부세님 재테크기초반] 3주차

실전 투자 방법론

-분양론 개론-

분양권 - 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리

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실전 투자 방법론

- 경매 개론 -

부동산 투자의 가장 중요한 원칙

'최대한 저렴'하게 매입해야 한다는 것
경매는 부동산을 저렴에게 취득하는 매우 효과적인 수단 중 하나


경매를 알아야 하는 이유

1) 부동산의 가치와 본질에 대해서 정확히 파악할 수 있다.

중개업자 끼고 일반 매매할 때보다
경매는 스스로 파악해야 하고 책임져야 하기 때문에
가치과 본질에 대해서 정확히 파악할 수 있다.

2) 투자 외에도 도움이 된다.

내가 피해 입지 않도록 법에 대해 안다.

경매란? 매도자가 가격을 결정하는 것이 아닌 매수인끼리 경쟁을 통하여 가격을 결정

경매 장점

1. 저렴한 가격 취득 가능

초보자들은 급한 마음에 높은 가격에 입찰하는 경우가 많다.
결국은 수익률 극대화임으로 주의

2. 수익률 극대화

(경락잔금대출은 80%) 투자금은 적게 들어가면서 수익률이 높아진다.

3. 실패 위험 낮음

말소권리기준을 잘 확인하고 접근하면
깨끗한 물건이 된다.

부세님 추천
1~2년 꾸준히 경매하는 것을 추천
부세님도 수많은 폐찰을 경험하고
고민한 끝에 수익을 얻음.
강사도 알려줄 수 없음.

경매 물건을 볼 수 있는 홈페이지

대한민국 법원 경매 정보 사이트

-법원 경매 사이트의 한계
-등기부등본 열람 시 건당 비용 700원씩 발생함
-건축물대장, 세대 열람 내역서 등 물건 파악에 도움이 되는 정보 제공 X
(직접 동사무소 방문 또는 온라인 서류 발급 필요)
-과거 낙찰 이력 조회 어려움
-가독성이 떨어짐


법원 경매 사이트를 보완하여 나온 홈페이지
유료 옥션 - 지지옥션, 옥션 원 등

유료 옥션의 장점
가격 비교 (1년 이용권) 공동 구매 (10명)
-쇼핑 사이트처럼 테마별로 물건 검색 가능
-편리한 사용 환경 UI
-가독성이 좋음
-각종 공부 서류 무료 제공
-과거 낙찰 이력 조회의 편리함

유료 옥션의 단점
-민간에서 운영을 하기 때문에 오류가 있을 수 있음.
-민감한 사항은 반드시 법원 공부 직접 확인 필요함.
오류사항은 책임지지 않음.

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실전 투자 시 주의사항

1. 지역주택조합

개념 - 일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성해 공동으로 토지를 매입하고 집을 짓는 제도
토지 매입(95% 이상 매입) 시 가장 많은 문제 발생 알박기 (추가분담금 발생)

-시세보다 저렴한 가격에 입주할 수 있어요
-토지는 거의 다 매입했고 곧 착공 예정이에요
-지금 매입 안 하시면 좋은 층 못 고릅니다.

2. 기획부동산

개념 - 출처가 불분명한 자료를 가지고 물건지 주변 상황과 자체 개발한 기안서 등을 토대로 수익 배분방식으로 과대광고 활용을 통해 영업 운영하는 업체

개발이 될 것처럼 그럴듯하게 광고

-그린벨트 땅을 광고로 현혹한다.
-땅은 건물을 지을 수 있어야 가치가 있다.
-그린벨트 해제돼야 팔 수 있는 땅 기약이 없다.
-지분 쪼개 판 기획 부동산(다단계식)-개발제한 땅 헐값에 사들여 지분을 쪼개 비싸게 팜.
-지인 영업을 많이 함 - 지인이 부동산 배우려고 들어갔다가 기획부동산에 취업됨.
-본인이 잘 모르면 투자하지 마라
-토지투자 사기가 기획부동산 말고도 사기가 많다.

3. 분양 상가

은퇴를 앞두고 분양 상가를 많이 삼.
월세 수입에 현혹

신도시 분양 상가 -6년 때 공실

시행사는 신규상가 1층에서 2층까지만 팔아도 수익이 상당함.

1층 분양 평수 20평 (실평수는 대략 50% 정도)
매매가 10억
월세 500만 원 (10평인데 월세 500만 원? 평당 50만 원 뭘 팔아야 임대료를 낼 수 있을까?)
투자수익률 보장

시행사와 프랜차이즈 공생관계
시행사가 임차인 모집(시행사가 렌트 프리 1년)
시행사가 임대인 에기 임대료 1년 지원
임차인이 임대료 1년 무료,
1년은 임대인에게 임차료 지급
2년 후 계약해지
공실 임대료 하락
팔 때 상가는 수익률로 계산
매도가 하락
손해 보다가 경매로 나옴.


4. 공동 투자 (양날의 검)

공동투자 계약서를 최대한 꼼꼼하게 투자하자!
믿고 신뢰하는 사람과 하지만
공증을 받는 방법도 있다.
매번 공증받기가 쉽지 않다.

첫 번째, 공동투자 인원은 너무 많으면 독이 될 수 있다.

두 번째, 정확한 투자 기간과 매도 전략을 가지고 접근해야 함.
-정확한 투자 기간과 매도 전략을 가지고 접근해야 함.
-아무리 좋은 관계와 목적을 가지고 시작했더라도 이것이 명확하지 못하면 끝이 안 좋게 될 가능성이 높음. (cf. 공동투자의 끝은 소송)

세 번째, 공동투자가 목적이 되어서는 안 된다.
-좋은 물건을 찾았는데 자금이 모자랄 때 공동투자를 고려해야 함. (사람만 믿거나 또는 돈을 모아 놓고 투자하지 말기)

네 번째, 믿음과 신뢰를 잃지 말자.
-역할 분담을 했다면 결과가 예상만 틈 좋지 않더라도 믿어주고 받아들이기
-서로 불만이 생기지 않도록 계속 소통하기
-내가 파트너보다 더 많이 신경 쓰고 일하는 것 같다는 생각이 든다면?
(나의 경험치가 그만큼 더 쌓인다고 생각하자!)

공동투자, 이것 만큼은 명심하자!
-공동투자 = 비즈니스
-상대방이 나와 잘 맞는다고 생각했지만 막상 해보면 내 맘 같지 않을 수 있음
-나를 포함하여 세상에 100% 완벽한 사람은 없다는 것을 명심하자!
-서로 부족한 부분을 채워준다는 생각으로 접근하자!

공투는 가급적 하지 말자!









출처 : 부자 되는 세상님 재테크 기초반 강의