부세님 재테크기초반] 1주차

부동산 투자! 타이밍을 잡으려고 하지 마라

부동산 정책
대출규제
위기는 또 다른 기회가 될 수 있다.

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1. 창의적인 시선으로 부동산 바라보기

남들과 똑같은 시선으로 부동산으로 바라본다면
큰 시세차액을 내기는 힘들다.

현재의 부동산을 바꿔 미래를 바꿀 수 있다면
큰 수익을 거둘 수 있다.

ex) 예전 공장을 개조하며 카페로 변신
월세 300만 원 받기 힘들 것 같던 곳이
월 매출 1억을 찍는 카페로 변신
독특하면서 포토존이 잘 되어있고 베이커리도 이쁘고 맛있어 젊은 감성에 잘 맞게 운영한 것이 성공 포인트


ex) 편의점으로 운영하던 곳에
샵인 샵으로 잡화점 입점
편의점 매출 + 잡화점 매출 = 수익증대화

ex) 반지하에서 특색 있는 상가
반지하는 주거용으로 선호하지 않지만
카페나 음식점으로 변화를 준다면 어떻게 될까?
지하에 있으면 안에 훤히 들여다보이고 간판이 눈에 잘 뜨인다. (망리단길~~ 등등)

ex) 건물 옥상에서 용산 루프탑 카페
언덕이 심하고 차가 못 가는 아무 쓸모없는
옥상을 '루프탑 카페'로 변신
지대가 높아 서울 전경이 한 눈이 보이는 장점을 살림

ex) 경매 + 펜션
오래된 펜션 경기도 가평 감정가 9억 유찰되어 3억대
키즈풀빌라 카라반 인테리어 잘해서 다시 9억에 되팔 수도

ex) 경매 + 주유소
스타벅스, 맥도널드 드라이브 스루로 변신

사람들이 찾게 되는 새로운 공간으로 변신시켜 건물의 가치를 올린다.

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2. 소액 투자 성공 사례

입지 확인 사전/현장조사 대출 매도

물건 확인방법

감정가 - 감정평가사가 가격을 책정
시중에 매매가와는 다름.

오피스텔 투자의 장점
20.06.17 대책 이후
아파트보다 가격이 저렴한 오피스텔로 많이 이동함.
안정적인 수익형 부동산(월세 나오는 물건)을 찾는 사람들이 증가함.

매매, 임대수요 증가
오피스텔은 7~80% 대출이 가능하다


종잣돈 2000만 원으로 접근

방 2개 신축급(5년 이내) 오피스텔임에도
감정가 1억 대(시세 보다 저렴)

지하철 7호선 라인(강남으로 연결) 인근에 위치
입지가 좋다

인근 초, 중, 고가 있어 직장인뿐만 아니라
학생 자녀를 둔 가족 수요도 있다고 생각함
(임대 수요 많다)

네이버 지도에서 도보 10분이라도
실제로 가봐서 언덕인지 걸을 만 한지 확인 필수
세입자들은 10분도 멀게 느낀다.

시세가 얼마인지? '손품'
집을 구하는 임차인들이 보는 사이트를 활용
인터넷에 보고 전화하면 없는 매물도 많음.
전화 주는 방은 나가고 다른 물건을
소개하는 경우도 많음.

오프라인 조사
현장으로 임장 '발품'
Q. 다른 물건과 비교했을 때 경쟁력이 있는가?
Q. 정확한 임대, 매도 가는 얼마인가?
Q. 거래는 활발한 편인가?
Q. 성수기, 비수기는 언제인가?

원룸이나 오피스텔은
12월이나 2월 사이에 거래가 활발
주거용은 봄, 가을 이사철

금액(입찰가) 산정
최대한 보수적으로 접근하기
낙찰가 9560만 원
대출 7650만 원(80%)
이자(월) 20만 원
임차 1000/60(2년)
실투자금 1500만 원
예상 매도가 1,35억
현금흐름 월 40만 원(연 수익률 32%)

투자수익(2년 보유 비과세) 매매 1억 3500만 원

총수입 5,000만 원


대출규제가 많다고 하는데 대출이 잘 나오나요?
오피스텔은 주택이 아니라 비주거용 부동산에 포함
대출이 상가, 투자랑 같이 나옴.
경매는 경락잔금대출은 영향이 없음.

청년/사업자로 대상 확대
카카오 뱅크 전월세 보증금 대출

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3. 나의 재무상태 제대로 파악하기

1) 왜 파악해야 할까?
현금 2천만 원만 생각하고 경매 낙찰
그러나, 신용대출 3천만 원 포함 5천만 원까지 가능
5천만 원일 때 가능했던 선택지

저축/코인/주식
3~6개월 이내에 가용할 수 있는 금액

1. 광명 재개발 빌라
2. 문정동 재건축

2) 무엇을 파악해야 할까?
기회비용 따져보기
적금, 펀드 중도해지로 인해 손해 보는 금액
적금 만기, 펀드 수익률을 포기하고 해지금으로 다른 곳에 투자했을 때 기대되는 예상 수익

3) 어떻게 파악해야 할까?
-계좌통합조회 (은행별 계좌내역)
(현금) 유용한 사이트 파인
http://www.payinfo.or.kr/main/index.jsp
-숨어있는 내 돈 찾기 (휴면예금)
http://www.sleepmoney.or.kr/jsp/cm/cdo0001.jsp
-숨어있는 내 돈 찾기 (보험금)
http://cont.insure.co.kr/cont_web/intro.do
-미환금 공과금
http://www.gov.kr/etc/AA090_pkg_srch_refound.jsp

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4. 투자자 마인드 갖추기

긍정적인 생각

첫 투자인데
손해 안 본 게 어디야~
평생 할 건데 포기하지 말자!

다른 사람들은
1년에 여러 건 낙찰받고
첫 물건에 억 띠기도
하는데... 나는?

종잣돈이 부족할 때도 공부하는 습관 들이기

1) 슬럼프에 빠지지 않는다.
2) 실력을 향상할 수 있는 절호의 시기다.
3) 기회가 왔을 때 놓치지 않고 잡을 수 있다.


나만의 목표 세우기

나의 5년 계획

2022년

종잣돈 3000만 원 마련하기
-가계부 작성
-통장 쪼개기


3월

행크 가입 재테크 기초 2 수강
강의 듣고 공부 블로그에 강의 요약
관련 책 1권 읽고 블로그 후기

4~5월

재개발 재건축 수강
강의 듣고 공부 블로그에 강의 요약
관련 책 1권 읽고 블로그 후기

6~7월

상가투자반 수강
강의 듣고 공부 블로그에 강의 요약
관련 책 1권 읽고 블로그 후기

8~12월
임장 다니기
원하는 지역 노후 빌라, 아파트(재발 재건축)
상가 등등


2023년

첫 낙찰 도전 성공 후 꾸준히 낙찰받기


2024년

12월까지 현금흐름 100만 원 만들기


2025년

12월까지 현금흐름 200만 원 만들기


2026년

12월 가지 현금흐름 300만 원 만들기


현금흐름 300만 원 만들어지면 가게 정리하기


이후 사업 진행해보기 (무인 창업)


매일매일 일하지 않고도 시간적으로 금전적으로 여유 있는 삶을 산다.



부동산을 선택한 이유

1) 레버리지를 활용하기 용이하다.
2) 매일 시세를 체크하지 않아도 된다.
3) 멘털 관리하면서 존버가 가능하다.
4) 하락장에서도 안전 마진을 확보할 수 있다. (경공매)

욕심만 부리지 않는다면
돈을 잃지 않으면서
평생 투자가 가능한
분야가 부동산이다.

결론

1. 한 분야를 택해서 중점적으로 공부하고 수익을 내보는 것이 좋다.
2. 부동산은 진입장벽은 상대적으로 높지만 안정적으로 수익을 낼 수 있다는 것이 장점이다.
3. 돈이 적을수록 대출(레버리지)을 통해 수익률을 높여야 효율적으로 부를 증식할 수 있다.


출처 부자 되는 세상 재테크 기초반