부동산 투자 이렇게 쉬었어?

저자 신현강(부룡)


평생을 이기는 부동산 투자를 위한 지침서

[부동산 투자 이렇게 쉬었어?]

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1. 부동산 투자를 위한 기초를 다져라!

부동산 가격이 오르고 내리는 원리


1. 수요와 공급의 변화가 가격을 만든다.


수요가 늘어나면 가격은 상승한다.

A, B 두 아파트 단지 (총 400세대)
현재 가격은 1억 원 (기존 400세대 + 공급 400세대)
그런데 이 지역에 대기업 공장이 들어서면
공급이 일정한 상황에서 신규 수요 100세대가
늘어나게 되면 A, B 아파트 가격은 더 오를 수밖에 없다.

B아파트가 지어진 지 오래되어
재건축을 하게 되었다면
수요는 그대로인데 공급이 줄어듬으로 가격이 상승

반대로 수요가 줄거나 공급이 늘어나면 가격은
하락하게 되므로 이러한 곳은 당연히 피해야만 하는 투자 지역이다.






2. 투자 수요가 유입되는 곳에서 큰 수익이 나온다.

부동산의 수요를 판단할 때에는
'실수요', '투자 수요'라는 두 가지 수요가 함

A, B 아파트 단지에 공장 근로자 100명의
새로운 수요와 대기업이 들어온 후 아파트 가격이
오천만 원 상승했다는 소식을 듣고 외부 투자자들은 앞으로 이 지역의 미래가 좋아질 것이라고 판단하고 투자하기 시작했다면 외부의 투자 수요가 추가로 유입되면서 가격은 상승

투자수요가 얼마나 유입될 것인지는 알 수 없으나
실수요 증가로 예상되는 것보다 더 높은 가격 상승이 기대된다. 투자 수요가 증가하는 곳에서 더 큰 수익을 얻을 수 있다.

'투자 수요의 움직임'을 반드시 기억하라



3. 부동산 투자로 수익을 내는 원리

투자 수요를 'n'으로 표현한 이유는 한 번 늘어나게 되면 기하급수적으로 급속히 늘어나는 속성을 가지고 있기 때문이다.

정리한 공식을 근거로 생각해 보면,
다음과 같은 기역의 부동산을 찾아 투자하는 것이 바로 수익을 얻는 기본 원리이다.

첫 번째, 실수요가 증가하는 곳
두 번째, 공급이 감소하는 곳
세 번째, 투자 수요가 유입되는 곳

가격이 오르는 부동산을 찾기 위해
기억해야 할 '세 가지 흐름'

수요 증가의 원인을 모두 분석하고 부동산에 투자하는 것은 거의 불가능하는 결론에 도달
오히려 우리나라 부동산 시장에서 나타나는 가장 근본적인 공통 흐름 몇 가지만 잘 이해하면 남들보다 좋은 투자 결과를 억을 수 있다고 확신하게 되었다.

하나, 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다.
둘, 정책은 입지를 만들고, 입지는 수요를 부른다.
셋, 수요는 또 다른 수요를 부른다.

1. 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다.

정부는 경기가 나쁘면 부동산 시장 활성화를 통해 경기를 부 양하고 시장이 과열되면 규제하는
'냉온탕 식부 동산 정책'

이러한 정책의 변화는
실수요자와 투자자들의 구매 수요 심리에 큰 영향
건설들이 주택 공급 결정에도 상당한 영향을 준다.
이로 인해 시장의 수습이 변화하고
주택 가격이 움직이는 것!!

규제완화 - 수요 증가
규제 강화 - 수요 감소

정부의 부동산 정책 방향에 따라 부동산 시장의 수요와 가격도 변함으로 정부의 정책에 대해 꾸준히 관심을 가져야만 오르내리는 가격 속에서 수익의 기회를 잡을 수 있다.


2. 정책은 입지를 만들고, 입지는 수요를 부른다.

정부는 국토를 균형적으로 개발하기 위해 지금까지 여러 정책을 펼쳐 왔다.

특정 지역의 입지가 개발되고 발전했을 때, 수요가 늘어나지 않거나 가격이 상승하지 않았던 적은 지금까지 단 한 번도 없었다.

따라서 정부의 국토 개발 계획에 대해 지속적으로 관심을 가져야 한다.


3. 수요는 또 다른 수요를 부른다.

특정 지역에 수요가 몰리고 가격이 상승하면 사람들의 관심이 쏠리게 된다. 무언가 있어 보일 뿐만 아니라 힘들게 정보를 찾지 않아도 되니 그 지역에 투자하는 사람들의 행렬에 쉽게 동참하게 된다.
수요가 수요를 부른다는 말이 바로 이 경우다.

이 현상을 제대로 이해하는 사람과 그렇지 못한 사람들의 투자 결과는 매우 큰 차이를 본다.

전자는 앞으로 수요가 변화할 지역을 찾는 데 집중한다. 수요가 늘면 또 다른 투자 수요가 유입되면서 가격이 더 상승한다는 사실을 알고 있기 때문이다. 그 결과 가격 상승분 전체를 고스란히 수익으로 취할 수 있다.

하지만 후자는 앞으로 수요가 증가할 곳이 아닌, 지금 수요가 많은 곳에 더 관심을 가진다.
이미 오른 가격으로 매수



최대한 싸게 사는 방법

-급매물 투자

가격이 오를 만한 부동산에 투자하는 것과 동일한 효과를 볼 수 있는 것이 최대한 싸게 사는 것이다.

부동산 시장에는

호가 - 매도인이 집을 팔기 위해 내놓은 가격
(실거래가 보다 비쌈)

시세(시가) - 매도인과 매수인의 자발적인 거래로 형성된 가격(국토교통부 실거래가 공개 시스템)

급매가 - 매도인이 급한 사정으로 빨리 처분하기 위해 시세보다 더 낮게 시장에 내놓은 가격


1. 급매물 투자로 위험은 줄이고 수익은 높인다.

부동산의 특성상, 과학적이고 객관적인 자료를 통해 앞으로 가격이 상승할 부동산을 찾는 것이 쉽지 않은 만큼 '정확한 시세 파악'을 통해서 우량한 부동산을 싸게 매입할 수 있어야 한다. 급매물 투자는 초보 투자자가 상대적으로 안전하게 내 재산을 지키면서 투자 수익을 기대할 수 있는 좋은 방법이다.



2. 급매물이 출현하는 시기를 노려라

평상시 급매물 찾기

가장 쉬운 방법은 비수를 노리는 것!
계절적으로 휴가철인 8월과 겨울인 11월 1월 사이가 비수기 시점에 나오는 매물은 가격대가 낮으며 흥정을 통해 그 가격보다도 더 싸게 구입할 수 있는 경우가 많음.

필자는 신규택지지구의 입주 시점을 자주 활용!
개발 초기이므로 인프라가 상당히 열악할 수밖에 없고, 그 상태만을 본 일반인들은 구입을 꺼린다. 하지만 택지 지구의 인프라는 시간이 흐르면 자연적으로 갖춰질 수밖에 없기 때문에 '앞으로 수요가 변화할 곳'을 찾는 필자에게는 아주 안성맞춤인 투자 대상이었다.


정부 정책이 규제로 전환되는 경우

정부의 규제 정책으로 시장이 얼어붙는 시점에는 급매물이 자주 출현!! 정부 정책에 놀란 사람들이 매물을 쏟아내기 때문이다.

실제로 많은 투자자들이 이 시점에 급매물 투자에 나선다.

하지만 이때는 좀 더 지켜본 후 투자해야 한다.

왜냐하면 정부가 규제 정책을 내세울 때 시장의 흐름이 하락세로 돌아가는 경우가 상당히 많기 때문이다.

정부가 규제 정책으로 돌아섰을 때는 하락 추세가 이어지는지 먼저 확인하고, 규제로 인한 불이익을 받는 사람을 구제하기 위해서 한시적으로 적용하는 유예기간(특히 세금 관련 유예가 많다)의 종료 시기를 이용하는 편이 훨씬 좋다.

정부가 다주택자에게 높은 비율의 양도세 부과

타 지역 이사를 하거나 분양을 받아 일시적 2 주택자가 된 사람들에게 기존 주택을 처분할 수 있는 유예기간
종합 부동산세를 신규 부과 했을 때 즉시 실행하는 것이 아니라 그 시기를 사전에 예고하고 기본 주택을 처분할 있도록 했다.

이렇게 유예기간이 종료되기 직전에는 매물이 늘어날 수밖에 없다. 이 지점에는 정부의 규제로 인해 가격이 하락하는 데다 급히 팔아야 하는 매도인의 사정이 함께 맞물리면서 가격을 더욱 낮춰 매입할 수 있는 기회가 생긴다.

어차피 부동산 정책은 규제와 완화가 반복된다. 추후 완화 시점에 수익실현


3. 급매물을 구입하는 방법

사고자 하는 급매물의 목표 가격 정하기

먼저 관심 지역이 분위가 오르는 추세인지,
하락하는 추세인지 아니면 보합세인지
확인하는 것이 매우 중요

'대략 시세보다 2~3천만 원 정도 저렴하게
나온 것이 급매물이다.'


중개업소에 방문하기 전

-인터넷을 통해 과거와 현재의 매물 가격
-국토교통부의 실거래 내역 조사
-해당 지역의 시세를 정확히 파악하는 습관을 들여야 한다.


공인중개사와 네트워크 만들기

여러 공인중개업소를 돌면서 시장 분위기를 익힐 필요가 있다.
중개사의 입장에서는 계약을 성사시키는 것이 최우선이므로 확실하게 매수 의사를 보이는 사람에게 적극적으로 나설 수밖에 없다. 싸고 좋은 물건이라 판단되면 과감하고 빠른 결정을 내려야 한다. 머뭇거리다 보면 발 빠른 투자자에게 빼앗기게 된다.


싸게 나온 이유 확인하기

세상에 공짜는 없다.
과감하고 신속한 결정도 중요하지만, 그 이전에 싸게 나온 '진짜 이유'를 반드시 확인해야 한다.
최소한 등기부등본을 통해 가등기나 압류 등의 '권리관계'를 확인하고, 누수와 같은 '물건 자체의 하자'는 없는지도 살펴봐야 한다. 주변 혐오 시설이 들어서는 등 다양한 상황들이 존재한다.



4. 급매물 투자 사례

공인 중개업소와 좋은 관계를 유지하면서 언제든지 급매물을 매입할 수 있다는 의사를 피력해 두면 높은 수익을 얻을 수 있는 절호의 투자 기회가 반드시 올 것이다. 물론 주변의 시세를 정확히 파악하고 있어야 급매물의 진위를 빠르게 거려낼 수 있고, 가격이 싼 진짜 이유가 무엇인지 꼭 확인할 필요가 있다는 것을 기억하자

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2. 정확한 시세 파악이 먼저다

시세를 파악하고 비교하는 여러 가지 방법

일반적으로 아파트와 오피스텔은 'KC시세' 활용
-공인중개업소에서 제공하는 시세 정보가 적용되는데 반영되기까지 일정 시차가 존재하다 보니 실제 거래되는 시세와는 다소 차이가 있을 수 있다.
따라는 정확한 시세는 약간의 검증을 거쳐야 한다.


1. 포털사이트에서 매물 가격 찾아보기

네이버 부동산 활용하기
KB시세 조회하기(KB시세를 기준으로 대출)
-시세 (하위 평균가, 일반 평균가, 상위 평균가)
-과거 시세 조회(부동산 시장의 분위기가 상승세인지 하락세인지 파악하여 매물이 적정 가격을 산출하고 투자 시기를 결정하는데 도움이 된다)

3. 실거래가 조회하기

KB시세에서 '실거래가 조회'
국토교통부의 '실거래가 공개 시스템'

적정 구입 가격을 산출할 때, 만약 상승 추세라면 조금 더 높은 가격으로 매입해도 투자 목적을 달성할 수 있으며, 반대로 하락 추세의 경우에는 훨씬 더 낮은 가격으로 사는 것이 유리하다. 가격이 상승하다가 주춤하는 상태라면 상대방과 협의를 통해 더 낮은 가격대로의 조정을 시도해 볼 수 있다.

현제 실제로 나온 매물의 호가를 분석해서 앞으로 거래가 성사될 만한 가격을 직접 산정해 보는 것이 상당히 중요하다.


4. 중개업소를 통한 최종 시세 확인하기

인터넷을 통해 기본적인 시세와 분위기를 파악한 다음 부동산중개업소에 전화하거나 직접 방문하여 게시된 매물이 정확한 시세를 확인해야 한다. 업체 간 경쟁이 치열해 허위 미끼 매물이나 중복 매물 등을 올리는 사례가 많아 인터넷만으로는 확실할 시세를 판단하는 것이 어렵다.

최종적으로 중개업소에 방문해 사전에 파악한 내용이 정확한지 판단하고 적정한 매물을 찾아야 할 것이다.


인터넷에 올라오 허위 매물 골라내는 방법

1. 허위 매물이 발생하는 이유

악의적으로 올리는 허위 매물

싼 것에 관심이 많은 매수인의 심리를 이용하여 일단은 그들의 방문을 유도할 목적으로 허위 매물을 올리는 것
허위 매물을 보고 방문한 고객에게는 방금 그 매물이 계약되어 다른 물건을 소개해 주겠다는 식으로 응대 그리고 여러 매물 중에서 좋지 않은 물건을 먼저 보여주면서 기대치를 낮추고 난 다음, 점차 좋은 물건을 보여줌으로써 시각적인 착시를 유도! 그렇게 되면 중개업소의 의도대로 나중에 본, 좀 더 비싼 가격대 물건의 계약서를 도장을 찍을 가능성이 크다.

구조적으로 발생하는 허위 매물

여러 군데 매물을 내놓을 경우 다른 중개업소보다 빠르게 매도할 목적으로 좀 더 저렴한 가격으로 올려 놓는 경우도 있다. 매도인이 내놓은 가격에서 일부 조정이 가능할 것으로 예상하고 미리 낮은 가격을 적용해 고객을 유도하는 것


2. 허위 매물에 속지 않는 방법

가격이 너무 낮은 매물은 의심하라

주변 시세보다 현저하게 가격이 낮은 매물이라면 가장 먼저 진짜 매물인지 허위 매물인지를 파악할 필요가 있다. 특별한 사정으로 아주 낮은 가격에 나오는 진짜 물건은 그리 흔치 않기 때문이다. 급하게 매도하기 위해서 여러 군데 중개업소에 매물을 등록했을 가능성이 높다. 검색해보다 중개업소만 다르고 같은 아파트, 동, 호실 가격도 동일하다면 급매물이 가능성이 높다.

거래가 완료되었는지 확인하라

저렴한 매물이면 이미 거래가 완료되었을 수도 있다. 중개업소에 매도 완료된 물건인지 모르는 경우도 있다.

처음부터 의사 표현을 확실히 하라

허위 매물인지 확실히 알고 싶다면 처음부터 다른 매물은 관심이 없다고 본인의 의사를 명확하게 밝히고, 해당 매물을 직접 볼 수 있는 시간과 같은 구체적인 질문을 하면 된다. 투자자의 입장이라면 매물의 진위 여부를 하나나 밝히는 데 연연하기보다는 그 지역의 시세나 분위기를 파악하는 차원으로 접근

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3. 성공적인 아파트 투자를 위해 기본 상식을 갖추자

아파트와 아파텔 면적 제대로 알기

전용면적 - 공동주택에서 거주자가 독점적으로 사용하는 방, 거실, 주방, 화장실과 같은 공간의 넓이
공용면적 - '주거 공용 면적(한 동에서 다른 세대와 함께 사용하는 공간, 즉 계단, 복도, 엘리베이터, 공동 현관)' '기타 공용 면적(단지 내 전체 새대가 공동으로 사용하는 주차장 관리 사무소, 노인정)'
서비스면적 - 말 그대로 서비스로 주는 공간인 베란다, 발코니의 넓이(공급 계약서에도 표기되지 않는 면적)
공급면적(분양면적) - 전용면적 + 주거 공용 면적
계약면적 - 공급면적 + 기타 공용 면적

아파트는 '주택법'의 분양면적(공급면적)
오피스텔(아파텔)은 '건축법'이 분양면적(계약면적) 적용

아파트는 평당 분양가를 '공급면적'으로 계산
오피스텔은 '기타 고용 면적'이 포함된 '계약 면적'을 기준으로 계산한다.

아파텔 분양 현장에서 상담사들이 주변의 아파트와 비교하면서 평당 분양가가 더 싸다고 말하는 경우가 있는데, 이는 틀린 말이니 주의해야 한다.


2. 안목 치수

'안목 치수'는 공동 주택 면적을 산정할 때에 벽체 두께를 뺀 실제 너비

아파트 '주택법'의 적용을 받아 '안목 치수'를 씀
오피스텔 '건축법'의 적용을 받아 '중심선 치수'를 씀 2014년 11. 24일 이후 '오피스텔 건축 기준'을 변경하면서 새로운 오피스텔의 전용 면적을 측정할 때 '안목 지수'를 의무적으로 적용함.

아파텔과 아파트의 차이

아파텔은 건축법상 오피스텔이므로 발코니와 욕조가 없다. 관리는 공용 면적 비용을 포함해 부과되어 아파트에 비해 비싼 경우가 많으며, 취득세도 업무용으로 부과되어 아파트(1.1%)에 비해 4,6%로 높다. 또한 전기료나 재산세, 양도세를 낼 때는 주택으로 취급되어 업무용보다 부담이 더 크다. 그러므로 아파트와의 차이 점고 득실을 잘 다져 보고 투자해야 한다.

한 단지에서도 시세 차이가 큰 아파트 찾기

단지나 면적이 같더라도 동 또는 층, 구조 등이 다리고 각각의 장단점이 존재하므로 사람들의 선호도에 따라 가격이 차이가 나타나는 것이다. 가격 차이가 나는 근본 원인을 제대로 이요하고 활용한다면 같은 돈을 투자하더라도 다른 사람들보다 훨씬 더 나은 수익을 얻을 수 있을 것이다.

1. 같은 평수라도 구조에 따라 실용성이 달라진다.

베이(bay)가 많을수록 유리하다.

기둥과 기둥 사이의 한 구획,
하지만 아파트의 경우 기둥보다는 벽을 기준으로 구분
아파트는 전면에 배치된 방과 거실의 개수로 이해하는 것이 쉽다.

보통 베이가 늘어나면 긴 직사각형 모양으로 전면 폭이 넓어지게 되므로 채광이 좋고 환기가 잘된다. 또한 발코니와 같은 서비스 면적이 늘어나서 확장을 하면 전용 공간을 더 넓게 사용할 수 있다. 아파트를 매수할 때 최대한 베이가 많은 것을 선택하는 것이 더 큰 시세 차익을 얻을 수 있는 방법이다.

탑상형(타워형)보다 판상형 구조가 더 좋다.

판상형에서 탑상형 그렇지만 다시 판상형 아파트를 선호하는 추세로 바뀌었다. 전통적으로 중요하게 여기던 채광이나 환기 측면에서 볼 때, 판상현 아파트가 더 실용적이라는 이유에서다. 규모가 큰 단지는 판상형과 탑상형 구조를 섞어서 배치하기도 하고 건설사가 보유한 토지 형태에 따라 다르다. 혼합형 구조라면 사람들의 선호도가 높은 판상향을 선택하는 것이 향후 가격 상승 측면에서 더 유리한다.


2. 가격에 영향을 주는 전통적인 요인 5가지

일조권 - 태양 광선을 확보할 수 있는 권리
(남향, 저층보다 중층 이상의 집을 선호)

조망권 - 눈앞을 가리는 것 없이 훤하게 개방되어 있으면 편안하고 안전한 느낌을 주기 때문에 먼 곳을 바라볼 수 있는 '조망권'은 삶의 질에 직접적인 연관이 있다.

소음 - 도로변, 철길에 근접, 비행기가 상공을 통과하는 지역의 아파트는 주변의 다른 곳에 비해 가격 차이가 매우 많이 안다. 소음이 크면 사람들에게 정서적인 불안감 청력 장애 등 건강상의 문제를 야기

사생활 침해 - 동간 간격이 많이 좁거나 건물이 꺾이는 구조이면 아파트의 내부 공간을 외부에서 쉽게 들여다볼 수 있어 사생활 침해 가능성이 매우 높다. 1층에 있는 집 역시 사생활 침해나 보안의 대한 우려가 있어 상대적으로 가격이 낮다.
기타: 역세권과 학군 등

3. 결국 '생활의 편의성'이 가격을 결정한다.

거주자가 얼마나 편리하게 생활할 수 있느냐가 가장 큰 영향을 미친다. 특정 요인 자체보다는 그 요인을 인해 그 지역에 거주하는 사람들이 얼마나 편하게 생활할 수 있느냐에 따라 가격 차이가 발생한다. '생활의 편의성'에 초점을 맞춰 상황에 따라 가격 상승에 더 많은 영향을 주는 요인을 찾아야 할 것이다.

대형/ 중형/소형 평형의 가치는 정해져 있지 않다.


1. 선호하는 평형은 '시기'에 따라 다르다.

몇 년간 수도권인 지방을 불문하고 아파트 매매 시장에서 가장 인기 있는 평형대는 20평대
경기 침체가 장기간 이어지면서 가격이 비싸고 거주 비용이 많이 드는 중대형보다 중소형, 특히 소형을 선호하는 '실거주 수요'가 크게 늘어났고 저출산 기조가 유지되면서 4인 이상 세대수는 줄고, 1~3인 이하의 세대수가 늘어 남.

2000년 중반, 중대현 가격이 크게 올랐던 이유

IMF사태 이후 정부의 부동산 활성화 정책으로 시장은 점차 회복되었지만, 그 부작용으로 과열의 기미가 보이자 투기 억제를 위해 다주택들에게 '양도세 중과세'를 부과 - 다주택자가 되어 중과세를 내느니 차라리 입지가 좋은 중대형 아파트 한 채를 보유로 중대형 아파트 가격이 상승


2. 시기에 따라 변하는 수요에 맞춰 투자하라

특정 규모의 아파트를 선호하는 현상은 항상 고정된 것이 아니라 정부 정책이나 시장 환경에 따라 수시로 변화한다. 중소형이 대세라 하여 무조건 중소형 아파트에 투자해야 한다거나 중대형 아파트 투자는 더 이상 안된다는 식의 주장은 단지 '현재'시장에 대한 해석일 뿐이다. 지금까지 그래 왔듯, 미래의 수요도 계속해서 변할 것이다.

'수요가 존재하는 곳은 가격 상승이 따르므로, 수익을 얻을 수 있다.'

2. 선호하는 평형은 '지역'에 다라 다르다.

관심 지역의 고정 수요층을 확인하라
부자가 많은 동네는 중대형 투자도 괜찮고, 임대를 목적으로 한다면 교통이 편리하고 편의 시설이 많은 이경의 중소현 위주로 접근한다. 이렇게 '수요층'을 고려한 투자는 시장이 침체되더라도 탄탄한 '실수요층'으로 인해 가격 하락 폭이 크지 않으므로 안정적인 투자가 가능하다. 그리고 만약 상승 추세라면 실수요가 부족한 다른 지역에 비해 '투자수요'도 더 많이 증가하므로 가격 상승폭이 크다.

왜 시세 투자가 필요한가

1. 레버리지를 활용한 '임대 수익 투자'의 한계

꾸준히 부동산 투자를 하면서 투자가 되길 원한다면 종잣돈과 대출의 활용 방법, 그리고 투자 방향에 대한 원칙과 기준이 제대로 설정해야 한다.


자기 자본금만 투자 vs 레버리지 활용
은행 대출을 지렛대 삼아 투자에 투입되는 자기 자본을 줄이면서 수익률을 높이는 것을 '레버리지 효과'


레버리지를 극대화하거나 투자금이 묶이지 않는 무피 투자가 매번 가능할까?
보유한 자본금이 많지 않기 때문에 투자를 하다 보면 언젠가 그 돈이 바닥나게 될 것이고, 레버리지 투자가 불가능한 상황에 맞닥뜨리게 된다. 이론적으로 자본금 없이 투자가 가능하고 무한대로 수익을 창출할 수 있을 것 같지만 사장에 존재하는 다양한 변수들이 있다. 실제로 다양한 변수가 나타나는 경우가 더 일반적이므로 초보 투자자라면 더욱 주의를 해야 한다.


2. 지속적인 투자를 위한 '시세 차익 투자'

'레버리지를 이용해 월 수익 얼마를 만들었다.' 그러나 실제로 해보면 수익은 적은데 어느 순간 자본금은 바닥이 나서 고민을 하는 경우가 많다. 경제적인 자유를 얻기 위해 노력했지만, 더 이상 투자할 수 없는 상황에 처하게 되는 것이다. 레버리지 투자 전력이 수행되기 위해서는 먼저 '종잣돈'이 있어야 한다는 기본 전제를 다시 한번 기억하자. 이 말은 종잣돈이 바닥나지 않도록 하다면 지속적인 투자가 가능하다는 의미가 된다.

수익형 투자와 사세 차익형 투자를 병행하라

1단계, 현금 흐름 투자와
시세 차익 투자 병행

2단계, 1단계에서 얻은
시세 차익으로 다른 투자 물건 매입

3단계, 새로운 투자로 현근 흐름과
시세 차익 추가로 발생

이 과정을 반복하며 현금 흐름과 시세 차익의 규모를 점차 늘려간다. 현금 흐름 투자만으로는 지속적인 투자를 할 수 없다. 시세 차익 투자가 매번 가능할 수 없다. 상생관계인 두 방식이 맞물려 돌아가도록 해야만 꾸준히 현금 흐름을 증가시키고 경제적 자유를 이룰 수 있는 것이다.

'종잣돈이 부족하다.'
'부동산 시장이 좋지 않다.'는
걱정으로 한 숨을 내쉬기 전에
같은 조건에서도 꾸준한
수익을 내고 있는 투자자들이 있다는
사실을 잊지 말기 바란다.

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2단계 부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!

공인 중개사와의 관계가 투자 수익을 결정한다.

내가 원하는 매물을 주는 중개 업소 찾기
중개사를 내 편으로 만들어 그 관계를 적극적으로 활용해야 투자의 성공 가능성이 높아지기 때문이다.

1. 공인중개사도 나를 평가한다.

매물을 중개하는 입장에서 실제 거래에 도움이 될 사람에게 관심이 있을 수밖에 없고, 도움이 되지 않는다면 적극적으로 응대하려고 하지 않는다. 내가 먼저 적극적인 관심과 인간적인 모습을 보이고, 상대방에게 도움이 될 사람이라는 것을 어필해야 한다. 특히 자금 여력이 있어서 당장 계약을 할 수 있다는 인상을 주게 되면 적극적으로 물건을 소개하고 도움을 주고자 하는 것이 중개사의 심리이다.

2. '물건지 중개업소'의 '양타중개'를 활용하라

매물을 구하는 지역에서 오랫동안 영업을 하며 관리 고객과 물건을 많이 보유한, 영업이 안정된 업소를 '물건지 중개소'라고 함. '공동 중개 정보망'이 잘 갖춰져 있지만 물건지 중개업소처럼 관리 물건이 많고 영업 능력이 뛰어난 곳은 공동중개망에 올리지 않는 경우가 많다.

3. 매물이 많고 영업 능력이 뛰어난 중개업소를 찾아라

처음에는 여러 곳을 방문할 필요가 있고, 아무래도 매물이 많은 곳에 오래된 단골이 많다고 볼 수 있다. 상가 코너에 위치한 중개업소는 무조건 들어가 본다. 높은 임대료를 감당할 수 있을 정도로 영업이 잘 된다고 볼 수 있기 때문이다.

일반 매물을 급매물로 만드는 방법

1. 공인 중개사를 협력자로 만들어라

상대방의 정보를 제공해 주고, 협상 과정에서 내 의견을 동조해 매도인에게 심리적 부담감을 줌으로써 매수인인 나에게 유리한 협상이 되도록 도와주는 역할을 한다.


2. 협상의 기술을 발휘하라

헐뜯거나 아니면 말고 전략

(부동산 시장이 상승하는 시기에는 사용하기 어렵다)
-수리비가 많이 들 것 같다
-같은 가격이 다른 물건도 매입을 검토하고 있다.
-이 물건 아니라도 좋은 물건 많다는 식이다.

매도인의 동정심 유발 전략

-돈 없는 신혼부부
-아내는 사고 싶은데 남편이 제시하는 낮은 가격 아니면 안 된다고 한다.
-돈이 부족한데 조금만 가격을 조정해 주면 구매할 수 있겠다.

부동산 거래도 사람 사이의 일이므로, 상대방이 수긍하거나 공감할 수 있는 상황을 전달함으로써 나에게 유리한 조건으로 협상을 이끌어 낼 수 있다.


3. 전. 월세가 들어 있는 매물을 노려라.

전세나 월세로 임대 중인 매물은 곧바로 입주할 수 없이 때문에 실제로 들어가 살아야 하는 사람들에게는 아예 관심이 없는 물건이다. 투자자가 관심을 갖는 물건이다 보니 일반 물건에 비해 수요자가 적다. 따라서 가격도 일반 물건보다 저렴하게 나왔거나 혹은 더 낮게 흥정이 가능한 경우가 많다.


법적 효력이 있는 계약서, 꼼꼼하게 작성하는 방법

1. 거래 당사자의 '인적 사항'을 정확히 확인하라

주민등록증이나 운전면허증 등으로 신분을 확인함과 동시에 등기부 등본의 갑구에 나오는 소유주 명의와 주민등록번호가 일치하는지 필수적으로 확인해야 한다. 만약 소유주가 제삼자가 대리 계약하는 겨우, 소유주의 인감 증명서와 위임장을 수령하고 소유주뿐 아니라 대리인의 신분도 철저히 확인하는 것이 좋다.

2. '특약 사항'을 꼭 계약서에 기재하라

각자의 상황에 맞게 상호 협의한 내용을 계약서의 특약 사항으로 반드시 기입해야 한다. 이를 통해 분쟁이 발생할 소지를 사전에 초대한 차단할 수 있고, 만약 다툼이 생기더라도 잘잘못과 책이 소재를 판단할 수 있는 중요한 근거가 된다.

3. 입금 전에 반드시 '등기부 등본'을 확인하라

계약금과 중도금, 잔금을 입금하기 전에는 등기부 등본을 발급받아 이상 유무가 있는지 꼭 확인해야 한다. 특히 전, 월세 임대차 계약의 경우에는 등기부 등본을 통해 임대인이 추가로 대출을 받지 않았는지 반드시 확인해야 한다. 잔금을 지급하기 전까지 대출이나 가압류와 같은 추가 상황이 발생하지 않도록 특약 사항에 '계약 시점 이후 추가 변동 사항 없이 현 상태로 인도한다.'와 같은 내용을 기재하면 도움이 된다.

4. '중개 대상물 확인 설명서'를 수령하라

'중개 대상물 확인 설명서'를 곡 확인할 후 수령해야 한다. 향후 분쟁이 발생할 경우 '법적 판단의 근거'로 활용할 수 있는 중요한 문서라는 사실을 인지하고, 서명하기 전에 꼼꼼히 확인해야 한다.



계약금과 중도금 입금의 중요성

1. 계약금 입금 후 계약 해제 시 두배를 보상해야 한다.

계약금은 매매 대금의 10%
계약서를 작성하기 전 구도로 약속하고 실제 매매 대금의 10%보다 적은 금액을 '가계약금'의 형태로 입금하기도 한다. 가계약금도 계약금으로 인전하고 있으며, 계약을 파기하는 경우 '민법 제565조'에 의거 계약금의 두 배를 상대방에게 주도록 하고 있다. 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도 가계약금이 입금되었다면 이미 계약이 실행되고 있는 것으로 판단함.


2. 중도금 입금 시 계약을 해지할 수 없다.

중도금을 입금한 이후에는 원칙적으로 계약의 해지가 불가능하다. 매수인 입장에서는 부동산을 계약할 때 가능한 소액이라도 중도금 일정을 잡는 것이 유리하다. 그리고 계약 특약서 특약 사항에 중도금(잔금) 납인 전에 이행을 금지하는 별도 특약을 아예 배제하는 것이 계약 해지의 가능성을 미리 막을 수 있는 방법이라는 것을 꼭 기억하도록 하자.


계약금을 비롯한 거래 금액 입금 시 주의할 점

계약금이나 중도금을 입금할 때, 가능하면 등기부 등본상의 '소유즈'명의 통장에 입금하는 것이 좋다. 대리인의 통장으로 입금해야 하는 경우, 계약서의 특약 사항 기입란에 지급 방법, 소유즈와 대리인의 관계 등을 함께 명시하는 것이 안전하다.



2. 시세 차익이 큰 아파트를 찾는 방법

도장 찍는 순간 돌이킬 수 없다!
현장 조사가 답니다!

'철저한 현장 조사'를 통해 매입하려는 부동산이 실거주 및 투자에 적합한지를 스스로 판단해야 한다.

1. 제일 먼저 지도에 익숙해져라

현장조사에 앞서 '지도'를 꼼꼼히 확인하는 습관을 가져야 한다.
지도 외 '로드뷰' 서비스를 통해 특정 지역의 실제 모습을 생생하게 파악하는데 도움이 된다.
지도를 확대해서 살펴보면, 이곳이 지역 내에서 중심지인지 아닌지를 판단하거나 지역의 개발에 따라 입지 여건이 개선될 소지가 있는지도 파악할 수 있다. 지도에서 얻을 수 있는 정보들을 먼저 확인하고 현장에 나가야만 더욱 효율적이고 정확한 조서를 할 수 있다.

2. 현장에서 꼭 조사해야 할 내용들

해당 지역의 '입지' 분석
지도를 통해 파악한 정보를 근거로 실제 주변 상권과 교통 여건 등이 서로 일치하는지 직접 확인
향후 해당 지역에 들어설 시설이나 개발 계획이 있는지
주변에 주거 환경으로 부적합한 시설이 있는지도 확인, 특히 혐오시설은 현재 눈에 보이는 것뿐 아니라 앞으로 예정된 시설이 있는지 반드시 알아볼 필요가 있다.


대상 주택의 '시세'조사
'방향'과 '층'에 따라 가격 차이가 많이 나고
'주차 공간'의 여유
단지 내 커뮤니티와 같은 '편이 시설'

중개업소마다 조금씩 다름 시세를 이야기하기도 하므로 여러 중개업소를 방문하여 조사할 필요가 있다. 매물의 시세와 급매가, 그리고 실제 거래 가격을 동시에 확인하고 비교함으로써 수익을 낼 수 있는 적절한 거래 가격을 판단할 수 있어야 한다.


대상 주택의'하자 여부'확인
연립, 빌라와 같은 다세대 주택은 '하자 여부'에 더 신경을 써야 한다. 옥상이나 벽면의 균열을 방치하면 누수 등의 하자 문제 발생
좁은 토지에 건물이 빽빽하게 들어서 있는 경우에는 조망이 나쁠 뿐 아니라 일조량 부족으로 내부에 곰팡이가 쉽게 생긴다.

한 번의 현장 답사로 이러한 문제점들이 모두 발견하기는 쉽지 않다는 점이다. 다세대 주택을 매입할 때는 되도록 여러 차례 현장을 방문하여 거주에 문제가 되는 하자를 꼼꼼히 확인해야 한다.


3. '지역 커뮤니티'를 전담 비서로 활용하라

네이버 카페 '아름다운 내 집 갖기'
지역 밀착형 카페 예를 들면 '동탄 맘들 모여라'
평상시 그 지역에 관심을 두고 있지 않으면 알기 어려운 정보도 인터넷 지역 카페라는 매개체를 통한다면 보다 쉽고 빠르게 찾을 수 있다. 지역 커뮤니티를 잘 활용해 투자에 필수적인 '지역 정보 수집'을 해줄 것이다.

'학군' 파악으로 돈 되는 아파트 찾기

1. 학군 투자의 핵심 키워드는 '초등학교'

신설 초등학교 주변이나 통학 거리가 가까운 곳을 노려라! 초등학교는 명문이라는 '학교 이미지'보다는 '통학 거리'가 부모들의 의사 결정에 더 큰 영향을 미친다.

초. 중. 고가 몰려 있으면 더욱 좋다.

외부에서 들어오고 싶어 하고 기존 거주자들은 계속 머무르려고 하는 지역의 부동산 가격이 오르는 것은 당연한 일이다. 이러한 이유로 필자는 신구 택지 개발 지구처럼 새로 생기는 지역에 신설 초등학교와 중. 고등학교가 2개 이상 몰려 있는 곳을 매우 선호한다.

중산층이 많이 거주하는 곳인지 살펴라
학군은 소형보다는 30평형대 이상의 주택이 많은 곳에서 그 영향력이 더 크다.
중산층이 많이 이사해 들어오는 지역은 현재의 학군은 조금 떨어지더라도 점차 나아지는 경우가 많다.

명문 학교 주변을 투자한다면 침체기나 경매를 이용하라

'역세권'파악으로 돈 되는 아파트 찾기

1. 역세권 투자의 법칙

역과의 거리뿐 아니라 주변 환경도 살펴라
단순하게 거리로만 판단할 것이 아니라 본인이 직접 주변 환경을 확인하는 절차가 꼭 필요하다

회사 밀집 지역을 통과하는 노선이 중요하다
역세권이라고 다 같은 역세권이 아니므로 제대로 투자하기 위해서는 회사가 밀집된 지역, 그중에서도 특히 강남과의 접근 거리를 따져보는 것이 상당히 중요하다.

경정철 vs 중정철, 그리고 지상철 vs 지하철
역세권 투자를 검토할 때는 경전철보다 중전철을, 그리고 지상철보다 지하철을 먼저 고려하는 것이 좋다.

2. 진짜 역세권과 가짜 역세권 구별하는 방법

전철 역세권 거론지의 대단지를 노려라
앞으로 형성될 역세권과 가깝고, 주변에 상권이 들어설 예정이면서, 대규모 단지가 건설될 만한 지역을 찾을 수 있다면 다른 어떤 곳에 비해서도 투자 수익은 높을 수밖에 없다.

<국가 철도망 구축 계획>에 들어야 사업이 추진이 가능하다.
실제로 사업이 진행될 것인지 알려면 <국가 철도망 구축 계획>에 포함되어 있는지 확인해야 한다. 이 계획에 들어 있어야만 최종 확정이 된 것이고, 본격적으로 사업 추진이 가능하기 때문이다.

지하철이 '착공' 되기 위해서는 다음과 같은 '기본 선결 조건'이 충족되어야 한다.

첫 번째, <국가 철도망 구축 계획>에 선정
두 번째, 선정 이후 타당성 조사 진행
세 번째, 기본 계획 구상 및 노선 지정
네 번째, 사업자 발주 및 사업자 선정

'3승 법칙'을 활용하라

3승 법칙이란 지하철 개통 과정 중 '계획 발표', '착공', '중공'의 세 단계에 걸쳐 인근의 집값이 오르는 형상을 말한다. 아파트 가격이 가장 많이 오르는 시기는 '계획 발표'단계 그동안 불투명했던 사업이 구체화되면서 기대감이 극대화되기 때문

계획 발표 단계에서 투자하 시기를 놓쳤더라도 실망할 필요 없다. 사업 계획이 이미 확정된 상황이므로 불확실성을 인한 위험은 존재하지 않으며, 아직 기본 계획을 보완하고 사업자 발주를 할 때까지 상당한 시간이 남아 있으므로 그사이 급매물 투자의 기회를 노릴 수 있다.



3. '저평가 부동산'에 투자하는 방법

'매매가 대비 전세가 비율'로 저평가 부동산 찾기'
지역의 전세가가 높아진다는 의미는 실수요가가 많다는 의미이다. 전세가가 높아지는 곳은 매매가가 상승할 가능성이 매우 높다.


1. 정상적인 전세가 비율인 시장 (50% ~60%)

전세가 비율이 지속적으로 오르고 있는지 파악하라
이 시기에는 전세가 비율 그 자체보다 전세 공급의 부족으로 점점 전세가 비율이 오르고 있는지, 그 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 수급 불균형으로 인해 전세 가격이 상승하면서 최적의 투자 시기가 다가올 것이기 때문이다.


2. 전세가 비율이 상승하는 시작 (70% ~ 80%)

A B C급 지역 순서로 실투자금이 적은 곳을 노려라
A급 지역 개발이 완료된 지역 도로, 학교, 병원 기반시설이 갖춰진 곳 신도시 내의 단지와 같은 지역(전세 가격은 A지역부터 상승한다.)

B급 지역 닭'이라고 한 단계 낮은 B급 지역으로 이동

C급 지역(신도시 외곽의 한 동짜리 아파트) B급도 전세 가격이 상승하면 C으로 이동

이후로는 전세가가 매매가를 밀어 올리지 시작하므로 매매가 상승! 따라서 전세가 비율이 상승하는 시기에는 입지보다는 초기 실투자금을 고려하여 가격이 오르는 A 👉 B 👉 C 순서대로 투자하는 것이 현명한 방법이다.


3. 전세가 비율이 매매가를 위협하는 시장 (80% ~ 90%)

실투자금이 적은 곳보다는 좋은 입지를 먼저 선택하라
전세 가격이 오르기 전에 투자한 사람이 확정 수익을 얻고 부동산 투자에 관심이 없었던 사람들이 가장 관심을 보이는 시기 직전 시기처럼 전세가가 매매가를 올리면서 가격 상승과 전세 보증금 증액으로 새로운 수익이 발생하는 것이 아니라 반대의 현상이 나타난다.

A급 지역보다 C급 지역에서부터 확산

C급 지역은 원래부터 사람들의 관심이나 수요가 적은 곳이니, 전세가 비율이 매매가 비율을 위협할 때는 안정적인 실수요자들이 존재하는 A급 지역 위주로 투자하는 것이 저평가된 물건을 찾아내는 가장 유용한 방식이다.

'급매물'을 기준으로 저평가 부동산 찾기
지역에 따라 학군이 중요한지 역세권이 중요한지 체크
미래에, 당신이 현재 산 것보다 더 높은 가격에 이 부동산을 구매할 매수인이 있을 것인가?를 기준으로 '저평가'를 판단해야 한다.


'지역 변화'를 기준으로 저평가 부동산 찾기
1. 주변과의 시세 비교하기
2. 갈매 지구의 특징과 이에 대한 생각이 차이
3. 입주 시점의 매수인의 입장을 생각하라
4. 미래의 '지역 변화'를 예상하라

스스로 저평가된 곳 만들기
-경매는 합법적인 수단으로 구입 가격을 낮출 수 있으므로 자발적으로 저평가 부동산을 만들어 내는 좋은 방법이다.

새로운 저평가 지역 찾기
-생각의 확장

예전 자료라면, 지금은 혹시 진해 상황이 달라지진 않았을까?

당장의 모습은 매력적이지 않지만, 가격이 저렴하고 향후의 발전 가능성을 예상할 수 있는 지역이라면 확실히 저평가된 곳이라는 결론을 내릴 수 있다.
좋은 투 차저는 그 수가 좋다고 말하는 지역도 아니고, 노력 없이 단번에 찾아낼 수 있는 것도 아니다. 알려진 기존 정보와 다른 정보를 연결해 새로운 실마리를 찾아내고, 그 실마리를 또 다른 것과 조합하면서 생각을 확장해야 한다.

1. '매매가 대비 전세가 비율'에 따라 찾는다.
2. '급매물'을 기준으로 찾는다.
3. 미래의 '지역 변화'를 예상하며 찾는다.
4. '경. 공매'를 통해 스스로 저평가된 부동산을 만든다.
5. '생각을 확장'하여 새로운 저평가 지역을 찾는다.

똑같은 가격이라도 상승기에는 싸고 불황기에는 비싸다.

'똑같은 가격'에 구입을 하더라도  
상승기에서 하락기가 될 때 사면 상대적으로  
'고평가'된 부동산을 사는 것이고, 하락기에 사서  
상승기에 접어들면 '저평가'된  
부동산을 사는 것이다.

1. '신도시'의 적절한 투자 시기 및 저평가 부동산 찾는 방법

같은 지역의 아파트 단지들도 현재의 모습이 아닌
향후 변화에 따라 아파트 가격이 변동된다.

'지역 뉴수'검색으로 주변의 변화 가능성이 높은 곳을 찾아라
'지하철 7호선 연장 추진'에 대한 기사로 이 지역은 크게 달라지지만 어떤 특정 장소에 역이 들어서고 직접적인 혜택을 받을 것인지는 알 수 없다 좀 더 확실한 변화 가능성이 높은 곳을 찾기 위해 '지역 신문'을 포함한 각종 언론 기사를 살펴보자

'퍼즐 맞추기'를 통해 기존 정보를 더욱더 구체화하라

하나의 정보는 하나의 현상을 설명하고 있지만, '취합된 정보'는 앞으로 다가올 '미래'를 미리 보여준다.
역세권의 위치와 각종 편의 시설이 들어올 곳을 미리 알 수만 있다면 좋은 위치를 선점해 투자할 수 있는 가능성이 매우 높다

대중들이 눈앞의 호재만 보고 판단할 때, 그다음 움직임을 생각하라
실체가 드러나기 시작하면 그때부터 사람들의 관심과 수요가 점점 증가하는 것이다
미래에 지역이 어떻게 변화할 것인지 꾸준히 정보를 찾고 취합하여 '본인만의 투자 정보'를 만들어야 한다. 그리고 이렇게 만들어진 정보를 통해, 앞으로 '대중들의 움직임'이 어떠할 것인지를 먼저 생각하고 성공적인 투자의 기회를 선점해야 한다.

2. 큰 수익을 얻을 수 있는 '미분양' 아파트 투자 방법

다른 사람들은 관심 갖지 않는 미분양 아파트

보석이 될 미분양 아파트 골라내기

현재는 투자 대상으로서 확신을 갖기 힘든 미분양 아파트일지라도 남들보다 먼저 '숨겨진 장점'을 찾아내다면 '보석'이 될 수 있다.
1. '지도'를 통해 장점 찾기
2. 주변 지역과의 '시세 비교'로 장점 찾기
3. 지역의 '개발 정보'로 장점 찾기

미분양 아파트가 보석이 되어가는 과정

새 아파트에 살기를 원하는 사람들이 정말 많다.
가격이 조금 올랐다고 해도 주변 시세보다는 아직 싼 편이고, 거주 환경이 괜찮은 새 아파트라는 것을 확인하게 되면 결국 오른 가격에도 매수를 결정할 것이다.

성공적인 부동산 투자는
'운'이나 '감'이 아니라
실력을 쌓기 위한 끊임없는
'노력'을 통해 성취할 수 있다.

미분양 아파트 투자 시 추가로 알아야 할 사항

절호의 투자 기회를 잡기 위해서는
'불안 효소 제거'가 '장점 찾기' 못지않게 중요하다.

1. 정부의 의도를 파악하라

제거해야 할 불안 요소 1 : 부동산 시자의 침체
부동산 시장의 침체가 지속되면 정부는 절대로 그 상황을 방치할 수 없다. 서민의 주거 안정과 주거 수준 향상 측면에서 매우 중요한 정책이다. 결국 시간이 문제일 뿐, 정부는 시장을 정상화하기 위해서 추가적인 대책을 내놓을 수밖에 없다.

2. 언론에 휘둘리지 마라

제거해야 할 불안 요소 2 : 미분양이 많은 고양시
원흥 지구에 대해서는 미분양에 대한 부담감을 느껴야 할 이유가 전혀 없다.
본질을 제대로 파악하기 위해서는 '퍼증맞추기'를 통해 정보를 취합하고 구체화시켜야 한다.

3. 부동산 가치가 뛰어나면 규제는 장애가 되지 않는다.

제거해야 할 불안 요소 3 : 전매 제한 7년
정부는 시장의 침체를 막기 위해 전매 제한을 완하해 거래가 용이하도록 정책을 수정
2012년 '5.10 부동산 대책'의 일환으로 원흥 지구의 전매 제한 7년에서 4년이 완화
2014년 '9.1 부동산 대책' 이 지역이 전매 제한은 완전 폐지

불확실성과 불안감의 실체가 알고 보면 큰 의미가 없는 것은 아니지, 일정 시간이 지나면 자연적으로 해결된 문제는 아닌지 끊임없이 고민하는 과정이 필요하다.

언론과 반대로 하면 성공한다?!

1. 언론은 '허풍쟁이'다
2. 언론은 '따라쟁이'다
3. 언론은 '엄살쟁이'다
4. 언론은 '뒷북쟁이'다

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4단계 상승장뿐 아니라 하락장세도 수익을 거둬라!

1. '시장의 사이클'과 부동산 투자 타이밍


시장의 흐름에 따라 투자 방법도 달라야 한다

1. 침체기(1단계) : 수익형 투자
침체에 빠져 시세 차익을 기대하기 어려운 때이다
부동산 가격이 점차 하락 함에 다라 '수익현 투자'가 더 유리한 시장
'경매'가 크게 활성화

2. 회복기(2단계) : 갭 투자와 분양권 투자
이 시기에 나타나는 대표적인 형상이 바로 '전세 가격 상승'
침체가 길어지면서 건설사가 분양을 꺼리다 보니 주택 공급은 계속해서 줄었기 때문이다.
부동산 침체기에 아파트 인. 허가 물량이 크게 감소한 것을 확인할 수 있다.

전세 가격이 상승하는 '회복기'에 유효한 투자 방법이 바로 '갭 투자'와 '분양권 투자'(미분양 포함)이다.


3. 호황기(3단계) : A급 지역에 대한 투자
앞서 뜨겁게 달궈졌던 분양권 시장의 열기가 '입지가 좋은 기존 주택 시장'으로 확산되는 것이다. 따라서 입지가 좋은 지역의 부동산 가격 상승세가 더욱 두드러진다.


4. 급등기(4단계) : 외곽 지역의 갭 메우기 투자
A급 지역이 부동산 가격은 상당히 많이 올라 상대적으로 저평가된 지역을 찾으려고 한다.
A급 지역과 B급 또는 C급 지역의 가격 차이가 켜져 투자자들이 점차 주변부로 이동하는 갭메우기 시작된다.
고수들이 이 시점부터 조금씩 매도를 통해 시세 차익을 회수하며 시장에서 빠져나간다.
이후 상승기와는 반대로 C급 지역부터 부동산 가격이 하락한다.

지금 부동산 시장은 어떤 시기인가?

필자 2016년 ~ 2017년 회복기에서 호황기로 넘어온 시기
긴 침체기를 벗어나 분양 시장이 활성화
골칫덩어리였던 미분양 아파트가 자취를 감추고
새로 분양하는 아파트에 대한 관심도 큰 편

네이버에 '주식', 부동산' 단어를 검색해보면
사람들이 부동산에 대해 얼마나 관심이 많은지 확인

호황기와 급등기 투자 방법에 주의를 기울일 시기

중요한 것은 앞으로 시장이 어떻게 될지를
맞추는 것이 아니라 시장의 흐름에 맞게
투자 방법을 변경해야 한다는
사실을 알고 움직이는 것이다.

고수들은 시장의 사이클을 잘 이용한다.

빠른 판단으로 길목을 '선점'한 후, 다음 단계가 명확해지는 시기에 투자자들이 몰려들면 그들에게 매물을 내주고 본인들은 큰 시세 차익을 거두는 것이다.

2. '정부의 정책'과 부동산 투자 타이밍

고수는 '정부의 입장'을 잘 이해하고 활용한다
정부의 부동산 정책은 기본적으로 '시장의 안정'을 목표로 한다. 어느 정권이든지 이 목표가 달라진 적은 한 번도 없었다.
'시장의 안정'이라는 목표를 빨리 달성하기 위해서 침체기에는 규제를 적절히 풀어 경기의 상승을 유도하고, 상승이 과하다 싶으면 규제를 강화해 상승을 억제하는 식으로 단기적인 정책을 운여 하게 되는 것이다. '냉온탕 정책'이라고 폄하하지만, 모든 국민을 만족시킬 수 없는 정부의 입장에서는 이 방법이 가장 최선일 수밖에 없다.

고수는 이와 같은 정부의 정책 운영에 대해 아주 정확히 이해해 여론의 변화에 의해 언젠가 다시 정책이 전환될 가능성이 있다는 것을 잘 알기에 그에 대처하기 위해 항상 준비한다. 반면에 일반 대중은 철저하게 자신의 입장만 생각하며 정부 정책의 옳고 그름을 평가하려고 한다. 대중들은 자신의 생각과 가치관을 가지고 정부 정책의 옳고 그름을 논하려 들었지만, 결과적으로는 아무 쓸모없는 논쟁에 많은 시간과 노력을 허비하고 만 것이다.

고수는 정부 정책의 옳고 그름을
논하기에 앞서
'정책 방향의 전환'이 앞으로 시장에
'어떤 영향'을 미칠 것이지에 대해
더 큰 관심을 가진다.

이것이 바로 고수가 일반 대중보다
한 발 앞서 시장에 진입하는
가장 근본적인 이유다.

고수는 정책에 따른 '수급의 변화'를 살핀다.

정부의 정책이 바뀌면, 고수는 이제 자신의 전략을 바꾸어야 할 때라고 생각한다. 앞으로 시장이 변화할 것이므로 수익을 극대화하려면 빨리 그에 맞는 행동을 취하라는 신호로 받아들이는 것이다. 특히 그들은 정책 전환에 따른 '수급의 변화'에 주시한다. 수요와 공급의 변화는 가격을 움직이는 가장 중요한 요소이기 때문이다.

고수는 정책에 따른 수급의 변화를
남들보다 먼저 감지하고
시장을 선점한 다음,
시차를 두고 차별화된 수익을 창출한다.

고수는 '군중 심리'를 잘 이용한다.

2014년 부동산 정책의 방향이 '시장 활성화'이므로 '수요가 증가'할 거이라는 점과 수요가 증가하면 '가격이 상승'할 가능성이 높다. 또한 가격 상승으로 "누가 어디에서 돈을 벌었다고 하더라"하면 일반 대중들은 '군중 심리'에 빠저 너나없이 투자에 동참하게 될 거라는 사실도 예상했다.

주식이나 부동산과 같은 재테크 시장에서 수익이 나는 곳에 대중이 몰리는 현상은 흔히 일어나며, 이때 가격의 상승세는 더욱 두드러진다. 이때 탈출

고수는 항상 '시장 리스크'에 대비한다

시간이 여론에 따라 정부의 정책이 또다시 변경되어 부동산 시장의 사이클도 변화할 가능성이 있다는 것을 알고, 그 변화게 미리 대비하는 이들이 바로 '진짜 고수'다.

진짜 고수는
한 번에 큰돈을 버는 사람이 아니라,
긴 시간 동안 큰 실패 없이 꾸준히
투자하는 사람이다.

고수는 정부 정책의 전환으로 인한 시장의 변화 가능성을 항상 염두에 두며, 한 번에 많은 돈을 벌려고 욕심내기보다는 리스크를 관리하면서 꾸준히 투자하는 것이 더 큰 수익이 된다는 사실을 경험으로 알게 된 사람들이다.

부동산 시장의 사이클이 나타나는 이유

1. 부동산 시장을 움직이는 3대 요소

시장 경제를 움직이는 3대 요소
부동산 시장 역시 이 세 주체들의 활동에 의해 움직인다.

정부 - '정책'을 수립하고 실행하는 주도 세력
기업 - 시장에 주택을 '공급'하는 주요 공급자
가계 - 기업이 제공한 주택을 '소비'하는 수요자

3대 요소가 추구하는 목적

정부 - 부동산 시장이 한쪽으로 쏠리지 않고 안정적인 모습을 유지하도록 관리, 감독
기업 - 주택 공금자의 역할 외에도 최대 이윤을 추구
가계 - 수요자 역할 이외도 시세 차익을 토해 추가 이익 달성


3대 요소의 행동과 관리 분석

정부 - 시장을 안정적으로 운용하기 위해 '활성화' 또는 '규제' 정책을 번갈아
기업 - 정부의 정책에 따라 주택 공급을 늘리거나 줄이는 전략
가계 - 정부의 정책에 따라 주택을 구매하거나 구매를 미루는 전략을 통해 자신에게 가장 유리한 방향으로 해동



2. 정부, 기업, 가계의 움직임에 따라 부동산 시장의 사이클이 형성된다.

정부가 부동산 시장을 활설화 하는 경우 가계의 주택에 대한 수요는 즉각적으로 늘어난다. 하지만 기업(건설사)은 곧바로 주택을 공급할 수 없다는 문제가 있다. 실제로 주택이 공급되기 위해서는 착공에서부터 완공까지 약 2
~3년 시차가 발생하기 때문이다.

주택 가격 회복

활성화 초기에는 침체기로 인해 2~3년 전 미분양되었던 아파트가 주택 가격 회복 및 상승

주택 가격 상승

이후 기업들은 이유를 증가시키기 위해 분양 물 양 늘리기를 시작하지만 주택이 완공되어 시장에 공급되기까지는 최소 2~3년 기간이 걸리기 때문에 가계 주체들의 투자 수요 증가를 따라잡지 못한다. 주택 가격은 점차 상승 폭을 키워간다.

주택 가격 하락

주택 가격의 상승폭이 확대되면 정부는 규제하는 방향으로 정책을 전환
규제하면 주택 구매 수요는 즉시 줄어들게 되지만 2~3년 전 부동산 시장이 호황이었던 시기에 착공했던 물량이 쏟아져 나온다. 결국 수요는 감소하는데 공급량은 증가하므로 주택의 가격은 하락

이렇게 정부의 정책 변화에 따라
가격의 상승과 하락이 일정 기간을 두고
반복해서 나타나게 되는 현상을
'부동산 시장의 사이클'이라고 부른다.

3. '상승장'에서 투자하는 방법

부동산 시장이 침체되었다가 닷 살아날 때,
초기에는 주택 공급이 부족해 전세 가격이 먼저 오르고 시작하고,
이후에 매매 가격도 상승하는 모습을 보인다.

이러한 상황과 시장을 활성화하려는 정부의 정책이 맞물리면 '대세 상승기'에 접어들 가능성이 매우 높다.
위축되었던 소리 심리가 회복되면서 실수요자와 투자자의 매수가 크게 증가하기 때문이다.

이 시기에 투자자가 꼭 체크해야 할
중요한 투자 포인트가 바로
'입지'와 '가격 차이'다.

상승장의 투자 기술
첫 번째, '입지'에 주목하라

1. A급 지역에 투자하라
시장이 회복되기 시작할 때는 입지가 좋은 지역부터 가격 상승세가 시작되는 경우가 많으므로 A급 지역에 먼저 투자하는 것이 유리하다.

2. A급 지역을 찾는 방법

군청 홈페이지에 <도시 기본 계획>을 찾아본다
-시. 군지역의 기반 시설 확충을 위한 장기적인 도시 관리 전략을 제시하고 있다. 보통 계획 수립 시점 기준으로 20년 후까지의 발전상을 포함하는 종합 계획
5년마다 타당성을 재검토하여 계획을 정비하고 조정한다.

이를 통해 현재 해당 지역의 '중심지'가 어디인지 한분에 알 수 있으며, 지차체가 향후 그 지역을 어떻게 발전시키려 하는지 '개발 방향'을 예상해 볼 수 있다.

상승장에서 투자 지역을 고민할 때,
막연하게 감으로 판단하거나 전문가에게
전적으로 의존하기보다는,
믿을 수 있는 정보에 근거해서
직접 지역의 중심지와 발전축을 찾아보자

상승장의 투자 기술
두 번째, '가격 차이'에 주목하라

상승장에서 수익을 낼 수 있는
기회는 한 번만 있는 것이 아니다.

A급(중심지) B급(부 심지) C급(외곽지)
순서로 가격 상승세가 나타난다.
2000년대 초. 중반 강남이 먼저 상승
2007~2008년 상대적 저평가였던
외곽의 강북 3구 급등

이처럼 중심지가 오르면 주변 지역도 따라 오르는 것을 가격의 '갭'메우기 현상

'갭 메우기 현상'을 제대로 이해한다면, 상승기가 진행되면서 '지역 간' 또는 '지역 내'가격 차이가 크게 벌어진 때, 본인의 가용 자금에 맞는 지역을 찾아 효율적인 투자를 할 수 있을 것이다.

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4. 부동산 투자의 완성은 '매도'

적정한 시기에 잘 매도하는 것

수요와 공급의 변화를 확인하라

1. 매도인 우위의 시장에 서 팔아야 한다.
어느 지역에 호재가 발생했거나 가격의 상승세가 꾸준히 이어져 앞으로 가격이 더 오를 거라 생각하는 사람이 매수에 나설 때. 매도인 우위의 시장을 이용하는 것이 쉬우면서도 높은 가격에 매도할 수 있는 현명한 방법이다.

2. 입주 물량이 많은 시기를 피해야 한다.
특정 지역에 입주 물량이 많아지면 일시적 공급이 늘어나 가격이 하락! 이 시기에 매도하면 절대로 높은 가격을 받기 어렵다.

공급 물량이 일시적으로 늘어났더라도 이후 수급이 정상화되면 가격도 점차 회복한다.

항상 전세 만기와 주변의 입구 물량을 꼼꼼히 따져 보고 난 다음 본인이 감당할 수 있는 수준에 맞게 투자할 필요가 있다.

3. 규제 정책 발표 직후의 매도는 절대 금물이다.

규제 정책이 나온 직후에는 급매물은 늘어나고,
매수 수요는 급격히 감소!
급매물이 증가하면 가격이 크게 하락!
이후 추가 규제가 없으면 다시 급매물이 사라지면서 가격이 회복

부동산 규제 정책을 시행하기 전에 미리 규제 가능성을 흘리면서 일정기간 여론과 시장의 반응을 살핀다. 그리고 대중들이 곤란한 상황에서 빠져나올 수 있도록 시간적 여지를 준 다음에 규제 정책을 최종 확정. 발표하는 경우가 많다. 따라서 정부가 언론을 통해 규제 정책의 필요성을 제기하는 모습을 보이면 머지않아 실제로 발표될 가능성이 높으므로, 해당 정책이 본인에게 불리하다고 판단되면 바로 매도를 계획한 필요가 있다.

4. 전통적인 비수를 피해야 한다.
성수기 - 봄, 가을
비수기 - 여름, 겨울 (그중에서는 1~2월 7~8월)

매수인이라면 이때는 노리는 것이 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 방법이다

매수인의 심리를 이용하라

1. 돈이 모이는 집이라는 점을 강조하자

"이 집에서 살고 난 다음부터 일이 잘 풀려서 더 큰 입으로 이사합니다."라고 말해 보면, 생각 외로 많은 사람들이 긍정적인 반을 보이는 것을 느낄 수 있다. 중개인이 "이 집주인이 여기 살면서 돈 많이 벌었어요."

매수인의 입장에서 심리적으로 호간을 가질 만한 상황을 강조하는 것이 매물의 가치를 높일 수 있는 좋은 방법이기 때문이다.

2. 깨끗한 집이 잘 나간다.

매수인이 꺼릴 만한 모습을 그래도 보여주는 것은, 상대방이 낮은 가격으로 협상을 제시할 빌미를 줄 뿐 아니라 거래 자체를 분가 능하게 만들기도 한다.

3. 주부들이 좋아할 만한 인테리어로 확 바꾸자


욕심을 버려라! 그것이 돈 버는 방법이다!

1. 하나의 물건으로 최대 수익을 추구하지 마라

상승세를 타고 있는데 매도하기가 쉽지 않다. 그런데 문제는 조금 더 많은 수익을 얻으려고 매도 결정을 미루다가 시장이 하락세 전환되는 겨우, 오히려 더 손해를 보게 될 수도 있다는 점이다.

하나의 물건으로 최대의 수익을 얻기 위해 미련을 갖기보다는, 적절한 시기에 매도하여 수익을 현금화시키고 이를 종잣돈으로 또 다른 저평가 부동산을 매입해 추가로 자신을 늘려나가는 투자 방식이 훨씬 더 안정적이다.

2. A급 지역의 물건을 가장 나중에 매도하라

부동산의 '현재의 수익'과는 별개로 '입지가 좋은 곳'의 물건을 더 오래 가지고 있는 것이 낫다. 입지가 좋은 곳의 물건은 상승기에 크게 상승 하락기에 덜 내려가는 경향이 있다.


3. 보유기간과 세율을 고려해야 양도세를 줄일 수 있다.

1가구 1 주택 2년 이상 보유 시 비과세
1가구 2 주택이 되는 경우, 이로부터 3년 이내 기존 주택을 팔면 비과세
여러 채를 보유한 다주택자는 최소 1년 이상 보유 (1년 미만 매도 시 높은 세율(40%) 중과)
여러 채의 부동산을 한 해에 몰아서 팔면 안 된다

4. 상승기에는 가격을 높여서, 침체기에는 낮춰서 매도하라

시세가 높을 때 팔지 못하고 때를 놓쳐 현저히 낮은 가격에 팔아야 하는 매도인은 마음이 아프겠지만, 이 시기에는 최대한 먼저 매도하는 것이 가장 비싸게 매도할 수 있는 방법이다.

부동산 시장의 상승과 하락기의 매도 방식은 분명히 다른다. '시장의 메커니즘'을 잘 이해라고 활용한다면, 상승기에는 우익을 최대한 창출하고 하락기에는 손실을 최대한 막으며 현명한 투자를 할 수 있을 것이다.

불확실한 상황에서도 기회는 항상 존재한다.

미래를 부정적으로 단정하고 쉽게 포기하는 사람에게 '기회'는 오지 않는다. 기회는 '스스로 만드는'이에게 주어지는 것이다.

평생 이기는 투자자로 거듭나기 위해서는 숙련의 시간이 필요하다.

출처 부동산 투자 이렇게 쉬웠어?