7장 NPL 수익률을 올려라

저자 성시근박사님

01소액임자인 배당배제로 대박을 노려라

소액임차인이 최우선 변제금을 받아가는 만큼 배당금이 줄어들게 된다. 그러므로 부실채권을 매입하기 전에 소액임차인이 있다면, 유동화회사로부터 그 금액만큼 공제하고 매입해야 한다. 그 후 가찐지 진짠지 확인-경매개시결정등기 임박해서 전입한 소액임차인이라면 가짜일 확률이 높다.공제하고 매입했는데 가짜면 수익률 올라감.

누가 소액임차인인가?

배당 순위에서 근저당권을 앞선다.

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법

주택 및 상가 건물의 소액임차인은 전입일자가 선순위근저당권보다 늦더라고 상관 없다. 경매개시결정등기 전에 대항력을 갖추고 배당요구종기 내에 배당 신청만 하면 보증금 중 일정액을 최우선적으로 배당

주택의 소액임차인
경매개시결정등기 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비해야 된다. 또한 배당요구종기 전에 배당요구를 해야한다.
주택의 보증금이 기준

상가건물의 소액임차인
경매개시결정등기 이전에 사업자등록과 인도의 대항요건을 구비, 배당요구종기 전에 배당요구
보증금이 아닌 환산보증금이 기준
보증금+(월세×100)
상가소액임차인의 조건에 부합하면 1순위 근저당보다 우선배당

임차인 석명 준비명령
경매를 하다 보면 거짓이 난무한 곳 바로 소액임차인

소액임차인의 진실성을 밝히기 위해서 경매절차가 진행되는 동안 석명준비명령(보정명령) 신청, 만약 소액임차인의 결격 사유가 밝혀지면 막대한 추가이익

석명준비명령이란? 당사자의 주장에 모순이나 불명확한 내용이 있으니 입증할 증거를 제출하라는 것이다.

가상임대차임을 증명하기위해, 다양한 증거와 증빙서류를 요구하는 내용의 신청서를 법원에 제출한다. 또한, 채권자취소권(사해행위 취소권)을 행사한다.

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02 특수물건으로 따따블 수익을 노려라

하자있는 물건 저렴하게 매입
-경매낙찰 받았는데 소유권 취득이 어려운 물건
-추가 매입비용이 발생하는 물건
-대출을 받을 수 없는 물건
-사용권이 제한되는 물건

최상의 고수익 상품
특별매각조건에 해당하는 물건으로 분류
-유치권
-법정지상권
-선순위가등기
-선순위가처분
-지분경매
-토지별도등기
-가장 선순의 임차인
-후순위 토지인도 및 건물철거 가처분
-분묘기지권 등

대출이 어려워 자금력이 있어야 하고
얽혀있는 권리들을 협상 또는 소송으로 해결
시간이 오래걸리고 법적 지식과 경험이 어느 정도 있는 사람들만이 참여-유동화회사 입장에서도 투자손실 우려가 있어 적극 매각

특수물건 투자자 입장에서는 최상의 투자수익

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03 질권대출로 레버리지 효과를 노려라

담보부질권대출
부동산담보 대출
근저당담보 대출

질권대출금액은 부실채권 가격의 80%이므로 채권회수 가능성이 높다.

몇 단계를 지나가면서, 안정성이 높아진다.

경매에서 근저당보다 우선배당


질권대출을 받아야 할 이유

첫째, 수익률을 높이기 위해서

둘째, 자금 부족을 극복

론세일방식에서 질권대출은 중요한 수익률 극대화, 하지만 아무 은행에서 받을 수 없다. 한 달이내 잔금 납부해야하므로 사전에 철저하게 준비

질권대출기관에 가능성을 확인
혹시 승인되지 않을 경우 다른 대출기관도 접촉할 필요가 있다.

-해당 물건의 담보가치
-개인의 신용도
-회사의 재무상태
-거래관계의 지속성
-담당자와의 친분등에 따라 달라진다.

주로 70~90% 된다.

질권대출 어떻게 받아야 하나?

특화된 제2금융권에서만 가능

대분분 80%정도 대출 1%수수료 부과
금액이 커지거나 단골의 경우 수수료를 깍아주기도 함.

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04 채무자에게 채권 양도 사실을 알려라

채권양도가 제대로 통지 되지 않으면, 채무자가 이의제기를 할 수 있고 채권회수에 걸림돌이 될 수 있다.

채권을 양도할때 채무자동의는 필요조건이 아니다. 만약 채무자가 채권양도 통지를 받지 않아 문제가 발생하면, 양도인이채권 회수 금액을 대신 받아 양수인에게 주면 된다.

채무자는 채권양도 통지를 받은날로부터 7일이내 이의신청을 해야한다.

우체국 내용증명 사용하면 간단 해결
그 문서에 확정일자를 부여하는 효력
채무자 수령시 효력발생

채권양도 통지는 매각잔금 완료시 매수인 하는것이 보통, 양도인이 할 수도 있다.

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05 채권변경신청서를 밥원에 제출하라

채권자 변경신청은 왜 해야 하나?
부실채권의 주인이 바뀌었음을 법원에 통보하는 행위
채권자의 권리-해당 물건에대한 우편물을 받을 권리
-경매연기
-취하
-상계처리
-채권계산서 제출
-배당이의 등

채권자 변경 신청은 어떻게 하나?
법원에가면 채권자변경신청서 양식 작성 후 채권양수도계약서, 채권양도통지서, 부동산등기부등본 등 관련 서류를 첨부해 접수
우편접수 방문접수 모두 가능

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06 채권계산서를 반드시 제출하라

매각대금에서 받을 채권을 청구하는 것이 채권계산서
원금뿐 아시라 배당기일까지의 연체이자와 그 밖의 부대채권 및 집행비행 등을 모두 청구

채권계산서는 배당표작성의 근거가 되므로 반드시 제출 만약 내지않으면 배당요구서와 자료, 기타 증빙서류에 의해서 임의계산

채권계산서는 왜 중요한가?
나에게 얼마를 배당해 달라고 법원에 요구
론세일방식으로 부실채권 매입했다면 매각대금이 납부된고, 배당기일이 결정되면 그날까지의 채권 원금과 이자, 부대비용 및 집행비용을 기록한 계산서를 제출하면 된다.

제출기한은 배당표 작성 전까지이다.

채권계산서는 제출하라고 통지가 올까?
매각대금의 납부가 이루어지면 이해관계인들에게 배당기일통지서가 온다. 배당기일이 정해지면 각 채권자에게 채권계산서를 1주일안에 제출할 것을 통지해야 한다.

채권계산서는 어떻게 계산할까?
첫째 방법 - 경매법원에 접수된 경매 신청당시 청구금액에 경매신청기일부터 배당기일까지 연체이자를 합하는 것

둘째 방법 - 부실채권 매입당시 채권 합계금액(원금+정산이자+연체이자+경매예납금)과 이후부터 배당기일까지의 연체이자를 합하는 것

셋째 방법 - 매각은행에서 발급한 원금/이자 상환조회표에 따라 배당기일까지 채권금액을 산출하는 것

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07 채권상계 신청은기본이다.

상계란 무엇인가?
받을 돈과 줄 돈을 상쇄시키는 것

채권상계 신청은 어떻게 하나?
경매 낙찰 후 매각허가기일 이전에 신청해야 한다.
즉, 낙찰 후 7일 안에 신청

2항 '배당받아야할 금액' 이란 매수인이 배당요구한 채권금액이 아니라, 매수인이 배당 순위에 따라 배당기일에 실제로 받을 수 있는 금액

3항 이해관계인의 이의제기시 있으면 매수자는 상계처리할 수 없으며 매각대금 전액을 납부(각별한 주의)

잔금납부하지 않아 매각취소되면 보증금은 몰수되지만 나중에 채권자에 대한 배당금액에 포함지불된다.

법원경매정보 서식다운

론세일방식은 '채권상계'

채무인수방식은 '채무인수승낙서'

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08 실패를 방지하는 7가지 팁

매입방법에 따른 가격 차이를 확인하라
유동화입장에서 생각해보자
론세일 방식이 채무방식이 깔끔-가격이 더 저렴
매입방법에 따라 가격비교

선순위 채권금액을 확인한다
등기부등본에 선순위 근저당권 및 압류 등의 내용을 확인
-당해세
-소액임차인
-임금채권 및 선순의채권
세부내용 파악
선순위채권을 하나도 놓치지 말고 확인

매각 시점의 채권행사 권리금액을 확인한다
유동화회사에 현재까지의 원금 및 이자 상환조회표 요구
-원금과 정상이자
-연체이자
-경매집행비용(가지급금) 등
계산된 채권행사 권리금액이 채권최고액 범위 이내에 있는지 판단(물론, 예상되는 배당기일 채권금액도 사전 계산)

차액지급조건 여부를 확인한다
이 항목은 채무인수만 해당
제3자가 부실채권 매각금액보다 높은 가격에 입찰하는 경우 대비하여 차액지급조건을 계약서에 포함-계약서는 면밀히 살펴야한다.

하자 치유 조건을 확인한다
하자란?
-선순위 임차보증금
-유치권
-법정지상권
-체납관리비
-소송 등
-유동화회사가 사전조사한 자료를 바탕으로 하자 내용과 치유방법 고민

먼저 가격을 제시하지 않는다
투자자들은 아파트와 다세대주택 등 주거용부동산선호-이런 물건은 유동화회사 입장에서 유리하여 먼저 매각가격을 제시하지 않으려고 한다.
토지나 공장, 상가 등 비주거용은 반대

이런 가격협상의 시스템을 알고 협상

너무 밀어도 당겨도 곤란
적절히 협상하면서 최대한 가격을 낮춰보다

계약서 내용을 꼼꼼하게 확인한다
'유동화회사가 알아서 하겠지' 절대금물
유동화회사는 나와 협상 진행 중이다.
한장 한장 줄을 그어가며 꼼꼼히 확인

출처 나는 경매보다 NPL이 좋다