실전 경매 권리분석

말소기준권리만 알면
경매권리분석은 끝난다

말소기준권리(말소 및 인수기준이 되는 권리)

부동산 경매에서 부동산이 낙착될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리


권리분석

법원 경매를 통해 경매 물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 확인하는 절차다. 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸하지 않는 권리는 낙찰자에게 인수된다.


인수되는 권리는 다음과 같다. (특수물건)

1. 최고 선수위의 담보물권보다 우선인 용익물권(지상권, 전세권, 지역권)과 환매권, 임차권, 가처분, 가등기, 가압류 등기

2. 경매개시결정 등기 일보다 앞선 전세권, 지역권, 지상권, 임차권, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인, 가등기, 가처분 등기, 환매 등기

지상권-타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권
보통은 당사자간의 계약에 의하여 지사권이 설정된다. 그러나 실제에 있어서는 지상권에 의한 토지의 사용은 극히 드물고 주로 임대차 계약에 의하고 있다. 지상권자의 권리가 임차권자의 권리보다 강하므로, 지주가 지사권의 설정을 싫어하기 때문이다.

전세권-전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라사용, 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리

지역권 - 자기 토지의 편의를 위하여 남의 토지를 통행한다던가, 남의 토지로부터 물의 끌어오거나 남의 토지에 관망을 방해하는 공작물 등을 건조하지 못하게 하는 것과 같이 일정한 목적을 위하여 남의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 권리로써 토지용익물권

임차권-임대차 계약에 있어서 임차인이 임차물에 대해 사용, 수익할 수 있는 권리

가등기-부동산 물건인 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권과 권리질권 및 임차권의 권리에 변동을 일으킬 수 있는 청구권이 있는 사람의 보호를 위한 일시적이고 예비적인 보조수단으로 하는 등기

가처분등기-부동산 거래시 매수인의 권리를 보장하기 위해 매도인이 다른 사람에게 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있도록 한 제도

환매-매도한 재물이나 수용당한 재물을 구 소유자가 다시 매수할 수 있는 권리

말소기준권리 종류

근저당권-개인 부동산이 담보됐을 때 은행에서 설정하는 권리(원금에 이자를 더해 채권최고액 설정)

가압류-채무자 소유이긴 하지만 처분하지 못해서 강제하는 것(갚지 못한 채무에 대한 이행을 위하여 처분금지명령 효력을 발휘하는 것)

경매개시결정등기-채무불이행에 따라 담보된 물건에 대하여 이를 압류하며 경매개시일을 알리는 내용이고 등기관을 통해 기록된다.

담보가등기-근저당권과도 비슷한데 채권담보를 목적으로 하고있다.(채무자가 언제까지 빌려간 돈을 갚겠다고 했지만 이행하지 않을 때, 가등기를 통해 채권자가 가진 재산을 임의로 처분할 수 없게 한다. 이때 채무가 생긴 만큼 소유권을 보전하게 된다. 이것은 변칙 담보이며 갑자기 부동산이 경매로 넘어간다고 해도 미리 가등기를 해두면 이게 대한 우선순위를 보전할 수 있다.

전세권 설정-세입자가 계약을 하고 주거하는 기간에 대하여 전세보증금의 우선순위를 보전하는 방법, 중요한 포인트는 집합건물로 알려진 아파트나 단독주택이어서 건물 전체에 대한 전세권 설정이 되어 있다면 말소기중권리로 이전 되지만 다가구, 다세대 건물 중 일부 세대만 전세권 설정이 되어 있는 상태라면 인정되지 않으므로 유의해야 한다.


말소권리 기준권리를 찾는 방법

채무자에게 돈을 빌려준 날짜가 말소기준권리가 된다.

말소기준권리를 찾으면 그 권리 기준으로 밑에 설정된 모든 권리는 소멸한다. 그 위로 설정된 권리는 특수물건으로 낙찰받아도 인수해야 한다. 즉, 물어 줘야 하는 비용이 발생할 수있으니 주의해야 한다.

경매 나온 물건 중 80% 이상은 근저당이 말소기준권리가 된다.(대출 받아 집을 구매하기 때문) 최초 권리는 근저당 많다.

근저당 - 채무자가 채무를 이행하지 않을 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당을 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리

가등기 필요성은 말소기준에 성립할 수 있다. 여기서 가등기란 '본등기에 대비하여 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 등기' 가등기가 행해진 이후 본등기기 이루어지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급된다. 하지만 금전적인 담보로 부동산의 권리를 설정한 경우만 해당하며 소유권 이전 청구 가등기, 즉 부동산을 취득할 목적을 설정한 권리는 말소기준이 성립하지 않으니 주의해야 한다. 가등기는 말 그대로 본등기와 구분되는 거짓 등기, 임시 등기하는 점을 알아야 한다.

다시 말해, 말소기준에 부합하는 저당권, 증저당, 압류, 가압류 등을 찾아 먼저 돈을 빌려준 곳을 알아내면 그 밑으로 설정된 권리는 소멸한다. 그 위로 설정된 권리는 인수해야 한다. 특수물건, 즉 낙찰금 외에 추가로 부담해야 하는 물건의 경우 장기간 법적 싸움으로 이어질 수 있고 많은 리스크를 부담할 수 있다 그러니 처음 경매를 진행할 때는 권리분석에 문제가 되는 않는 하자 없는 물건을 대상으로 접근해 수익을 올리면 된다.

제일 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 권리
즉, 말소기준권리를 찾고 위로 설정된 권리가 있는지 검토하면 끝난다.

임차인에 대항력 갖는 권리분석 30초 안에 확인하는 방법

부동산 낙찰을 받았을 때 낙찰금 외에 금액지출, 손해를 막기 위한 것

임차인 권리분석과 임차인의 권리행사 여부

경매 권리분석에서 말소기준권리를 찾아서 인수되는 권리가 없는 것을 확인했다면
다음으로, 임차인 권리분석을 해야 한다.

말소기준권리 날짜와 임차인의 전입일자를 비교
임차인의 전입일자가 말소기준권리 날짜보다 빠르다면 대항력이 성립

임차인이 낙찰자를 대상으로 이 권리를 행사할지 또는 행사하지 않을지가 중요
대항력은 있지만 배당요구를 하여 경매를 통해 배당을 받아서 나갈 임차인이라면 대항력이 있더라도 문제되지 않는다. 하지만 대항력이 있는데 배당요규를 하지 않는 임차인이라면, 배당요구를 하지 않았기 때문에 경매를 통해 배당을 맏지 않을 것이고, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되는 것이다. 그래서 선순위 대항력을 확인했다면 다음으로 확인해야 하는 것은 확정일자다. 확정일자로 우선변제권 여부와 배당순위를 알 수 있고 임차인이 배당요구를 했는지 안 했는지는 문건 송달내역에서 확인할 수 있다.

경매권리분석 마지막 단계-최종점검

경매 서류 및 기타 권리확인을 하려면 말소기준권리와 임차인 권리분서을 통해 인수되는 권리가 없다는 것을 확인하고, 경매 권리분석 마지막 다계인 경매 서류를 통해 최종점검을 할 수 있다.

첫번째, 매각물건명세서(부동산의 표시, 점유자와 저유권원, 정유할 수 있는 기간, 임대료 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시하고 중요한 정보를 요약하여 정리한 자료)

두번째, 현황조사서 (법원집행관이 경매부동산에 찾아가 실제로 누가 사는지, 몇 가구가 사는지, 소유자와의 관계가 어떤지 등 현재 상황과 점유관계를 확인하여 주사한 자료)-임차인 권리분석에 있어서 중요한 자료이기에 꼼꼼히 찾아볼 필요가 있다.

세번째, 감정평가서(부동산 시세와 위치 등을 감안하여 감정가를 제시하고 이를 통해 법원의 최저 매각가를 기록한 문서)-감정평가액은 시세와 다소 차이가 있기 때문에 입찰예정자는 감장가액만 믿고 입찰하기보다는 전체적인 부동산 동향과 주변 시세등을 감안하여 참가해야 한다.

법원에 제공되는
품질보증서를 체크해야 한다.

법원가기 전 매각물건명세서 반드시 체크

-경매 응찰예정자에게 부동산에 대한 중요 정보를 정확하게 제공하기 위해서다. 즉, 매각물건명세서는 부동산에 대한 중요 정보가 지재되어 있으므로 입찰자라면 입찰 전에 반드시 확인해봐야 한다.
매각기일 1주일 전까지 경매가 진행되는 법원에 비치하여 누구든 직접 열람

우선, 경매사건의 사건번호를 제일 먼저 기재
최선순위설정은 말소기준권리를 의미하고 2000.00.00에 설정된 '근저당권'이 말소기준권리임을 알 수 있다. '배당종기요구'는 경매가 진행되는 받을 돈이 있는 사람(채권자, 임차인 등)에게 '그 날짜까지 받을 돈이 있다고 신청하라'고 정해준 날짜다. 법원은 배당요구종기일을 정해놓고 그날까지만 배당요구의 신청을 받아준다. 배당요구종기일은 배당을 신청할 수 있는 마지막날을 의미한다. 이 날짜를 지나 배당요구를 했다면 배당에서 제외한다. 배당요구종기일인 2000,00,00이전에 배당신청 여부를 확인하고 신청해야 한다.

점유자가 채무자(소유자)면 크게 신경 쓸 일은 없지만 임차인이라면 반드시 '전입신고와 일자'와 '배당요구일자'를 주의 깊게 살펴봐야한다.

낙찰자에게 인수되는 권리가 있을 때 권리를 매각물건명세서에 기재해 놓는다. 즉, 말소되지 않고 인수되는 권리를 기재해 놓는 칸이기 때문에 입찰에 참여하기 전 반드시 체크해야 한다.

토지를 낙찰 받을 예정이면 '법정지상권'이 성립되는지 확인해야 한다. 만약 낙찰받는 토지에 법정지상권이 성립된다면 낙찰자가 토지를 자신이 원하는 대로 활용하지 못할 수도 있다.

특급비법, 가장 임차인 구별방법

가장 임차인이란?

부동산에 실제로 살고 있지 않지만, 수조시를 부동산에 전입신고를 한 거짓 임차인을 뜻한다. 위장전입

자녀의 학교 배정을 위해 실거주하지 않으면서 주소지만 옳기기도 하고, 원하는 지역의 아파트 청약 1순위 당첨을 위해 주소지만 옳기는 사례, 악의를 가지고 거짓 임대차계약까지 작성해 두는 사례

가장 임차인의 유형은 경매 개시일 2~3개월 전부터 집중적으로 전입하는게 일반적, 임차인과 집주인이 서로 가족 또는 친인척관계일 때가 많다는 점도 특징
보증금 액수를 최우선변제 범위내에서 신고했다면 더욱 세심히 살펴볼 필요가 있다. 주장하는 보증금이 전입 당시 전세 세세와 큰 차이를 보이는 경우와 근저당권 금액과 보증금을 합한 금액이 부동산 시세에 근접하거나 넘어서는 경우도 의샘해 볼 필요가 있다.
경매에 돌입하기 전에 소유자가 가상(허위) 임차인을 구해놓고 배당을 요청하는 사례는 흔하다.

선순위 임차인을 가짜로 두었다면?

채무자는 최우선변제권을 노리고 그 금액만큰 선순위 임차인을 갖춰놓기도 한다. 이 같이 가짜로 만들어 놓은 임차인이 배당요구를 해서 금액을 가져가는 일이 다반사이다.
배당을 요구를 하지 않은 임차인이 있는지 확인!
선수위로 들어가 있는 임차인이 가장 임차인이라는 사실을 확인할 수 있다면 그만큼 보증금을 인수하지 않아도 되므로 이익을 볼 수있다.

가장 임차인을 구별하는 방법

첫째, 은행보고서를 점검하는 방법
은행은 돈을 빌려줄 때 반드시 선순위 임차인이 있는지 확인한다. 은행이 대출금을 상황하기 위해 꼭 필요한 순서이기 때문이다. 만약 보고서에 선순위임차인에 관한기록이 없다면 , 이후 생선된 임차인은 허위나 가장 임차인일 확율이 굉장히 높다고 생각하면 된다.

둘째, 시세를 점점! 주변 임대 시세를 점거하는 일은 당연하다. 최우선변제권을 가지려고 주변 시세와 엄청난 차이가 나는 금액으로 임대차계약이 체결되어 있다면 의심해보는 것이 좋겠다.

셋째, 관리비가 부과된 사람이 누구인지 확인해보는 것이다. 전기, 가스, 수도 등 공과금 청구서에 기록된 사람과 계약서상의 임차인의 이름이 같은지 영수증을 점검해볼 필요가 있다. 서로 다르다면 가장 임차인 관계를 의심해봐야 한다,

넷째, 임차인이 미성년자이거나 혼자 살고 있다면 한 번쯤 의심을 해보아야 한다

다섯째, 경매 날짜가 임박해서 전입신고를 했고, 확정일자를 받은 임차인이라면 허위나 가장 임차인일 확률이 높다.

여섯째, 부동산의 고가의 자산이므로 위험하거나 허술하게 계약을 진해하지 않는다. 만약 임대차계약을 부동산중개소를 거치지 않고, 당사자끼리 작성했다면 그것도 의심해볼 필요가 있다. 임차인의 이전에 살던 주소지를 찾아서 점검을 해보는 것도 좋은 방법 중 하나이다.



출처 - 부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩수 되다.