02 왕초보도 마스터할 수 있는 실전 경매 권리분석

저자 김상준

말소기준권리만 알면 경매 권리분석은 끝난다.

말소기준권리의 종류

경매의 일반적 절차

채권자가 법원에 신청
개시결정
배당요구종기 결정 및 공고를 통해 매각준비
매각방법 등 저정 및 공고
그리고 통지한 후 매각실시
매각 결정절차 이후 대금납부
소유권이전등기
부동산 인도명령
배당절차

말소기준권리될 수 있는 권리
저당권
근저당권
압류
가압류
담보가등기
선순위전세권
경매개시결정등기

은행근저당이 가장 많음
전세권(상황에따라)

말소기준권리를 찾는 방법

7가지 권리들 중 가장먼저 돈을 빌려준 날짜가 말소기준권리

그 권리 기준 밑으로 설정된 권리는 소멸

그 위로 설정된 권리는 특수 물건으로 인수

경매 낙찰자의 현명한 재산권 행사

법적으로 할 수 있지만
합의를 통해 원만하게 해결하자

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임차인에 대항력 갖는 권리분석 30초 안에 확인하는 방법

임차인 권리분석과 임차인의 권리행사 여부

1️⃣말소기준권리를 찾아서 인수되는 권리가 없는 것을 확인했다면 다음으로 2️⃣임차인 권리분석

임차인 권리분석은 전입일자가 말소기준권리 날짜보다 빠르면 대항력(임대차기간도만 거주할 수 있고 보증금 모두 돌려받을 권리)이 생김

임차인이 낙찰자를 대상으로 이 권리를 행사할지 않할지가 중요하다.

대항력이 있지만 배당요구를 하여 배당을 받아가면 끝

대항력이 있는데 배당요구를 하지 않으면, 경매를 통해 배당 받지 않고, 임차인의 보증금은 낙찰가가 인수

선순위대항력을 확인했다면 3️⃣확정일자 확인
확정일자로 임차인이 배당요구를 했는지 안 했는지 문건송달내역으로 확인


경매권리분석 마지막 단계 최종점검

경매 서류 및 기타 권리확인을 하려면 말소기준권리와 임차인 권리분석을 통해 인수되는 권리가 없다는 것을 확인하고, 경매 권리분석 마지막 다계인 경매 서류를 통해 최종점검을 할 수 있다.

첫번째, 매각물건명세서(부동산의 표시, 점유자와 점유권원, 점유할 수 있는 기간, 임대료 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시하고 중요한 정보를 요약하여 정리한 자료)

두번째, 현황조사서 (법원집행관이 경매부동산에 찾아가 실제로 누가 사는지, 몇 가구가 사는지, 소유자와의 관계가 어떤지 등 현재 상황과 점유관계를 확인하여 주사한 자료)-임차인 권리분석에 있어서 중요한 자료이기에 꼼꼼히 찾아볼 필요가 있다.

세번째, 감정평가서(부동산 시세와 위치 등을 감안하여 감정가를 제시하고 이를 통해 법원의 최저 매각가를 기록한 문서)-감정평가액은 시세와 다소 차이가 있기 때문에 입찰예정자는 감장가액만 믿고 입찰하기보다는 전체적인 부동산 동향과 주변 시세등을 감안하여 참가해야 한다.

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법원에 제공되는 품질보증서를 체크해야 한다.

법원가기 전 매각물건명세서 반드시 체크

-경매 응찰예정자에게 부동산에 대한 중요 정보를 정확하게 제공하기 위해서다. 즉, 매각물건명세서는 부동산에 대한 중요 정보가 지재되어 있으므로 입찰자라면 입찰 전에 반드시 확인해봐야 한다.
매각기일 1주일 전까지 경매가 진행되는 법원에 비치하여 누구든 직접 열람

우선, 경매사건의 사건번호를 제일 먼저 기재
최선순위설정은 말소기준권리를 의미하고 2000.00.00에 설정된 '근저당권'이 말소기준권리임을 알 수 있다.

'배당종기요구'는 경매가 진행되는 받을 돈이 있는 사람(채권자, 임차인 등)에게 '그 날짜까지 받을 돈이 있다고 신청하라'고 정해준 날짜다.

법원은 배당요구종기일을 정해놓고 그날까지만 배당욕의 신청을 받아준다. 배당욕종기일은 배당을 신청할 수 있는 마지막날을 의미한다. 이 날짜를 지나 배당요구를 했다면 배당에서 제외한다.

배당요구종기일인 2000,00,00이전에 배당신청 여부를 확인하고 신청해야 한다. 점유자가 채무자(소유자)면 크게 신경 쓸 일은 없지만 임차인이라면 반드시 '전입신고와 일자'와 '배당요구일자'를 주의 깊게 살펴봐야한다.

낙찰자에게 인수되는 권리가 있을 때 권리를 매각물건명세서에 기재해 놓는다. 즉, 말소되지 않고 인수되는 권리를 기재해 놓는 칸이기 때문에 입찰에 참여하기 전 반드시 체크해야 한다.

토지를 낙찰 받을 예정이면 '법정지상권'이 성립되는지 확인해야 한다. 만약 낙찰받는 토지에 법정지상권이 성립된다면 낙찰자가 토지를 자신이 원하는 대로 활용하지 못할 수도 있다.

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특급비법, 가장 임차인 구별방법

가장 임차인이란? 부동산에 실제로 살고 있지 않지만, 주소지를 부동산에 전입신고를 한 거짓 임차인을 뜻한다(위장전입)-자녀의 학교 배정을 위해 실거주하지 않으면서 주소지만 옳기기도 하고, 원하는 지역의 아파트 청약 1순위 당첨을 위해 주소지만 옳기는 사례, 악의를 가지고 거짓 임대차계약까지 작성해 두는 사례

가장 임차인의 유형은 경매 개시일 2~3개월 전부터 집중적으로 전입하는게 일반적

임차인과 집주인이 서로 가족 또는 친인척관계일 때가 많다는 점도 특징

보증금 액수를 최우선변제 범위내에서 신고했다면 더욱 세심히 살펴볼 필요가 있다. 주장하는 보증금이 전입 당시 전세 시세와 큰 차이를 보이는 경우와 근저당권 금액과 보증금을 합한 금액이 부동산 시세에 근접하거나 넘어서는 경우도 의심해 볼 필요가 있다.
경매에 돌입하기 전에 소유자가 가상(허위) 임차인을 구해놓고 배당을 요청하는 사례는 흔하다.

선순위 임차인을 가짜로 두었다면?

가짜로 만들어 놓고 임차인이 배당금을 가져가는 일이 다반사(배당을 요구한 선순위 임차인은 권리상실로 신경쓸필요없음)-배당을 요구하지 않은 임차인 확인

배당을 요구하지 않고 선순위 있는 임차인이 가장이라는 사실을 확인할 수 있다면, 보증금 인수X

가장 임차인을 생성해놓은 소유자는 우선매수청구권을 나쁘게 이용해 저렴하게 낙찰 받기도 한다,

가장 임차인을 구별하는 방법

첫째, 은행보고서를 점검하는 방법
은행은 돈을 빌려줄 때 반드시 선순위 임차인이 있는지 반드시 확인한다. 음행이 대출금을 상황하기 위해 꼭 필요한 순서이기 때문이다. 만약 보고서에 선순위임차인에 관한기록이 없다면 , 이후 생선된 임차인은 허위나 가장 임차인일 확율이 굉장히 높다고 생각하면 된다.

둘째, 시세를 점점! 주변 임대 시세를 점거하는 일은 당연하다. 최우선변제권을 가지려고 주변 시세와 엄청난 차이가 나는 금액으로 임대차계약이 체결되어 있다면 의심해보는 것이 좋겠다.

셋째, 관리비가 분과된 사람이 누구인지 확인해보는 것이다. 전기, 가스, 수도 등 공과금 청구서에 기록된 사람과 계약서상의 임차인의 이름이 같은지 영수증을 점검해볼 필요가 있다. 서로 다르다면 가장 임차인 관계를 의심해봐야 한다,

넷째, 임차인이 미성년자이거나 혼자 살고 있다면 한 번쯤 의심을 해보아야 한다

다섯째, 경매 날짜가 임박해서 전입신고를 했고, 확정일자를 받은 임차인이라면 허위나 가장 임차인일 확률이 높다.

여섯째, 부동산의 고가의 자산이므로 위험하거나 허술하게 계약을 진해하지 않는다. 만약 임대차계약을 부동산중개소를 거치지 않고, 당사자끼리 작성했다면 그것도 의심해볼 필요가 있다. 임차인의 이전에 살던 주소지를 찾아서 점검을 해보는 것도 좋은 방법 중 하나이다.


출처 부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다.