07 꼬마빌딩 구입 후 법과 제도까지 관리하기

저자 김상준

꼬마빌딩 보유하는 동안 세금 종류 파헤치기

사업자등록과 부가가치세, 취득세, 재산세, 임대소득까지

취득단계
취득세율 4.6%(예외적으로 상가, 주택 다름)
법인 취득 과밀억제권 내 부동산은 중과

보유단계
재산세, 임대소득세(임대료 받을 때도 부가가치세에 대한 세금계산서를 발행
법인과 개인 취득 시 다른 점 염두
근린생활시설의 경우 4.2%계산되지만, 전용주택은 취득세율이 다르므로 양자를 나누 어계산

주택보다 높은 대출한도, 짭짤한 임대수익, 낮은 보유세와 증여세 부담 등이 장점

투기지역이나 투기과열지구로 지정되면 주택 집값의 40%까지만 대출, 15억 초과 주택은 대출금지
꼬마빌딩은 시세의 70~80%까지 대출

세법상 비주택이라서 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과되는데 80억 넘는 경우만 내면 된다.

건물주가 되려면 어떤 준비를 해야 할까?

50~60평 바닥면적에 건축연면적 150평 4~5층 정도로 도로에 자리 잡은, 흔히 볼 수 있는 작은 건물이 일반 개인이 투자하기에 적합

그 지역의 아파트 최소 2~3배 정도의 가격 그 지역 꼬마빌딩의 최소금액이라고 보면 된다.

보통 30억짜리 빌딩 매입 하련 본인 자금?
법인 vs 개인 따라 달라짐
RTI(임대업 이자상환 비율)-임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환 가능한지 산정하는 지표

개인은 RTI제도가 적용되어 대출 제한(50~60%)
법인은 RTI제도와 무관하게 대출(70~80%)

개인 (대출 60% 내 돈 40%12억)
법인 (대출 80% 내 돈 20%6억)-물론 법인의 재무제표가 좋아야 함. 신생법인의 대표의 신용, 주주의 재산이나 신용

꼬마빌딩 보유 시 본격적으로 어떤 세금을 내야 할까?

취득세 4.6%
개인-다주택자인데 옥상에 주택이 있으면 주택 1 추가로 2 주택 되면 8% 3 주택 되면 12%

법인-매입한 건물에 주택이 있다면 12%

서울 또는 과밀 억새 권역이라고 묶여있는 곳은 설립한 지 5년 미만 법인은 9.4% 취득 중과

건물 매입하면 재산세(7월 건축물, 9월 토지분)
소득이 발생하면 소득세
종부세는 땅에만 공시지가 80억 이상

임대료 소득이 발생하니 법인 매입했으면 법인소득세
개인은 개인소득세 부과-근로소득이 있는 상태에서 임대소득이 합산되어 종합소득을 내다보니 높은 세율로 내게 된다.

법인-총매출액에 따라서 차등
2억 미만은 10%
2억 이상은 20%
대부분 2억미만

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꼬마빌딩 부동산 수익률 분석하는 방법

감정가 책정은 높은 편
감정가 말고 실제 부동산 시세 알아보기

수익률 분석
첫째, 취득세 계산하고 입찰
둘째, 명도 및 인테리어 비용 감안
셋째, 경매 낙찰 이후 법무비 비용 (최소 10곳 이상 견적 받고 합리적인 곳으로 선택)정액제가 아님
넷째, 임대 놓는 기간 혹은 공실 상태에서 매도하는 기간을 대략 예상하여 이 기간 부담할 대출이자 감안
(통상 3개월 정도 대출이자 지불할 여력)-공실이 지속되면 이자부담도 만만치 않다.
마지막, 취득 부동산 매도 시 발생하는 양도세 감안
1년 미만 40%-기간이 길어 길수록 세율은 줄어듬(양도세는 투자자의 수익을 가장 치명적으로 줄이는 원인이 될 수도 있으므로 신경 써야 한다)
1년간 보유하면 250만 원 기본공제-취득세 및 등록세, 교체 및 수리비용, 중개수수료 등 발생한 지출 공제(지출된 사항을 꼼꼼히 체크해두고 영수증 잘 보관)

부동산과 관련된 모든 투자에서는
세금을 얼마나 효율적으로
줄이느냐가 중요한 관건

대충 하면 원하는 수익을 얻을 수 없다.

낙찰받고도 수익이 안 나오는 불상사를 막으려면 철저한 수지분석, 관련된 법적 사항과 세금 부분 등 빈틈없이 챙겨야 불필요한 지출을 막을 수 있다. 불필요한 지출을 막아내는 것은 수익 극대화

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인테리어 사례, 꼬마빌딩 관리하며 가치 올리는 방법

최악의 조건 반지하 빌라
700만 원 인테리어 비용

외관 인테리어 사례

반지하 어둠을 환하게 꾸미 것에 집중
지층이라 습할 수 있고 비가 오면 물이 들어올 수 있으니 이를 방지하는데 초점(2 주소요)
공용 부분 현관 도색 청소, 세척비용, 자재비(5만 원)
지하로 내려가는 공용계단, 천장, 벽면도 도색(5만 원)
기존 우편함 교체 시공(16만 원)
배관 외부 돌출되어있고 유격이 맞지 않아 물이 샘(전체 교체)
현관문 부분도색, 치안문제 스마트 도어 설치
신발장 타일(대리석 타일 시공)
현관 주방 분리 파티션 설치
방 도배 (외벽과 닿는 부분 단열 작업하고 도배)
집이 협소 문틀 제거 개방감 시멘트로 마감처리

내부 인테리어 사례

전체적 화이트로 분위기 업
방문도 화이트 교체
금색 손잡이 포인트
창틀 화이트로 교체
방과 방 사이 습도계 설치(습도를 상시 체크하여 환기, 제습기나 제습제, 선풍기 등으로 관리할 수 있도록 준비)

전체 인테리어 비용 합계
우편함 교체 및 지층 서브 공간 수리 66
공간 분리 철제 15
문짝 3개 교체 60
벽 시공(단열작업 포함) 120
장판 시공 50
목수 인건비 70
싱크대 및 조명 100
화장실 수납장, 수전교체, 줄눈시공 25
폐기물 처리 및 입주청소 69
합계 740 지출

인테리어 비용 합산과 예상수익률

지층 빌라 낙찰가 3,160만 원
인테리어 비용 740만 원
총투자비용 3,900만 원
재개발 여지 빌라
매도 5,500만 원
수익 1,600만 원
단기 세율 70%(취득세, 법무비, 중개비, 기본공제 등)
법인 낙찰 양도세 20%

부정적인 요소?

ㆍ저 사람만 할 수 있는 거야
ㆍ게으름과 나태함
ㆍ최악의 상황만 생각하며
도전조차 하지 않고 포기

이런 부정적인 요소 세 가지를 털어내지 못하면 경제적 자유를 실천하기 어렵다.
우리는 분명 그 무엇도 될 수 있으며
생각하는 그 이상의 성과를 만들어낼 수 있다.

출처 경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다.