4장 NPL은 어떻게 분석하나요?

저자 성시근박사님

 

 

01 경매는 권리 분석의 게임이다.

 

경매에 있어 모든 분석의 책임은 매수자에게 있다.

소유권 취득함과 동시에 하자부분도 인수!

인수권리 또는 말소되지 않은 권리(주의 또 주의)

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02 말소기준등기를 따지고 또 따져라

권리분석의 시작

말소기준등기란?

경매절차에서 말소되는 등기와
인수되는 등기를 판단하는 기준


말소기준등기가 될 수 있는 등기

-저당권
-근저당권
-압류
-가압류
-담보가등기
-경매개시결정기입등기

이 중 시간상 가장 빠른 등기가 말소기준등기이다.

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03 말소기준등기 간단하게 찾는방법

등기부등복을 확인

갑구와 을구 전체에서
말소기준등기가 될 수 있는 항목을 다 찾아낸다

찾은항목들을 시간순으로 나열

그중 가장 먼저 설정된 최선순의 등기가 바로 말소기준등기된다.(이후의 권리들은 금액이 아무리 크더라도 말소 대상)



말소기준 등기는 등기부상 권리를 죽이고 살린다.

말소기준등기일 보다 늦은 권들은 말소된다.

말소기준등기인보다 빠른 권리들은 인수된다.




부실채권투자는 말소기준등기의 대표주자 격인 근저당권을 매입하는 것이므로 권리분석이 쉽다.

대출해준 은행이 먼저 권리분석을 끝낸 상태이고, 채권추심에 이상이 없는 물건에만 대부분 근저당 설정을 해주기 때문


말소기준 등기는 임차 보증금의 운명을 바꾼다.

말보기준등기일보다 늦은 임차인의 보증금(전입일자)은 인수하지 않는다.

말소기준등기일보다 빠른 임차인의
보증금은 인수할 수도 있다.

단, 부실채권투자에서는 소액임차인의 경우엔 말소기준등기보다 늦을 경우에도 배당금액에서 내가 받을 채권금액보다 최우선하며 먼저 가져간다.


말소기준등기와 관계없이 항상 인수하는 등기

-예고등기
-유치권
-법정지상권
-분묘기지권
-건물철거 및 토지인도에 의한 가처분

특히 유치권과 법정지상권, 분묘기지권은 부동산 등기부등록에 나타나지 않는 지뢰이므로 각별히 조심

 

 

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04 매각물건명세서를 보는 요령이 있다.

 

매각물건명세서를 판독할 능력이 없으면 절대 경매하지 마라

매각물건명세서란?

등기부등본에 나오지 않는 결정적 사항들이 매가물건명세서에 기록되어 있다.
특히 등기부등본엔 임차인이 등재되지 않으므로, 선순의임차인의 위험이 있을 수 있다.

매각물건명세서를 보면

-말소기준등기
-배당요구 종기일
-임차인의 배당 여부
-임차인 보증금
-전입일
-확정일자
-배당요구기한 및 여부
-추가 인수 여부
-특이사항 등

매각물건명세서 꼭 확인 사항

-선순위 임차인의 대항력과 확정일자,
선순의 임차인의 배당요구 신청여부

-매입한 근저당권보다 후순위이고,
경매개시결정등기 이전의 소액임차인이 배당요구종기이내에 배당신청을 했는지 여부

-등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의해 그 효력이 소멸되지 않는 권리의 여부

-매각허가에 의해 설정된 것으로 보는 지상권의 여부

-비고란에 적혀 있는 매각에 따른 특별조항

4번 가장중요한 최선순위 설정일자가

 

2011년 9월 29일 근저당권이라고 기재되어있다.

말소권리기준등기는 근저당권 2011.09.29이다.

최선순위의 설정일자가 중요한 이유는 거의 대부분의 경우에 말소기준등기가 되기 때문이다. 즉, 이 날짜 이후에 설정된 등기는 인수할 필요가 없으므로 깨끗한 물건이다.

5번 배당요구종기는 2013년 1월 23일이다.
본 물건은 임치인이 없으므로, 기타인수하지 않는 권리들만 배당요구종기 이내에 신청하면 된다.

임차인이 있으면
해당 물건의 부실채권은 소액임차보증금
2,500만원을 공제하고 매입해야 한다.

비고란까지 꼼꼼히 봐야한다.
만약 유치권이나 법정지상권, 분요기지권 등 매수자가 인수해야 할 권리가 있다면 이 난에 기재된다. 또한 농지취득자격증명원 등도 기재되므로 주의하자.

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05 NPL은 배당이 반이다.

경매는 말소기준권리를 중심으로 자신보다 늦은 권리들은 모조리 묵살할 수 있으므로 후순위 소액임차인의 최우선변제금은 인수금액이 아니기 때문이다. 그들이 배당을 받든지 말든지 자신의 소관이 아니다.

부실채권 투자에 있어서는 문제 심각
소액임차인 최우선변제금은 근저당보다 우선 배당
이밖에도 당해세, 임금채권, 선순위조세채권, 경매집행비용 등이 우선 배당-잘못 판단하면 투자자 손실

부실채권 투자에 있어 선순위 배당채권 확인이 중요하다는 것은 말로는 부족할 정도로 중요하다.

먼저 등기부등본만 봐도 압류, 가압류 여부를 알 수 있다.

다음으로 경매법원의 민사집행사건기록
배당종기일까지 경매법원에 접수된 소액임차인과 임금채권, 그리고 조세채권의 여부 및 금액을 확인 할 수 있다. 특히 배당종기 이후에 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인

직접적인 방법 외에 간접적으로 확인하는 방법

대법원의 경매정보에서 문건송달내역을 검색한 후 세무서, 구청 등 관공서에서 접수된 문서 내용을 살펴본다.


배당이란 무엇인가?

경매에서 배당을 받기 위해서, 채권자는 반드시 배당요구를 해야한다. 꼭 배당요구종기일까지

배당을 요구할 수 있는 채권자는
근저당권을 비롯한 담보권자,
집행력 있는 정본을 가진 채권자,
경매개시결정등기 이후에 가압류를 한 채권자,
우선변제청구권이 있는 채권자,
즉, 법룰에 의해 보호받는
소액임차인은 당연히 배당요구
만약, 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않는 경우에는 배당금을 받을 수 없다.

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 집행법원은 배당요구일 결정,
당연히 첫 매각기일 이전

배당요구는 어떤 힘을 가지나?

배당받을 권리가 생긴다.
매각결정기일에 출석해 매각허가에 대한 의견 진술, 그리고 불복한 경우 즉시 항고할 수 있는 권리가있다.

근저당을 매입한 채권자가 임의경매를 신청하는 경우, 경매신청서에 '변제기까지의 이자'가 반드시청구 이것을 기재하지 않으면 배당기일까지의 이자 등 부대채권은 배당 받을 수 없다.

배당종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우 배당 받은 길은 없다 '실권효과'

배당요구 안 해도 OK?

임금채권, 주택임대차보증금 반환청구권 등 우선변제권을 가졌더라도, 배당요구종기일까지 요구하지 않으면 배당 받을 수 없다. 또한 배당을 받은 순위자를 상대로 부당이득반환청구도 할 수 없다.


배당요구 안해도 되는 채권자

등기부등본확인

1. 저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제청구권 등 매각으로 소멸되는 채권을 가진 자

2. 첫 경매개기결정동기 이전에 등기된
압류 및 가입류 채권자

3. 첫 경매개시결정동기 이전,
체납 처분에 의한 압류자

4. 선행사건의 배당요구종기까지
이중경매 신청한 채권자



반드시 배당요구 해야 되는 채권자

1. 집행력 있는 정본을 가진 채권자

2. 경매개시결정등기 이후에 가압류를 한 채권자

3. 임대차보호법이 적용되는 임차권 중 등기 안 된 임차보증금채권, 임금채권

4. 첫 경매개시결정등기 이후의 저당권, 전세권, 등기된 임차권

5. 조세, 기타 공과금 채권


배당의 순서는 준엄하다.

부실채권이 다행인것은 경매집행비용, 당해세, 임금채권, 소액임차보증금 등을 제외하고는 대부분 가장 먼저 배당 받는것이다.

1순위 : 경매집행비용 - 집행비용을 예납한 경매신청 채권자

2순위 : 비용상환 청구권 - 제3취득자의 필요비와 유익비를 의미(주로 상업용부동산의 경우 종종 있다) 주거용 부동산에서는 해당되는 사례가 드물다.

3순위 : 소액임차인 보증금 중 일정액, 임금채권
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 보호하는 소액임차인의 보증금 일정금액만 배당, 근로기준법이 보호하는 임금채권(최종 3개월분의 임금과 3년반 퇴직금)

4순위 : 당해세 - 대부분 미납된 재산세(해당 부동산의 취득세 및 등록세는 당해세가 아님)

5순위 : 담보물건, 임차보증금, 임차권등기, 조세채권
이들 권리는 빠른 순서로 배당
부실채권 투자에 있어서는 근저당권이 가장먼저 배당 받는 경우가 대부분

6순위 : 공과금 : 공과금(의료보험, 고용보험, 산재보험료)과 근로기준법이 보호하지 않는 임금채권, 국세, 지방세, 각종 보험료 등이 해당

7순위 : 확정일자 없는 임차인, 일반채권, 가압류 등이 마지막으로 배당 후 잉여금은 채무자 배당

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06 배당기일은 어떻게 확인할까?

채권계산서를 법원에 제출
배당기일까지의 이자 등을 계산하려면
배당기일 확인은 필수
보통 매각대금 납부 후 4주 안에 정해진다.

부실채권투자자는 배당기일 3일전까지 배당표를 확인 후, 이의신청을 할것인지 말것인지 결정

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07 배당표는 언제 확정되나?

부실채권투자에서 배당기일에
확정되는 경우가 대부분
배당표가 확정된다는 것은 투자자가 받을 돈 확정, 만일 배당표에 문제가 있다면
배당기일에 출석해 이의 제기

배당표의 확정

배당표를 받고 출석하지 않으연 이의 없음으로 결정
법원은 미리 작성된 배당표 원안을 바탕으로 이해관계인과 채권자를 심문해 추가 정정하거나, 원안대로 확정

이의가 있는 경우

채무자는 배당기일 전에 미리 서면으로 이의제기
그 외는 배당기일에 출석해 큰 소리로 이의 의사를 밝혀야 된다.
배당기일로부터 1주일 안에 집행법원에 소제기증명을 제출-매각대금에 지급보류하고 공탁을 하게 만드는 절차, 그런데 이의제기를 하고 1주일안에 소제기증명을 제출하지 않으면, 이의제기에도 불구하고 배당금이 지급된다.

이의제기는 누가 어떻게 하나?

배당기일에 출석한 자는 자신의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대해 이의를 제기할 수 있다.


이의제기, 누가 할 수 있나?

채권자(배당기일참석 구두로만),
채무자(배기일전 서면으로 배당기일참세 구두로도), 대리인(이해관계인에게 권한을 위임받은 자가 배당기일에 출석하는 것은 허용)

이의제기 누가 어떻게 하나?

경매법원은 매각대금이 납부되면 30일 이내 배장기일 결정-배당 3일전까지 배당표를 작성해 이해관계인이 여람할 수 있는록 한다.

대부분 실무에서는 이해관계인들이 배당기일에 배당표를 처음보게된다. 배당표 받자마자 이의제기를 해야되므로, 초보자나 준비를 하지 않으면 까막눈!
미리 배당표를 작성해보고, 현장에가서 문제가 발견되면 곧바로 이의제기 또한 이의제기하고 1주일안에 반드시 소제기증영을 제출해야 한다는것도 잊지말자.

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08 배당금 간단 계산법

근저당과 가압류가 있는 경우

A는 3,000만원 전액배당
B는 2,000만원 배당


근저당, 가압류, 근저당이 있는 경우

물권우선주의 원칙적용

A는 전액 3,000만원
B와 C는 동순의로 안분배당 각각 1,500만원씩
가압류권자 B의 배당액1,500만원 법원 공탁
가압류권자는 법원의 확정판결 후공탁금 회수
가압류란 말 그대로 임시 상태의 압류기 때문에 압류 사실이 확인된 이후에 돈을 가져가라는 것


가압류, 근저당, 근저당이 있는 경우

1순의 A와 2순위 B는 똑같은 순의로 취급
물론 B보다 C는 우선권

채권액을 모두 더하면 1억
지분을 계산하연
A는 1/4
B는 1/4
C는 1/2

배당액

A는 1,250만원
B는 1,250만원
C는 2,500만원

A 가압류권자는 1,250만원 법원공탁
가압류금액은 바로 배당 받지 못 하고, 소송을 제기해 공탁금 회수


여기서

B는 C보다 우선변제권을 가지고 있다
B가 만족될때까지 C의 안분배당 금액을 '흡수배당'

결론적으로
B는 2,500만원
C는 1,250만원




경매물건 배당표 이해하기

스스로 배당표를 작성할 수 있어야한다.

소액임차인이 있는 배당표

소액임차인은 최우선배당의 대상자로
당해세 및 근저당권자보다 우선 배당
부실채권투자에서 가장 큰 위험요소

경매집행비용, 소액임차인, 당해세 다음 근저당


담보부 질권자가 있는 배당표

경매집행비용, 담보부질권, 근저당의 순서

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09 실전사례 : 유입투자 NPL 고가낙찰 성공이야기

근린상가
감정가 280,000,000
채권채고액 198,000,000
임차인 보즘금 1천만원에 월세50만원

1번 채권자변경신청
2번 경매기일연기신청서
3번 채무인수방식으로 부실채권매입하고 최고가매수신고인이 됨
4번 채권계산서 제출
5번 복사신청 잔금납부 준비하고 중소기업은행에서 대출받아 유동화회사에 부실채권 매입대금을 정산

기존임차인 명도 필요없이 재임대로 월세수익 나중에 상권활성화되면 고가매도 양도세 절세

고가낙찰로 경락잔금대출도 많이 받음. 유동화회사에 매입대금을 지불하고도 남은 80,000,000만원은 종잣돈으로 활용



출처 나는 경매보다 NPL이 좋다.