싱글맘 부동산 경매로 홀로서기] 권리분석이 뭔가요?

권리분석이 뭔가요?

경매의 가장 기본은 권리분석이라 할 수 있다.
부동산 매입하기 전에 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것으로, 권리분석을 할 줄 알아야만 경매를 해서 수익을 낼 것이지 아님 손해를 볼 수도 있을 것인지를 알 수 있으므로 가장 기본적이면서도 핵심적인 부분이라고 할 수 있다.



등기부등본 살펴보기

표제부 - 건물 1동의 소재지, 지번, 지목, 면적 등 기록
(해당 호수의 점유 부분의 면적과 그 지분에 해당하는 대지권의 면적이 표시)

갑구 - 소유권 관련 사항
(현재의 주인 과거의 주인, 언제 누구한테 매매를 하였지만 상세히 기록)
(압류, 가압류, 가등기, 가처분 등도 기재된다.)

을구 : 누구에서 돈을 언제 질려는지가 기재
(대출을 해준 은행-최권최고액(빌려준 돈의 120%~130%로 책정 이자가 밀릴 수 도 있기 때문)
(개인에게 돈을 빌렸을 경우 그 사람의 이름이 근저당권자로 기재)

권리 분석표 작성해보기

등기부등본에 나와있는 갑구와 을구의 사항을 접수 날짜 순으로 빠른 것부터 작성하여 본다.

1. 01.5.8. 소유권 이전 한 00 매매
2. 09.1.12 근저당 123,600,000 중소기업은행 (말소기준 권리)
3. 12.3.23 근저당 160,000,000 신용보증기금
4. 13.6.19 임의경매 신용보증기금
5. 13.7.12 가압류 10,678,390 한국전력공사



말소 권리기준 찾기

말소기준 권리랑 경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분 짓는 권리

말소기준 권리를 포함하여 그 아래에 있는 근저당과 압류 등은 소유권 이전 후 모두 말소가 되어 깨끗한 등기부등본이 된다.



말소기준 권리가 될 수 있는 경우

1. (근) 저당

2. (가) 압류

3. 담보가등기

4. 경매 기입등기



대항력

임대인이 변경될지라도 임차주택에 관하여 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리이다.
대항력이 있는 임차인은 주택을 사용, 수익 할 수 있는 권리와 보증금 반환 청구권 등의 권리를 가지게 된다.
대항력 있는 임차인이 법원에 보증금을 전액 배상받지 못할 경우, 낙찰자가 너머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다. 이는 배당요구 신청을 하지 않은 경우에도 마찬가지다. 또한 대항력을 구비한 임차인의 경우 확정일자를 구부하게 되면 운선 변제 권리를 취득하게 된다.



대항력의 요건

대항력 있는 임차인이 되기 위해서는 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위 권리가 도리 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고, 주책의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록 전입을 해야 한다. (전입한 다음날 오전 9시부터 대항력이 생긴다.)



우선변제권

임차인이 낙찰대금에서 우선변제를 받으려면 아래와 같은 요건을 갖추어야 한다.

첫째, 대항력을 갖추고,

둘째, 임대차계약서에 확정일자를 받고,

셋째, 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청을 하고,

넷째, 배당요구 종기일까지 전입 및 점유(존속 요건)를 하고 있어야 한다.


최우선변제권

소액임차인이 경매절차에서 최우선변제권이 인정되려면 아래와 같은 요건이 필요한다.

첫째, 경매 기이 등기 이전에 대학력을 갖추고,

둘째, 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야 하고,

셋째, 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청을 하고,

넷째, 배당요구 종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다.(확정일자는 최우선변제 요건에 포함되지 않음)


출처 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기