저자 성시근박사님
01 배당투자 기법
부실채권매입 후 경매에 참여하지 않고, 매각대금에서 배당금을 회수하는 투자
배당투자에 있어 수익금은
경매낙찰 예상가격(배당금액)에서 채권매입가격(매입원가+근저당이전비용+기타대출비용)을 공제한 뒤의 금액
경매낙찰 예상가격과 채권매입가격의 차이가 클수록 우량 채권
매수자입장에서 채권매입가격은 확정값
경매낙찰 예상가격은 추정치
낙찰가격을 정확하게 예측하고, 선순위 채권금액을 꼼꼼히 체크 것은 배당투자어 있어 수익증대 중요
배당투자방식은
경매를 거쳐 명도하는 부담 X
수익금에 세금X
경매낙찰가격이 낮을경우 손해
'론세일'과 '배당조건부 사후정산'
02 유입투자 기법
경매투자자들에게 가장 인기 유입투자 기법
낙찰받아 소유권 취득 후 재매각하거나 임대수익 창출
고가낙찰 가능(배당기일 채권금액으로 입찰-오로지 채권최고액만 넘지 않으면 된다)
매각잔금대출 많이 받을 수 있다
재매각시 양도세 부담 완화
재매각시 자금 회수 지연
경기 변동이나 부동산가격하락 등 불확실성이 높다.
배당투자가 어려운 채권은 유입투자로
경매낙찰 예상가격과 채권매입가격의 차이가 거의없는 채권
03 자진변제 투자 기법
채무자 스스로가 채무를 갚는 것
임의변제 투자기법이라고도 한다.
채무자뿐 아니라 대위변제자(구상권이 있는 불가분채무자, 연대채무자, 보증인, 물상보증인, 담보물의 제3취득자, 후순위 담보권자 등)가 채무를 갚을 수 있다.
다른은행에서 대출은 받거나 일반매매로 부동산 처분 후 변제, 경매진행 중이라고 채무금액이 상환되면 근저당은 곧바로 말소(매각대금 납부 전까지는 자진변제가능)
부실채권 매입한 채권자가 채무자와 가격협상을 해서 변제를 유도하는 경우도 있다.
수익은
자진변제금액에서 채권매입가격(매입원가+근저당권 이전비용+대출비용)을 공제한 후 금액
04 재매각 투자 기법
유동화회사의 수익 모델
유동화회사는 얼마만큼의 마진을 남기고 재매각할까?
10%이상일 것
-정보이용료
-인건비
-사무실 임대료
-변호사 및 법무사 자문료
-현장조사 경비 등 생각보다 많은 비용이 들어가기 때문
재매각기법은 담보부 부실채권 보다 무담보 시장에서 많이 사용
무담보부는 회수기간이 길고 채권추심이 불확실(채무자가 채무를 갚을 경제적 기반을 갖추어야 추심가능)
초보자 무담보부 부실채권은 부적절한 투자상품
-채권의 소멸시효
-회생채권 및 파산채권
-송달
-채권의 평균 회수율 등
손대지 않는 것이 정답
05 방어입찰 투자 기법
만약 유찰이 거듭되거나, 분실채권 인수금액 이하로 낙찰된다면 곧바로 손해발생- 방어 입찰
유동화회사가 주로 사용-물건 중 괜찮은 물건이 있다 대부분 낙찰가격으로 매각하기 때문에 문제없이 깨끗한 물건을 저렴한 가격에 구입-실수요자 입장에서 유리
06 차순위 매수신 유도 기법
방어입찰했는데 의도치 않게 1등을 했다면
다음 3가지 방법 중 선택
첫번째, 갈때가지 가보자 유입투자. 취득세,명도비, 연체관리비, 중개수수료 등 추가비용발생 투자기간이 길어진다는 단점 감수
두번째, 매각잔금을 납부하지 않고 재경매하는 방법.입찰보증금의 증가(재경매 20%), 질권대출이자의 부담, 시간지연 등, 하지만 매각기일 연장효과
세번째, 차순의 매수신고 유도 비교적 시가과 경비의 손실이 적다는 것이 장점
07 전환 무담보 채권투자기법
담보가 사라진 부실채권-경매를 통해 담보를 매각했는데도 다 갚지 못하고 남아 있는 빛
원래는 담보부가 무담보로 전환 되어서
'전환 무담보 채권'
경매 매각대금에서 회수하지 못한 미회수 잔여 채권을 활용 추가수익확보 하는 것
일단 채무자의 다를 재산이나 소득, 채권을 가압류
신용정보회사를 이용해 직접 채권 추심 혹은 무담보 채권으로 재매각
전환무딤보 채권투자를 염두에 두었다면, 배당기일에 채권증서 부기 및 환부신청서늘 법원에 제출해 관련서류를 만들어 놓아야 한다.
또한 채권추심을 위해
-채무자재산조회
-재산명시명령
-채무불이행자 명부등재
-민사소송 제기
-가압류
-가처분
-지급명령 신청
-인행권고 신청
-중재 신청 등을 모두 활용할 수 있다.
투자자는 대부분 1순의채권투자선호
2순위는 전환 무담보부채권 투자에 적합
1순위 근저당권자는 전액배당 받을 것이 확실하므로 부실채권을 매각하지않는다.
2순위 근저당권자는 채권채고액 390,000,000원-매각에 소극적이다가 4차입찰가격이 256,000,000까지 하락하자 적극적으로 매각에 나선다.
가격예측 180,000,000 정도 추정
2순위 채권을 사는 2가지 방법
2순의 부실채권 매입자는
1순의 채권금액+2순의 채권금액+경매예납금의 합계 584,400,000원까지 고가 입찰가능
실제로는 400,990,000원 전략적으로 입찰
183,410,000원의 무담보 채권 확보
채무자 일시적 자금 압박이거나 가족중 금적적여부가 있다면 잔여 채권에 대한 회수 가능성은 충분하고, 추가 수익확보
질권대출을 받지 않았다연 1순위채권을 제외한 금액에 대해 상계처리가능
낙찰가격의 90%(360,891,000)잔금대출 가정
자기자본 15,000,000으로 아파트구입
보즘금 2천5백 월1백4십만원 낙찰잔금이자활용
자기 돈 한푼없이 5억짜리 아파트 소유
채무인수 방식으로 매입한 경우
2순위 부실채권 채무인수 방식으로 매입했다면
184,400,000원 전환 무담보 채권은 투자자 몫이 아니라 유동화회사 수익이 될 것이다.
어떤 투자기법을 쓰느냐에 따라 부실채권의 매입 방식도 달라진다.
08 대위변제 갭투자 기법
대위변제란?
제3자가 또는 이해관계자가(보증인, 연대채무자, 기타 등)가 대신 채무를 갚고, 채권에 권리를 이전 받는 것
흔하게 관찰된다
-경매에서 후순위 임차인이 선순위근저당 등을 대신 갚고 대항력을 확보하는 경우(1순위 근저당권으로 설정된 금액이 소액일 경우, 후순위 채권자가 근저당권을 대신 갚아주고 자기가 1순위를 확보)
-보증인이 채무자를 대신해 변제하는 경우
출처 나는 경매보다 NPL이 좋다
'경매책읽기' 카테고리의 다른 글
| 04 종잣돈 5억모아 꼬마빌딩 건물주 되기 스타트공식 (0) | 2022.11.04 |
|---|---|
| 10장 NPL 수익률 극대화 (1) | 2022.11.01 |
| 7장 NPL 수익률을 올려라 (0) | 2022.10.27 |
| 6장 NPL을 사는 방법은 4가지 (1) | 2022.10.26 |
| 5장 NPL 이것만은 알고 덤비자 (0) | 2022.10.26 |
