부세님 재테크기초반] 2주차

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1. 재테크 기초 상식 배우기

공부 : 국가 기관이나 공공단체에서
공식으로 작성하는 장부

건물을 새로 지으면 건축물대장이 만들어지고

그다음 등기부등본이 발급됨.


등기부등본 보는 법

- 건물의 정체, 히스토리 파악

표제부 : 집 용도, 면적 등

갑구 : 소유권, (가) 압류 등 표시

을구 : 근저당권, 전세권, 임차권 등 표시
채권최고액 (원금+이자) 원금의 110%~120% 설정

최우선 변제란?
국가에 사회적 약자로 규정한 소액 임차인에 대해
우선적으로 변제해주는 제도

대출받은 날짜보다 이전에 이사를 오면 선수 위

대출받은 날짜보다 이후에 오면 후순위

후순위는 위험 가능성이 존재하지만
(최우선 변제를 받을 수 있는 방법이 있다.)

우리의 소중한 임차보증금 지키기

-전입 + 인도 + 계약은 필수!
-이사 당일 전입신고 및 확정 날짜 반드시 받기!
(이사 당일 집주인이 대출을 일으켜서 전세 사기당함)
-"계약일"과 "이사 후" 등기부등본 비교
-전세 신규 + 절반 이상 계약이 남았다면 '전세보증보험' 가입하기


건축물대장

부동산의 상세 설명서

-건물 자체에 대한 모든 정보는 건축물대장에 존재함.
(등기부등본과의 차이점을 이해)
-온라인으로 '무료 열람'가능

건축물대장을 봐야 하는 이유?

-불법건축물을 매입해 피해 보는 사례 발생
-위반건축물 시정명령 통보-이행강제금
-등기부등본에 다세대주택
-건축물대장에는 근린생활시설
-준공허가 후 근생시설을 주거시설로 불법개조
매수자가 책임짐.

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2. 대출 기본 개념 익히기

LTV (Loan To Value Ration) 주택 담보 인정 비율

아파트 감정가 6억 (KB시세)
매매가 6.5억
대출 시 기준 가격은 '감정가'


DTI (Daabt To Income Rat)
총부채상황 비율 - 빚을 갚을 수 있는 능력
내 소득(연봉)으로 얼마까지 대출을 받을 수 있을까?


DSR(Debt Seervice Ratio)-2016년부터
모든 대출을 더한 후 연간소득으로 나눈 비율


대출 종류

-담보가 없는 신용대출
-담보가 있는 담보대출


1) 신용대출

-정의 : 개인 또는 재직 중이 직장의 신용을 담보호 한도&이자를 책정하여 돈을 빌릴 수 있는 제도

-특정 : 금액 전체를 통장에 넣어줌

-매달 대출 금액에 대해 일정한 이자 발생, 중도 상황 수수료 유


2) 주택담보대출


3) 약관대출

보험료 담보대출 (예상 해약환급금 기준 50~95%까지 가능함)
-2020년 8월 이후 가입한 보험에 대해 약관대출 실행 시 신용등급이 하락될 수소 있음 (확인 필요)


4) 그 외 대출

본인에게 맞는 대출 찾아보기
-농업인 대출
-사업자 대출
-경락잔금 대출
-증권 대출
-전세(전세대출은 세입자가 부담-무이자 대출이다)
본인에게 가장 유리한 대출[높은 한도/낮은 이율]을 찾는 것이 곧 실력


가능하면 반드시 피해야 한하는 대

-대부업 사채
(이율로 큰일이 날 수 있음/ 신용등급 악영향)

-카드론
( '신용등급'에 치명적인 상처를 남길 수 있음.)

대출 문의 시 주의사항
-스미싱 문자 주의!!


신용 점수는 왜 관리해야 할까?

신용거래를 원활하게 하기 위해서!

즉! '대출'을 받을 때 좋은 조건(대출 가능금액/ 이율)으로 받기 위함.

대출을 받는데 어떻게 900점 대를 유지할 수 있을까?

신용 조회하면 신용점수가 떨어진다?
아니다. (하지만 너무 많이 조회하면 대출 거절될 수도 있음. (조회 안 남게 조회해달라고 부탁"

AllCredit(카드연체 감점폭이 큼) / NICE(대출 연체 감점폭이 큼)
신용점수 둘 다 관리해야 함.
신용점수 낮은 곳으로 대출이 이루어짐.

이제는 신용등급이 아닌 '신용 점수제'
2020년 12월 29일부터 신용 평가 시 등급 간 문턱효과를 없애기 위해
'신용점수'를 활용해서 대출을 해줌.

'신용 점수제'무엇이 달라질까?

은행마다 신용등급 평가 방법
다 달라 신용평점은 참고용

같은 신용등급 1~2등급이라도 은행별 적용되는 신용평점이 제각각인 것은 은행들이 자체 신용등급을 분류할 때 신용평가사 제공 개인 신용평점만을 반영하는 것이 아니라 각 은행 전략에 따라 서로 다른 항목들을 다르게 적용하고 있어 신용평점이 다소 낮더라도 높은 등급에 포함될 수 있게 된 셈이다.

과거 점수제 도입 전에는 1~10등급의 신용등급만이 존재해 등급에 따라 획일적으로 대출이 거절됐었다.

은행
-주거래 운행 만들기
-은행 실적 늘리기

신용카드
-체크카드처럼 사용(선결제)

신용점수
-비금융 거래정보
-현금서비스, 카드론(절대 사용금지)

신용 관리를 위한 TIP!
-체크카드는 6개월 이상 30만 원씩 사용
-신용카드 한도는 35% 이내로 사용
-카드 신규 발급 잦으면 점수 하락 요인이니 주의!
-수입이 없는 분들은 추후 대출을 위해서라도 신용카드 실적 필수

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3. 기본적인 부동산 분석 방법 익히기

부동산 공부를 본격적으로 하고 싶은데 어느 지역부터 어떤 물건을 어떻게 접근해야 할지 모르겠습니다.


Step 1. 내가 살고 싶은 집 VS 살아야 할 집 구분하기

1. 내가 살고 싶은 지역은 어디인가?
2. 직장 또는 사업으로 인해 재 살아야 하는 지역은 어디인가?
3. 1번과 2번이 일치하는가?
4-1. 3번이 그렇다면 현재 내가 가진 지금으로 갈 수 있는가?
4-2. 3번이 아니라면 살야 하는 지역 기준으로 알아보기


Step 2. 내 집 마련을 위한 지역 구체화하기

1. 네이버 지도 실행 후 '반경'기능 이용하여 범위 잡기
2. 부동산 지인 실행 - '빅데이터 지도' 클릭
3. 네이버 지도 원 표시를 기준으로 평당 가격 확인
4. '투자가능금액 표' 확인
5. 투자가능금액과 지역을 매칭 하여 최종 지역 선택하기

Step 3. 현재 자금으로 구매 가능한 주택 검색하기

1. 네이버 부도 안 접속 후 아파트명 검색 (https://land, naver.com/)
2. 호가 매매 가격 및 전세 가격 확인

Step 4. 부동산에 연락해보기

1. 가격 : 실거주 가능 집 > 세입자가 있는 집
2. 세입자 만기일 반드시 체크
3. 갭 투자 가능 금액, 지역 명확히 하기
4. '세낀 물건 중에 급매 있나요?'라고 문의
5. 매물 보유가 많은 부동산 사장님께 문의

Step 5. 빌라 및 오피스텔 물건 검토

1. 현재 가지고 있는 자금으로 아파트를 살 이유가 안 되는 경우
2. 아파트로는 작은 평수를 갈 수 있지만 무조님, 자녀 거주 문제로 더 큰 평수에서 거주해야 하는 경우
3. 빌라&오피스텔 평당 금액 * 1.5~2 = 아파트 평당 금액

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4. 임장 필수 체크 포인트 살펴보기

1. 입지 확인

-수도권 방 3개 빌라
-지하철 도보 10분(저렵하면 세는 잘 맞혀지지만 매도가 힘듦)
-인근 초, 중, 고 인접

2. 온라인 시세 조사

매매 시세 참고 사이트

1) 국토부 실거래가(계약일로부터 30일 내 등록)
업계 약(매수자가 대출 많이 받으려고), 다운계약(매도자가 양도세 줄이려고) 함정이 있음.

2) 네이버 부동산
실제 거래할 수 있는 매물(호가)을 파악하지 쉽다.
관심단지 알림 설정으로 수시로 매매가 확인하기

3) KB부동산
50세대 이상
금요일 오전(9~10시) 업데이트

전월세 참고 사이트

직방 (http://www.zigbang.com/)
다방 (http://www.dabangapp.com/)
피터팬의 좋은 방 구하기 (https://www.peterpanz.com/)
-직거래 방식으로 유명해 짐

3. 공부 체크

4. 물건지 조사

매매(급매) 9,500만 원
전세 8000~8500만 원
월세 100/40~45만 원

부동산 방문 시 tip

-인터넷으로 최대한 사전 조사 후 방문하는 것이 효율적임
-필기구 챙기는 습관 필수
-휴대폰 녹음기를 부동산 입장할 때 꼭 켜두자!
-이미 매물로 나온 물건들도 보면서 입지, 집 상태 체크하기
-음료수를 부동산 사장님께 드리면 더 많은 정보를 얻을 수 있음.

부동산 방문 시 질문 방법(매수자 컨셉)

-안녕하세요. 000아파트 00평 입주하려고 하는데 매매 or 전월세 있나요?
-지금 말씀해준 곳이 로얄동인가요? 로얄동은 몇동인가요?
거기가 왜 로얄동인가요? (로얄층) 단지마다 다름.
지하철역이 가까워서.. 초등학교가 가까워서..
-올수리 되어있나요? 현장에가서 직접 확인해보기
-네이버부동산 보니 00동 00호 물건이 가장 저렴하던데 맞나요? 서랍매물 체크하기 위해서
이거 혹시 세끼고 매매 나온 물건 아닌가요? 만기가 언제에요?

시세보다 높게 부르는 경향이 있다.
높게 부르고 깍아준다.


부동산 방문 시 질문 방법(매도자 컨셉)

-안녕하세요. 00아파트 00동 00호 집주인인데요.
사정이 있어서 집을 처분하려고 합니다. 얼마에 내놔야 팔릴까요?
-제가 좀 급하게 팔아야 할 것 같은데
제일 저렴한 물건보다 금액을 낮추면 매수자 바로 붙여 주실 수 있나요?
최소한 한달 이내 팔리는 물건이 급매


부동산 방문 시 질문 방법(투자자 컨셉)

-안녕하세요. 네이버 주동산 보고 연락 드렸어요.
000동 000호 물건 0억 0천에 올리셨던데 계약됐나요?
-로얄층하고 저층(사생활침해), 탑층(누수위험) 가격 차이는 얼마나 되나요?
-제가 투자자인데 이 아파트 관심이 있어 연락드렸습니다.
제일 저렴한 게 000맞나요?
이것보다 더 저렴하게 나온 물건 있을까요?


임장 후 결론

-15년 된 빌라지만 방 3개 이상, 상태양호
-주변에 학교와 편의시설이 많기 때문에 매매와 임대 수요가 많음
-저렴하게 받아 인테리어 후 단기로 매도할 계획 세움



출처 부자 되는 세상님 재테크 기초반