6장 NPL을 사는 방법은 4가지

저자 성시근박사님

 

01 론세일 투자성공비법

론세일이란 무엇일까?
론세일(대출판매)
은행들이 부실채권을 론세일방식으로 매각하는 것은 재무구조와 BIS 비율 개선, 대손충당금 개선 등의 효과

론세일 계약 절차

채권양수도계약
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매매대금지급
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근저당이전
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채권양도 통지


가치평가에 신중
-해당 부동산의 상태
-시세
-인접물건낙찰 사례

경매낙찬 예상가격을 가능한 정확하게 예측

채권양수도계약서 항목
-양도대금
-계약금
-잔금 지급기일
-잔금일자
-대금이 지급되지 않았을 때의 유예기간
-계약해지에 따른 손해배상 규정 등
-양도인은 계약과 동시에 모든 조치, 소송, 채무, 약정, 손해배상 청구로부터 영구히 면책된다는 내용

론세일 방식의 장단점

장점

첫째, 느긋이 경매를 지켜보다가 매각대금에서 배당받음(배당투자)

둘째, 직접 경매낙찰(유입투자)

셋째, 채무자가 돈을 갚는다(자진변제 투자)

넷째, 제3에게 매각(재매각 투자)

다섯째, 회수 못한 담보부 채권을 전환 무담보채권으로 회수(전환 무담보 투자)

여섯째, 2,3순위 근저당권 론세일방식으로 매입, 선순위 근저당을 대위변제함으로써 수익달성(대위변제 투자)

론세일 방식으로 매입한 부실채권에 대해 근저당권부 질권대출이 가능 레버리지 효과

단점

-채권매입시 초기 투자비용이 크다
-채무자 민원 발생할 소지
-근저당권 이전비용
-법원에 채권자 변경, 근저당권 이전, 채권양도통지 등 번거로운 절차
-부실채권매입 후에라도 경매지연
-생각지도 못한 유치권신고 등 물건의 하자발생
-권리분석 실패 손해감수

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02 채무인수 투자 성공비법

채무인수방식이란?
보다 적은 금액으로 부실채권에 투자하려는 투자자와 부실채권을 신속하게 매각하려는 유동화회사의 입장

대출을 안고 부동산을 매입하는 것과 흡사

경매에서 직접 낙찰받는다는 조건부 계약을 통해, 면책적채무인수를 하는 것

계약금만 받고 부실채권 매매계약을 해줄테니 반드시 A씨 당신이 낙찰받아야합니다. 경매 입찰에 참가해 보증금 납부하고, 낙찰되면 잔금은 대출받아서 갚으세요

낙찰 받은 후 채무이수승낙서를 경매법원에 제출하고 소유권 이전 후에 은행대출을 받아 잔금 지급, 마지막 근저당권을 말소하면 모든절차 끝

채무인수 방식은 채무자 체인지

유동화회사는 상환능력이 부족한 채무자를 상환능력 있는 채무자로 교체하는 것

채무인수 방식의 과정

1.유동화회사(양도인)는 매매 계약금만 받고 1순위 근저당권부 대출 채무를 양수인에게 인수하는 채무인수 약정을 맺는다.

2.양수인은 경매에서 해당 물건을 직접 낙찰받는다.

3.양수인(낙찰자)는 낙찰대금에서 1순의 근저당권자가 배당받을 금액을 차감한 금액만 법원에 납부하고(매각잔금대출 이용),소유권을 이전한다.

4.유동화회사는 배당기일에 채권을 회수한다.

추후에 유동화회사는 부실채권 매매가격을 초과하는 배당금(경매낙찰금액-부실채권매매금액)을 양수인에게 돌려준다.

채무인수 방식에 대한 오해

첫째, 채무자의 모든 채무를 인수해야한다는 생각-모든 채무인수가 아니라 유동화회사와 채권 매매계약 시 약정에 의해 채무자의 채무를 일부 탕감해주는 조건으로 인수

둘째, 민법상 채무인수와 혼동-채무자의 의사와는 상관없이 채권양도인과 양수인 간의 계약 성립. 법률상 채무 인수 계약은 아니다.

채무인수 계약의 팁

-계약금
-중도금
-잔금 납부 방식과 지급일
-계약 일자에 대금 지급이 되지 않았을 때의 유예기간 및 계약해지에 따른 손해배상 규정
-양수인의 경매 입찰 참여 조건
-낙찰을 받지 못 했을 경우의 환급규정
-채무인수승낙서
-계약당사자의 변경 허용 여부
-양도대상채권 및 담보권과 관련된 조항

채무인수 계약 서류3가지

채무인수약정서
채무인수에 관한 승낙서
채무인수신고서

유동화회사들이 차액보전의 방편으로 '차순위차액보전금액'이란 독소조항을 삽입

경매에서 매도가격보다 높은 금액으로 입찰하는 제3자가 있다면, 그 차액을 유동화회사에 변상
이는 투자자에게 매우 불리한 내용으므로 협상을 잘 해야한다.

채무인수 방식의 장단점

부실채권 매입대금 중 약20%(계약금+입찰보증금)만 있는 소액투자가능

론세일 방식처럼 근저당권이전비용, 법원에 하는 채권지변경신고, 채권양도통지, 질권대출등이 불필요하기때문에 간편, 초기 투자비용 대폭 줄일 수 있다.

고가입찰할 수 있으므로 낙찰 가능성 높다.

채무인수승낙서를 받아 매각대금을 상계처리

단점

실제 부실채권 매입금액 이상 낙찰잔금대출을 받는 사례가 많아지면서, 채무인수승낙서를 통해 상계 신청한 물건에 대해 금융회사들이 대출 기피

잔금대출을 받기가 갈수록 어려워 짐

최근들어서 채무인수방식은 실무에서는 거의 사용되지 않고 있다.

채무인수승낙서가 승인되지 않아 낙찰잔금을 모두 지급해야 하는 경우도 대비


론세일 VS 채무인수 비교

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03 유입조건부 사후정산 투자 성공비법

유입조건부 사후정산 VS 채무인수 투자

입찰 참가 이행을 조건으로 하는 모든 방식을 '유입조건부 사후정산'

같은점

-투자자와 유동화회사 사이에 입찰 조건부 약정 체결
-매매계약금만 받고 잔금완납하면, 매매 약정금을 초과하는 배당금을 돌려준다.

배당투자를 할 수 없고 근저당권부 질권이 필요 없다는 점도 공통

다른점

채무인수 방식은 상계신청 가능
유입조건부 사후정산은 낙찰대금 전액 납부

유입조건부 사후정산의 장단점

매매계약금의 10% 초기투자
질권대출비용, 근저당권 이전비용이 필요없고
채권자변경신고 등을 할 번거로움이 없다.
고가낙찰 받을 수 있다.

단점

유입투자만 가능
낙찰받지 못하는 경우 시간과 노력이 물거품
매각잔금 전액납부 최대단점

유입조건부 사후정산 방식 절차
-유동화전문회사(양도인)의 담당AM과 가격협상
-계약금 10% 지급
-경매입찰보증금 10%
-최고가매수인이 되어 매각잔금(대출가능) 납부
-배당기일 유동화전문회사는 배당금 전액회수
-정산대금반환요청서, 입찰통지서1, 입찰통지서2등을 사전에 제출-차액반환을 준비
-양수인 차액 반환

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04 배당조건부 사후정산 투자 성공비법

배당조건부 사후정산 VS 론세일 투자

배당조건부 사후정산의 경우 유동화회사가 근저당권을 소유한다-유동화회사는 근저당권부 질권대출에 대해 채무자가 지위를 갖지만, 실제 질권대출이자는 투자자 부담 약정

같은점
계약 체결 후, 배당투자 수익 달성

투자자는 근저당권의 소유자가 아니므로 채권자로서 경매 입찰에 참가할 때, 일반 경매 입찰자보다 유리한 조건이 아니다. 즉, 굳이 낙찰받을 필요가 없다는 것이다.

투자자의 권리 보장 해당물건에 '근저당부질권'설정
질권대출 비용과 이자는 유동화회사가 선납한 후, 배당기일 7일 이내 약정한 금액을 투자자에걱 환급하면서 사후정산한다. 질권이자의 경우, 부실채권 계약시점이 아니라 계약 이전인 채권 POOL 매입 시점보다 납부하는 점을 알아두어야 한다.

배당조건부 사후정산 방식의 장단점

-장점 론세일과는 다르게 투자금액이 작다.

-부실채권매입금액 전체가 아나라 일정금액(매입금액20%)만 계약금으로 지불

-근저당권 이전비용(채권최고액 0.4%)절약

-근저당설정이 안됨으로 투자가 불안정

배당금 전체에서 제반비용 공제후 차액에서 수익금 산정, 이상으로 매각되면 유동화회사가 수익금을 가져간다는 약정을 하는 경우도 있다.

 

 

출처 나는 경매보다 NPL이 좋다.