아파트 경매, 지역 분석이 먼저

박준태 (경공매 투자전문가)
현경선 (수익형부동산,NPL분석전문가)
정재원 (아파트,빌라,주택 주거용 부동산 분석 전문가)
안현산 (부동산 분석, 통계 전문가)
김영규 (특수권리물건 분석 전문가)

지음


경매를 해야겠다 마음먹었다
공부를 시작 했지만
경매 기술을 배우는 것보다 중요한 것이
'어떤 지역에 어떤 부동산에 투자할 것인가?'
이게 먼저였다.

그래서 눈에 띈 책

아파트 경매,
지역 분석이 먼저다!

'그래 이거야! 내게 필요한 거~~'

수년간의 경험을 바탕으로 한 노하우를 통해 어느 지역의 어떤 물건을 어떻게 투자하면 좋을지 녹인 책

꿈은 행동하는 자에게 그 문을 열어주고 기회는 꿈꾸는 자에게 주어지는 선물이다

금리
유동성
공급
매수심리(대중과 반대로)

용산구의 입지는 변함없이 서울의 중심이다.
이 중요도는 앞으로 더해갈 것으로 보인다.

풍부한 개발호재

한강 조망 및 한강공원
용산가족공원의 녹지
남산터널 및 한남대교 등을 통한 도심과
강남으로서의 접근성
한강로 일대 100여만 평 - 국제정보, 행정업무 중심지구로의 개발 본격 추진

서울은 향후 경제, 문화, 행정의 중심지로 탈바꿈

한남 1구역(구역 해제)
한남 2,3,4,5구역 조합설립인가

한남 뉴타운의 주거타운까지 완성된다면
강남구 압구정동, 서초구 반포동 일대와 함께 삼각구도가 형성될 것이라는 예측

경매 사례
2017년 실거래가 25억
이촌동 래미안 첼리투스 아파트
낙찰가 14억(유치권+이자 7억 5천만)
2022년 검색해보니 호가 50억 실거래가 36~46억

2018년 이촌동 LG한강자이 실거래가 24억
낙찰가 1회 유찰되어 17억
2022년 검색해보니 40억

2018년 한남동 하이페리온
2016년 감정가 1억 8천
2017년 실거래가 16억~20억
2018년 시장가 24억
낙찰가 19억 7천 (전세보증금 20억)
2022년 40억

대한민국 비싼 집값 대표주자
55만 명 이상 거주
학군, 교통 등에서 최고의 입지
인근 영동대로 지하도시개발 중
삼성동 광역급행철도(GTX) 3개 노선 중 2개 노선 교차
영동대로 통합개발의 직접적인 수혜 기대
수서역세권 개발산업

경매 사례
2018년 실거래가 25억 창담 래미안 로이뷰 아파트
최초감정가 18억 5천
1회 유찰 14억 8천 낙찰
2022년 실거래가 25억에서 38억

2018년 압구정동 신현대아파트
실거래가 23억
감정가 19억
낙찰가 22억 5천 관리비 미납 2천만
2020년 실거래가 28억
2021년 실거래가 34억
2022년 호가 40억~~70억(60평)

세곡동 푸르지오
2018년 실거래가 10억
감정가 9억
낙찰가 10억 1,200
2021년 15억
2022년 호가 15억에서 18억

최고가 낙찰물건

삼성동 아이파크 펜트하우스(10가구)
2018년 감정가 99억
1회 유찰
2회 차에 83억 7,508만 원 낙찰
2022년 호가 115억~220억
서울 파노라마뷰
희소성이 높아 정해진 가격은 없고
그때그때 거래되는 것이 시세

방배권역 재건축 활성화
서리풀터널 개통
서초동 롯데칠성 부지 개발
반포, 잠원 재건축 정비사업

경매 사례
2017년 실거래가 8억 방배 금강아파트
2018년 감정가 7억
8억 2천 낙찰가
2020년 6월 실거래가 13억
이후 거래내역 없음

잠원동 신반포 19차 아파트
2018년 감정가 14억 실거래가 18억
낙찰가 16억 8천
2022년 호가 26억 30억

부촌 아파트 강남 3구
송파구에는 장지지구, 위례신도시, 헬리오 시티
지하철 2호선, 5호선, 8호선,3호선, 9호선
재건축 아파트

교통, 교육 여건이 우수
다양한 생활인 프린
잠실운동장 리모델링
서울 경전철 계획(위례신사선 노선도)
9호선 4단계 추가 연장선
거여마천뉴타운

경매 사례

잠실주공 5단지
감정가 15억 5천
낙찰가 16억 8천
2018년 실거래 가격 17억 7천
2022년 실거래가격 27억

송파동 성지아파트
감정가 525,000,000
낙찰가 832,220,000
실거래가 8억
2021년 실거래 10억
2022년 호가 15억~18억

문정동 올림픽훼밀리타운
감정가 11억
낙찰가 1,275,899,990
2018년 실거래가 13억 6천
2022년 실거래 20억

강남 4구로 불릴 정도로 서울시에서 입지를 다짐

강동구 일대 재건축 아파트를 필두로 주거환경 개선
대표적으로 둔촌동, 고덕동 일대 재건축 아파트
지하철 5,8,9호선
고덕상업 업무복합단지(자족기능 강화)

향후 5년 가장 기대되는 지역구

강남 접근성, 학군 우수
지역구는 강동구에 속해있지만
송파구 생활권
(둔춘동 주공 아파트 1만 세대 넘는 규모)

천호 뉴타운 재정비구역
신흥 주거구역으로 주목

경매 사례

둔촌동 둔촌주공아파트
감정가 755,000,000
낙찰가 756,200,000
2018년 실거래가 14억
2019년 실거래가 19억
2022년 호가 20억~28억

암사동 롯데캐슬 퍼스트
감정가 6억 7천
2018년 낙찰가 683,800,000
2022년 실거래 12억

고덕동 고 덕아 아파크
감정가 845,000,000
낙찰가 821,899,000
2017년 실거래가 850,000,000
2022년 14억에서 20억

창동, 상계 일대 도시재생 활성화 지역
창업/문화산업단지
지하철 동북선 사업
광운대 역세권 개발
상계 재정비 촉진지구

하계동 현대, 우성 아파트
감정가 586,000,000
낙찰가 624,900,000
2018년 실거래 68,000,000
2021년 실거래 10억
2022년 호가 11억~15억

중계 5단지
감정가 2억 6천
낙찰가 3억 4,799만 원
2022년 실거래 5억

월계동 삼호 4차
감정가 2억 3천
낙찰가 317,000,000
2021년 12월 7억
호가 7억~9억

전농, 답십리 대규모 아파트 단지와 이문, 휘경 지역의 재개발 현장과 상업 중심지로 다시 태어날 청량리의 발전 모습을 생각 하연 기대 지역
청량리역은 지하철 1호선, 경의 중앙선, 경춘선 ITX(도시 간 특급열차), 강릉 선외에도 분당 연장선, KTX 경강선, GTXB, GTXC, SRT 등이 연결될 경우 북구 교통 허브로 거듭난다

청량리 재정비 촉지 지구
이문, 휘경 재정비 촉지 지구

경매 사례

답십리 래미안 위브 아파트(초품아)
2017년
감정가 643,000,000
낙찰가 656,500,000
실거래 7억
2021년 실거래 12억
2022년 호가 14억

청량리 미주아파트
2017년
감정가 680,000,000
낙찰가 685,198,000
실거래 73,200,000
2021년 실거래 11억
2022년 호가 14억

성수 전략정비구역
금호동 외 재개발 사업
삼표레미콘 공장부지 이전 후 공원 조성

옥수 한남하이츠
2018년
감정가 1,750,000,000
낙찰가 1,862,010,000
실거래 2,000,000,000
2021년 실거래 20억
2022년 25억

하왕십리 센트라스
직주 근접성 우수
(2012년 미분양 5억 윈데 할인 분양)
2018년
감정가 837,000,000
낙찰가 1,185,090,000
실거래 12억
2022년 호가 15억

마곡지구 내 산업단지가 일자리 창출의 기대효과
2만 명 이상 LG 사이언스파크

서울 내 자족 신도시 지역이 될 거라는 평가

LG 기업과 삼진제약, 이랜드, 코오롱, 넥센타이어, 롯데 등 국내의 굴지의 기업 입주 앞두고(2018년) 가격 사승

마곡도시개발사업

경매 사례

마곡동 마곡엠밸리 7단지(34평)
2018년
감정가 1,206,000,000
낙찰가 1,266,000,000
실거래 1,210,000,000
2021 실거래 14억
2022년 호가 19억

화곡동 강서힐스테이트
2018년
감정가 890,000,000
낙찰가 1,063,889,000
실거래 1,190,000,000
2022년 호가 17억

염창동 한강동 아파트
2018년
감정가 594,000,000
낙찰가 604,609,000
실거래(2017) 637,000,000
2022년 10억

흑석 뉴타운 개발(11개 정비구역)
노량진 재정비 촉진지구
사당역 종합환승센터
장승배기역 종합행정타운

경매 사례
사당동 사당자이
2017년
감정가 530,000,000
낙찰가 562,100,000
실거래 560,000,000
2021년 실거래 9억

상도동 엠코타운애스톤팍브
2018년
감정가 938,000,000
낙찰가 1,054,183,200
실거래 1,250,000,000
2021년 실거래 16억

흑석동 한강현대 아파트
2017년
감정가 6억
낙찰가 635,999,999
실거래 6억 5천
2022년 15억

여의도 재건축단지
신길 재정비 촉진 현황
영등포 뉴타운

신길동 뉴타운 한화 꿈에 그린
2016년
감정가 670,000,000
낙찰가 599,999,999
실거래 650,000,000
2021년 13억


영등포동 당산푸르지오 (53평)
2018년
감정가 630,000,000
낙찰가 738,560,000
실거래 750,000,000
2022년 15억

여의도동 삼부아파트
2017년
감정가 1,450,000,000
낙찰가 1,593,999,999
실거래 1,700,000,000
2022년 실거래 27억

수색증산 뉴타운
서부선
응암동 재개발 및 재건축
녹번동, 불광동 재개발 및 재건축
GTX-A노선 연신내역

은평 뉴타운 우물골 두산위브 8단지(25평)
2018년
감정가 600,000,000
낙찰가 619,999,999
실거래 650,000,000
2022년 10억

응암동 녹번역 센트레빌
2018년
감정가 415,000,000
낙찰가 460,000,000
실거래 450,000,000
2021년 7억 5천

2015년 아현 뉴타운 1만 세대 넘게 공급
(메이저 시공사)
광화문, 공덕, 여의도 접근성 좋음
홍대 상권
DMC 업무지구
공덕역
아현뉴타운

구축아파트까지 영향
재개발과 재건축 진해 예정
앞으로도 선두

서부선 연장
당인리발전소 지하화

경매 사례

도화동 마포삼성아파트
2017년
감정가 840,000,000
낙찰가 844,720,000
시세 8억 7천
2020년 7월 13억
2022년 호가 15억

상암동 상암월드컵파크 6단지
2018 년
감정가 744,000,000
낙찰가 774,399,999
시세 7억 5천
현재 14억

아현동 마포래미안푸르지오
2018년
감정가 933,000,000
낙찰가 1,310,010,000
시세 14억
현재 20억

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제 3 장

지역분석으로 완성하는
아파트 투자 지도
수도권

성남 구시가지 중원구 노후 주택 밀집 재개발 한창
수정구 또한 모란역 중심의 개발과
판교 제2테크노밸리 도시첨단산업단지
고등동 주택개발
그린벨트 해제한 곳의 개발

구시가지 주택 재개발 및 재건축 사업
성남 판교 대장 도시개발사업
제3판교테크노밸리
분당 1기 신도시 아파트 리모델링 사업

경매 사례

단대동 푸르지오 아파트(전용 18평)
2017년
감정가 437,000,000
낙찰가 428,500,000
시세 4억 5천
2021년 9월 10억 1천(17층)
2022년 4월 호가 9억 3천~9억 8천 조금 떨어짐

정자동 한솔주공 4단지(10평)
2016년
감정가 230,000,000
낙찰가 231,069,999
시세 2억 5천
5개월 후 2억 9천 매도
현재 7억

한솔주공 5단지 리모델링 호재

정진동 파크뷰 아파트(71평)
2018년
감정가 1,750,000,000
낙찰가 1,656,500,000
시세 1,780,000,000
현재 30억

광명 재정비 촉진지구(광명 뉴타운)
광명시흥 테크노밸리
-일반산업단지
-도시첨단산업
-유통단지
-배후 주거단지

철산주공 13단지(25평)
2017년 감정가 5억
2018년 낙찰가 486,999,990
시세 5억 4천
2022년 10억

하안주공 12단지(재건축 기대감) 25평
2018년
감정가 507,000,000
낙찰가 564,390,000
시세 6억
7억~9억

광명 역세권 휴먼시아 3단지(전용 25평)
2018년
감정가 509,000,000
낙찰가 637,999,000
시세 6억 5천
2022년호가 9억

과천지식정보타운
복합문화관광단지
4호선 과천시직 정보타운역 개통(2020년)
GTX C노선 정부과천청사역 신설

부림동 과천주공9단지
2017년
감정가 656,000,000
낙찰가 700,128,500
시세 7억 2천
2022 12~15억

원문동 래미안슈로 3단지(전용 41평)
2017년
감정가 1,080,000,000
낙찰가 1,068,880,000
시세12억
현재 호가 20억

3기신도시 후보지 -하남교산지구

하남시 덕풍동 한솔리치빌 1단지
2018년
감정가 330,000,000
낙찰가 335,248,600
시세 3억 5천
현재 7억

하남시 망월동 미사강변도시 28단지
2018년
감정가 620,000,000
낙찰가 721,000,000
시세7억 4천


서울,수도권 좋은 아파트들
쭉~~한 바퀴 돌아본 느낌!!

저자가 책을 집필할 때는
2018년으로 이후로 집값이 참 많이 올랐다.
2022년 지금은 정권도 교체되고
2021년 영끌로 꼭지를 찍고 22년 들어서는
너무 많이 올라서 폭락한다고
이야기 하는 전문가 들이 많다.
나는 어떻게 투자할 것인가?
공부를 하면 할수록 점점 더 미궁에 속으로 빠져든다.


22년 4월 말

재개발ㆍ재건축 규제완화로 시세상승
사업간소화로 빠르게 추진하도록
조합원들과 시공사 갈등으로(둔춘주공 사업위기중)
수도권의 공급을 대폭 확대해서 집값 안정화 정책
공급까지는 시일이 걸리기때문에
그 기간동안 시세가 오를 것이라는 예측
공급이 많이 되면 가격이 하락할 것인가?
(수요 공급의 법칙)
윤정부 양도세완화 정책
외곽지역아파트 팔아 똘똘한 한채로 갈아탄다
서울 신축5년이내 상승방향
수도권 외곽 집값 떨어져 거래 중

가격하락쪽은 맞는 것 같지만
부동산의 양극화 더 커질 것 같다.