경매하기를 마음먹고
우선 관련 도서를 읽어보려 마음먹었다.
검색해보니
넘쳐나는 경매 관련 책들
우선 도서관으로 go go~
도서관에서 눈에 보이는 대로
책 몇 권을 집어 들었다.
제목도 쉬워 보이는 책을 골랐는데
도무지 책장이 넘어가지를 않았다.
생초보라 모르는 게 당연한 거지만
모르는 단어가 많으니
사전을 찾아가며 책을 읽어 내려갔다.
'자꾸 반복해서 읽다 보면 익숙해지겠지!' 하면서
그래도 어렵다. 어려워
나에게 맞는 더 쉬운 책으로
차근차근 공부해야겠다.
하여 찾은 책
싱글맘 부동산
경매로 홀로서기
경매 관련 검색을 하다가
행크 TV라는 곳에 블로그에 가입을 하게 되었다.
그곳에 '실전 고수가 되는 추천도서 로드맵'이라는 걸 발견하게 되어, '그래 이 순서대로 읽어보자!' 하여 읽었는데 하루 만에 다 읽을 수 있었다.
저자의 실제 경매 사례를 통해
재미있는 에피소드를 읽듯이 편안하게
읽어 내려갈 수 있었다.
완전 생초보라면 첫 입문 책으로 추천한다.
지은이 이선미 <서민 갑부 출현>
초판 인쇄 2014년 5월 8일
개정판으로 2020년 발행되었을 정도로 인기 있는 도서이다. 베스트셀러보다 스테디셀러 책이 오랜 시간 사랑받는 책일 것이다.
첫 번째 장,
우연히 경매를 접하다.
두 번째 장,
나는 첫 낙찰로 4,800만 원의 투자금을 만들었다.
세 번째 장,
경매로 내 집을 마련하다.
네 번째 장,
공짜로 집 사기? 무피 투자
다섯 번째 장,
385만 원으로 250편 전원주택을 꿈꾸다.
여섯 번째 장,
우리 동네 빌라 낙찰기
일곱 번째 장,
내 집을 돌려주세요!
여덟 번째 장,
경매로 차를 바꾸다.
아홉 번째 장,
3개월 만에 3,000만 원이 되어 돌아온 아파트
열 번째 장,
공매 낙찰을 취하해주세요.
열한 번째 장,
쓰레기 집을 낙찰받아.
첫 번째 장에서는 지방 출장 중
우연히 접하게 된 경매책 `39세 100억~`
나도 부자가 되고 싶다는 생각
나도 경매로 부자가 될 수 있을까?
지금 수중에 1,000만 원도 없는 무슨...
그렇다고 계속 이렇게 살아도 될까?
누구나 비슷한 생각을 가지고 있는 않을 까?
저자의 글을 읽고 100% 공감되고 이해된다.
나와 같은 마음이었을 글쓴이를 보며
나도 희망이 싹튼다.
두 번째 장에서는 출장으로 몇 번 오고 가는 대전에서
무작정 택시를 잡아타고 대전에서 제일 살기 좋은 서민동네로 데려다 달라고 부탁하여 문화동에 빌라를 낙찰받게 된다.
낙찰가 : 6,030만 원 (당시 전세호가 6,000만 원)
대 출 : 4,800만 원 (낙차가의 80%)
전세금 : 5,500만 원
당시 매매시세 : 7,000만 원
당시 전세시세: 6,000만 원
그 당시 동네에 원체 집 구하기도 힘들고
신혼부부가 대출금은 있지만 계약하고 싶어 해서
시세보다 저렴한 5,500에 전세계약을 한다.
2022년 현재 문화동 빌라들은 1억 이상하네요.
위에 시세는 2009년 추정됩니다.
입찰금 10%는 잠깐 들어갔겠지만
결과적으로 4,800만 원이라는 투자금이 생기고
추후 매도 시에는 차액도 발생하겠습니다.
'이렇게들 돈 버는구나!' 열정이 불타오른다.
권리분석이 뭔가요?
https://10millionwon.tistory.com/1
싱글맘 부동산 경매로 홀로서기] 권리분석이 뭔가요?
권리분석이 뭔가요? 경매의 가장 기본은 권리분석이라 할 수 있다. 부동산 매입하기 전에 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것으로, 권리분석을 할 줄 알아야만 경매를 해서 수익을 낼 것이
10millionwon.tistory.com
3장은 신축빌라 경매로 내 집을 마련한 이야기이다.
날 짜 2011.11.28(1회 유찰로 2차)
낙찰가 125,110,000
대출액 65,000,000
취득세, 법무비 6,200,000
월 이자 227,500
수리비 없음(신축)
투자비용 66,310,000
연식은 1년 차지만 같은 곳에서 똑같은
빌라 분양하는 곳은 220,000,000
어떤 물건을 골라야 할까?
* 잘 아는 지역부터 시작하자
(시군구청 홈페이지의 공고를 통해 도로건설, 공원 조성, 재개발 등 개발계획들의 진행 현황을 확인할 수 있다. 우리 동네가 어떻게 변화할지 예상해 볼 수 있고, 잘 살펴보면 이 가운데 돈이 되는 정보도 있답니다!
* 감정가가 낮은 물건
* 매매가와 임대가가 비슷한 물건
* 너무 먼 곳은 NO!
* 쉬운 물건으로 시작하자!
2012년 인천 빌라
낙찰가 121,000,000
대출액 (-) 102,850,000
취득세, 법무비 (+) 1,815,000
월 이자 (+) 200,000
수리비 (+) 1,500,000
총 투자비용 21,650,000
초기 투자비용 21,650,000
(-) 월세 보증금 22,000,000
월세 600,000
(-) 대출이자 411,400
돈 한 푼 안 들이고 월 순수익 188,600원 좋네 좋아!!
포기하지 않고 공부하면 나도 할 수 있다.
임장 준비물 챙기세요!
https://10millionwon.tistory.com/2
싱글맘 부동산 경매로 홀로서기] 임장 준비물을 챙기세요!
1. 경매정보지 복사본 2. 스마트폰 (사진촬영, 녹음기능) 3. 임장활동 현장조사서 1)물건조사 -보존등기 : 등기부등본상에 나타난 보존 등기를 기재 -노후도 : 건물의 노후를 상. 중. 하로 표기 -계
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경남 합천군 대지 172평
취득일 2012년
취득가 10,156,000
대출액 7,000,000
총 투자금 3,850,000
2022년 집을 지을 수 있는 대지 천만 원으론 택도 없네요.
토지라는 것이 시세가 나와있는 것이 아니지만~ 부럽습니다.
대출, 똑똑하게 활용하기
변동금리? 고정금리?
낙찰받은 물건에 따라 변동금리가 적합한지 고정금리가 적합한지를 파악 후 대출상품을 선택하는 것이 좋다.
근저당 설정비와 중도상환 수수료
근저당 설정비는 2011. 7월부터 은행에서 부담하는 것으로 판결
중도상환 수수료는 단기 매도인지 장기 보유할지 여부에 따라 선택
대출 승계
매수인이 대출 승계를 원하는 경우도 종종 있다.
대출 시 승계 여부도 파악
강제보험과 강제적금
정중하게 사양해 보고, 그래도 어렵다면 원금 손실 없는 적금 하나를 가입해 몇 달 후 해약을 하는 것도 방법
부채와 신용도를 관리하자
은행 대출을 잘 받으려면 5등급 이상 유지
(신용도 관리하는 사이트 활용-유료)
법무비용 꼼꼼히 따져보기
법무사 사무실마다 천차만별로 미리 몇 군데의 내역서를 받아 비교 선택
(만일 대지권 미등기인 집합건물을 낙찰받았다면, 추가 비용은 좀 들겠지만 소유권 이전 시 법무사 사무실에 대지권 등기도 해 줄 것을 요청해야 한다.)
재매각 아파트
재매각이란 매수인이 대금지급기한까지 대금지급의무를 이행하지 않은 경우, 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 뜻하는 용어입니다.
낙찰받은 아파트가 매각불허가
경매계 실수로 채무자와 채권자에게 문서 송달이 이뤄져야 하는데 빠뜨리고 진행이 되어 매각불허가
두 번째 낙찰받고 한 달 만에 소유자에게 되팔아 10,000,000원에 수익을 거둬드렸다.
천만 원이면 어디야 하겠지만 현 시세대로만 팔아도 오천만 원 정도의 수익이 발생할 수 있었다.
여자 혼자서도 잘하는 명도의 비밀
점유자를 꼭 만나야 할까?
남한테 싫은 소리 하지가 쉽지 않다.
가급적 점유자와의 만남은 최대한 그 횟수를 적게 갖자.
1단계. 내용증명을 보내자
낙찰 후 일중일 경과되면 매각 허가가 결정되며, 이 날을 기점으로 한 달 후에 잔금기일 정해진다.
매각 허가 결정 이후에도 한 달의 여유가 있으니, 너무 조급해하지 말고 그동안 낙착자의 입장을 담은 내용증명을 작성하도록 하자.
내용증명은 우체국 등기로 발송하고 이외에는 일반우편으로도 한통 더 보내면 좋다. 내용증명을 받은 점유자에게서 연락이 오면 1차 만남
2단계. 명도에 효과적인 대화법은 따로 있다.
공공의 적을 만든다. '낙찰자는 죄가 없다. 보증금 못 받게 된 건 채무자 탓이다.' 공공의 적을 만든 다음 3자 화법을 사용한다. 묘령의 사장님 한 명을 만들어 그분이 낙찰자고, 나는 그분의 심부름으로 일처리를 수행하는 직원이라고 이야기를 하는 것이다. 낙찰자는 오랫동안 부동산 투자를 해온 배테랑이고, 협의가 되지 않을 경우 인정사정없이 강제집행을 하는 분이라고 소개한다. 3자 화법은 상대방의 무리한 요구를 일시에 차단하는 효과가 있다.
명도시 자주 나오는 질문과 답변
https://10millionwon.tistory.com/3
싱글맘 부동산 경매로 홀로서기] 명도시 자주 나오는 질문과 답변
여러 번 읽고 연습해서 체득하면 유용하게 쓰일 거예요. 하지만, 무엇보다 점유자의 이야기를 진지하게 들어주는 자세는 잊지 마세요! 3자 화법으로 대화 1. 잔금은 납부하고 오신 거예요?! 점유
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중고 시세 2,400만 원 코란도 C
차량년식 2012년 / 무사고
낙찰가 1,869만 원에 2013년에 낙찰 받음
차량 경매 팁!!
1. 오토마트(http://www.automart.co.kr)
민간 벤처기업으로 체납차량을 인터넷 공매 시스템을 이용하여 공개 매각하는 대표적인 차량 전문 공매사이트
이곳에서 낙찰받은 차량은 금융회사와 제휴를 맺고 대출 및 할부를 진행해 줍니다.
2. SK엔카(http://www.encar.com)
중고차 매매 사이트 중 가장 잘 알려진 곳
중고 시세를 조사할 때 유용한 사이트
3. 온비드(http://www.onbid.co.kr)
온비드는 공매를 사이트로 압류차량뿐만 아니라 주거용 부동산, 토지, 유가증권, 기계장비 등 모든 체납과 관련된 물건을 공매로 매각
2013년 낙찰받은 대형 아파트
감정가 300,000,000
낙찰가 251,756,000
해당 아파트는 570세대였지 마 비슷한 규모의 아파트 단지들이 모여있어 총 7,000세대의 대단지를 형성하고 있어 생활편의시설이 잘 갖추어져 있어서 살기가 좋은 동네이다. 살기 좋은 동네에 사는 사람들은 먼 곳으로 이사하지 않고 인근으로만 움직이려는 습성이 있다. 사람들은 익숙한 곳을 더 편하고 좋다고 느끼기 때문이다.
3개월 만에 3,000만 원 수익이라니
경매 매력적이다.
2013년 공매물건으로 아파트 낙찰
부가세 체납으로 공매로 진해된 물건
낙찰자가 찾아갈 때까지 자신의 집이 공매에 된 줄도 모르고 있었다니~ 집주인분 멘붕이었겠네요.
1000만 원 받고 합의해서 매각 결정 취소 동의서 작성하고 마무리
세금 밀리지 말고 꼬박꼬박 내야겠습니다.
세금 연체했다가 집 나라 갈 뻔했네요. 1000만 원도 날아가고 에고야~~
1층 대형 아파트
쓰레기집이라기보다 쓰레기 매립장과 흡사 비슷한 아파트
2년 묵은 쓰레기들 널브러져 있는 소주병과 도저히 재생 불가능해 보이는 가정제품들
수도가 끊긴 집 화장실은 최악 ( 구토를 두 번이니 했다고 함)
집에 있는 짐을 정리할 때는 점유자에게 임의대로 짐을 처리해도 좋다는 내용을 받아두어야 한다.
낙찰가 151,556,000
투자금 37,884,000
취득세 및 법무사비 3,968,000
미납 관리비(공용) 3,300,000
대출이자 2,000,000
올수리 비 18,000,000
매도가 235,000,000
수익(세전) 18,312,000
부동산 세금
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싱글맘 부동산 경매로 홀로서기]부동산 세금
취득세 부동산 매매 또는 경, 공매를 통해 취득할 때 부과되는 조세 보유세 부동산을 보유할 때 부과되는 세금으로 재산세와 종합부동산세 과세는 매년 6월 1일 기준 등기부상 명의자에게 부과
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싱글맘 부동산 경매로 홀로서기
내용은 저가가 경험한 것을 바탕으로 재미있는 소설을 읽듯이 하루 만에 다 읽어버렸네요.
중간중간 경매에 대한 지식과 노하우를 공개하여 쉬우면서도 어느 정도 감도 잡을 수 있는 책이었습니다.
경매를 결심한 생초보에서 강력 추천합니다. 😊
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