부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다 / 소액의 종잣돈을 작은 회사에 취직시켜라

 

 

 

 

썩다리 빌라의 가치를
상승시켜 돈을 벌어라

재개발 및 재건축 호재가 있는 빌라를 공략하라

주의할 점 현금청산

현금청산 대상 확인하고 신중하게 행동해야

21년 2.4 대책 이후의 재개발 분양권 현금청산 기준
모르고 투자하면 큰 손실을 볼 수도 있다

공공 재개발 이슈로
소액투자자 성지가 된 강북부 번동
기대심리가 높아
감정가 대비 278% 높게 낙찰

하지만
2021년 4월 공공재개발 보류
(보류와 취소는 천지차이)
보류는 재신청 가능
취소는 신청불가

공공 재개발 직접 개발로 인해
현금청산 대상자가 될 수 있음

보류 지역으로 상승의 기대감은 아직 있음


2.4 대책 이후 매입한 주택

공공 직접 재개발 (현금청산)
공공기관에 소유권을 넘긴 다음에 우선 공급권을 받아 추후 정산하고 새집을 분양받는 방식-공공이 주도하며 개발하는데 개발 전에 일반인의 사고파는 행위로 인해 주택 가격의 상승을 막고자 도입한 제도다. 또 역세권 소규모 재개발을 할 때도 현금청산 대상이 된다.

반대로 도심 공공주택 복합사업(현금청산 안됨)은 일반 재개발 비슷한 맥락이지만 시행사를 공기업 맡고 시공은 일반 건설사도 가능-공공재 개발, 민간개발 등 소규모 개발


현금청산제도는
공공주도 개발에서 투기방지를 위해 도입한 제도

공공주도개발 또는 역세권 소규모 개발 행위를 할 때 현금청산 대상이 된다.
반대로 공공재 개발, 민간개발, 소규모 개발들은 현금 청산되지 않는다

현금청산 보상은 어떤 기준
개발계획에 따라 혹은 지역에 따른 사항과 여건에 대해 차등하지만 통상 국토교통부에 표기된 공시지가 기준으로 보상
공시지가+30%

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지분투자로 무조건 이기는 투자를 하라

지분경매는 다른 지분을 소유한 공유자가 최고가 매수인과 동일한 입찰가로 공유자 우선매수권리를 활용할 수 있다.

지분경매는 매각 기준가겨인 감정 가격의 50% 이상 하락한 가격에 경매가 진행되는 사례가 많다.

지분경매의 수익 구조 유형

첫째, 공유자 우선매수청구권(어떤 부동산의 지분이 공유되어 잇는 경우, 지분 소유자 중 한 사람이 그 부동산을 매각할 때 공유자가 우선 매수할 수 있는 권리. 한 부동산에서 서로 몰는 공유자가 발생항여 분쟁이 발생하는 것을 방지하기 위한 제도다. 경매 등 법원의 입찰로 한 소유자의 지분이 맥각 될 때, 신고된 최고 가격에 공유자가 우선 매수할 수 있는 관리를 부여한다. 최고 가격으로 입찰해 응한 사람에게 매각된다.)

가장 좋은 방법은 공유자 우선매수청구권을 행사하는 것이다. 우선매수청구권이 행사를 준비하여 입찰 때마다 법원에 출두하여 최고가 매수 신고인이 없으면 다음 입찰에 참여하고, 최고가 매수신고인이 있으면 그 권리를 우선매수청구권을 행사하여 매입하는 방법이다. 이 방법은 본인이 직접 입찰에 참여할 때보다 가격을 하락시켜 매수 가격을 떨어뜨리고자 할 때 사용한다. 안정적으로 지분을 저렴하게 확보할 수 있다는 측면에서 매우 좋은 방법이다.

둘째, 지분경매를 낙찰받아 매각하는 방법-다른 지분권자나 이해관계자에게 이윤을 붙여서 매각하는 방법으로 단기간에 수익을 창출할 수 있다는 점이 큰 장점. 하지만 미리 사전에 정보를 습득하고 이해관계자들과 교감을 한 상태에서 접근해야 야 한다. 매수인이 없는 경우 장기투자로 자금이 묶일 수 있다.

셋째, 지분경매 낙찰 후 매수하는 방법-다른 지분권자가 상대로 매도 의사가 있는지 타진하여 본인이 다른 기분을 매입하고 온전한 소유권을 취득하는 방법. 온전한 소유권의 경우 그 권리관계가 단순화 되어 소유권의 매각이나 근저당권 설정 등의 다양한 방법을 이용하여 ㅂ동산을 활용할 수 있다는 측면에서 좋은 방법

넷째, 공유물분할 청구 소송을 이용한 소유권 독립-전체 공뮤물에 대한 분할청구 소송을 제기하여 하나의 필지를 여러 필지로 나누고 지문에 따른 독립된 소유권을 확보하는 방법

다섯째, 낙찰 이후 정부기관을 상대로 매도 하는 방법-지분 물건은 도로의 경우에는 그 소유권이 개인에게 있으나 실질적인 사용자는 정부기관이 된다. 정부가 사용하고 있는 도로에 대해 정부를 상대로 매수청구 소송을 하여 공시지가에 준하여 매각하는 방법. 승소하더라도 예산이 없으면 많은 시간이 소요될 수 있으니 주의

여섯째, 지분 매입 장기보유 투자-토지는 본인이 직접 사용하지 않고 장기적인 안목을 가지고 미래가치에 투자-지분 매입 후 세금만 납부하면서 기다리는 방법. 적금을 든다는 마음으로 투자하는 방법

경쟁이 심하지 않고 낙찰만 되면 수익이 보장
부동산 경매에 관심이 있으면 관심을 두고 꼼꼼하게 체크하면 좋은 물건

여관성이 전혀 없는 여러 명이 지분을 가지고 있다면 기획부동산 사기가 많다.

기획부동산 사기 방법 두 가지

첫째, 주변 지인 중에 최근에 몇 년간 연락이 없다가 갑자기 연락이 오고 투자를 유도하는 것. 그들은 하나 같이 "자신이 땅을 사서 재미를 보고 있다고 하며 특별히 너한테만 알려주는 거라고" 한다.

둘째, 유령회사가 투자설명회를 열거나 기존의 토지 분양업체와 공인중새가 사무실 등에서 '매물이 씨가 말랐다.','기회를 놓치게 된다.' 조급함을 부추겨 현장에서 계약할 수 있는 지분등기를 추천하는 경우-통상 이런 경우 기획부동산을 의심하고 실제 임장 활동과 개발계획 토지이용계획확인원을 통해 토지의 가치를 재검증해야 한다. 여러 명의 지분권리자가 엉켜있으면 추후 공유물 분할 청구 소송 및 매수자를 만들기 조차 어려울 수 있다. 지분경매 물건은 최대 소유자를 5명 이하로 해야 한다.


아파트 지분경매 예시

아파트가 전체로 나왔을 경우 감정가의 120~130%로 고가 낙찰 되는 사례가 많다. 하지만 지분 아파트가 경매에 나오면 특수물건에 속해서 기존 시세보다 약 20~30% 조금 더 저렴하게 낙찰되는 케이스가 종종 있다. 물건의 가치만 뛰어나다면 지분이라는 상황은 크게 중요하지 않다.

아파트 시세 10억
지분 50% 경매 나옴
1회 유찰되어 3억 3천 낙찰

총 4가지 출구전략
플랜 A : 나머지 지분권자에게 나의 지분을 파는 것(시세 10억 50% 5억 4억 5천 정도에 매도해볼 만하다) 협상이 잘 안 되면 바로 플랜 B : 4억 5천에 나머지 지분을 사들이는 것(투자금은 7억 8천 시세는 10억) 이 현상도 불발되면 즉시 플랜 C : 지분권자가 팔지도 사지도 않겠다면 이 부동산을 현 시세대로 일반 매매해서 매도금을 반반씩 나눠갖는다. 이럴 때도 이성적인 대화가 진행되지 않는다고 판단되면 곧바로 최종 플랜 D : 협의가 되지 않으면 공유물 분할 청구 소송과 부당이득금 반환청구 소송까지 전자소송으로 진행하면 된다. 이것은 다른 지분권자가 부동산 전부를 점유하고 있으며 사용수익을 내고 있으니 내 권리만큼의 이익을 되돌려 달라고 신청하는 것이다. 즉, 소송을 집행하는 중에 부동산의 나머지 지분권자가 전체를 사용하고 있으니 50%에 해당하는 매월 임대료를 전체적으로 지급하는 소송을 하는 것이다. 여기서 꿀팁은 미리 가처분이라는 안전장치를 해두고 소송 준비를 해야 한다. 중간에 다른 사람에게 팔아버리면 다시 소송을 해야 한다.
이렇게 부당이득금 관련 임대료 미납에 대한 판결문을 가지고 부동산을 강제경매 신청할 수 있다. 경매가 진행되면 반쪽짜리 지분 물건이 되어 여러 번 유찰된 상태에서 우선매수권 행사를 통해 더 저렵하게 부동산을 취득할 수 있다. 하지만 통상 지분경매는 경매 처분까지 가지 않고 중간에 판결문을 받거나 경매에 접수되는 과정에서 나머지 지분권자가 협상의 의사를 표현한다.

지분 물건을 수익화하는 과정 요약

첫째, 나머지 지분권자에게 나의 지분을 합리적으로 매각한다.

둘째, 제시한 금액으로 내가 나머지 지분을 매입하며 100% 부동산을 매도하여 수익화를 만든다.

셋째, 지분권자들과 합의하여 일반매도를 통해 현금 분할한다.

넷째, 부당이득금 반환청구 소송을 통해 나머지 지분에 대해 강제경매를 신청한 후 우선 매수권 권리를 통해 50% 저렴한 상태에서 나머지 지분을 취득하면 된다.

부동산의 가치만 높다면
어떠한 권리도 해결할 수 있고
무조건 이기는 투자를 할 수 있다.
겁부터 먹고 포기하면
기회는 찾아오지 않는다.

 

비조정 지역 아파트 투자로 상승장에 합류하라

파주시 조리읍 아파트 낙찰 후기
시세 3억
낙찰 2억 4천(6천만 원 안전마진)
전세 2억 6천(플피투자)
비조정지역 대출 80%
IC까지 10분 이내 진입
공릉천 탁 트인 조망, 자전거 도로와 산책로, 약 4,400세대 공동주택이 세워지고, 근린생활시설, 초등학교, 공원 등이 조성될 예정 그 회 파주 운정지구 택지개발까지 추진

아파트 거래량을 보면 지속해서 상승장에 있음을 확인된다. 거래량 또한 활발하게 움직이고 있다. 부동산은 단기적인 매도 차익보다는 2년 정도 보유한다는 전략을 가지고 보다 높은 기대수익을 만들어야 한다. 반대로 거래량이 적고 지속해서 하락한 가격에 거래가 형성된다면 하락장에 있는 부동산이므로, 보유만으로 감가상각을 당할 수 있다. 그러면 최대한 안전 이윤을 확보한 후 단기적인 매도를 진행해야 한다.

감정평가금액은 담보권 실행은 위한 경매의 경우 최소 6개월 전에 조사한 금액이다. 현재 형성되어 있는 시세에 초점을 맞춰라

휼륭한 입지를 볼 수 있는 시야과
부동산 본질을 통찰하여
다양한 개발행위로인해
가치를 높이는 전략까지
필수적으로 마스터해야 한다.