비용추정
재개발은 보상비 등 변수가 많지만 공사비와 사업비를 6:4정도 비율로 형성
수입에서 비용을 빼면 - 이익에서 사업면적으로 평당이익을 구함.
평당이익이 절대적이라기 보다 구역별 사업성을 비교하는데 사용할 수 있는 숫자

3.일반분양까지
관리처분인가 이후에는 관리처분계획으로 사업에 대한 숫자가 제공됩니다. 보통 관리처분 시점에는 사업의 안정적인 운영을 위해 수입과 비용 계획을 보수적으로 설정하는 편
이주가 완료되고 일반준양 시점이 가까워지면 부동산 시장을 상황을 고려해 비럐율을 다시 추정해볼 수 있음.
조합원분양가는 관리처분 시점에 큰 문제가 생기지 않으면 거의 변경 없음
일반분양가는 시장 상황에 따라 변동이 큼.


2장 수익성 판단하는 법

수익률 = 미래예측시세-총매입가 / 투자금액


미래를 예측해 수익을 판단해봐요

1.미래예측시세

주택매매가겨지수는 장기적으로 우사향
물가상승률은 평균적으로 2.5%

연평균 상승률을 새 아파트와 비교대상 랜드마크 아파트 간 여식차이만큰 적용하면 입주시점 새 아파트의 가격을 예측 할 수 있다.

입지와 상품성이 열윈는 2.0%
유사한 경우는 2,5%
우위애 있는 경우는 3.0%

동일한 아파트의 가격은 12년*2,5%만큰 차이가 난다.

이같은 원리로 신축아파트의 입주 시점 가격을 예측해본다.


PIR을 통해 가겨 범위 판단

PIR이 10라고 하면 10년간 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다는 뜻이다.

과거시세를 봤을 때
PIR 최저점은 6.11
최고점은 7.25
아무리 떨어져도 가치만큰 떨어지지 않는다는 뜻이다.

예시> 최고점은 10억 최저점은 6억 가량

누구나 따라 해봄직합니다.
재개발 투자를 진행하는 과정과
필요한 부분들이 잘 정리되어 있네요.


https://10millionwon.tistory.com/14

한눈에 보는 재개발 투자 진행 절차