한눈에 보는 재개발 투자 진행 절차

부동산 사이클과 입지를 고려해 대싱지역을 선정하고 해당 지역의 여러구역 중 투자대상 구역을 선정하는 순으로 진행

대성지역선정

지역을 선정하기 위해서는 지역 부동산의 사이클과 입지를 판단해야한다. 부동산 사이클상 재개발 투자의 최적의 타이잉이 있고, 그 사이클에 적합한 지역을 산정해야한다. 앞으로 좋아지는 입지를 선정해야 함은 물론이다



구역선정

학군에 대해 설명했지만, 한 구역만 재개발이 진행되는 곳보다 여러 구역이 동시에 진행되는 지역을 선택하는게 좋다. 최적의 진입 타이밍은 사업시행인가 이후 감정평가 직전이다.



매물탐색

현지에 직접가면 온라인에서 찾을 수 없었던 매물이 있기도 하다. 여하튼 여러매물을 최대한 수집한다. 무허가 건축물이나, 소형빌라, 단독주택 등 특정 매물 유형만 전략적으로 공략할 수 있다



감정평가 예측

공동주택과 개별주택은 감정평가 예측방법이 다르다. 감정평가가 예측이 완료되었으면, 매매가와 예측한 감정평가의 차액을 계산-계산해놓은 감정평가의 차액(예상프리미엄)과 구역의 특성을 고려해 대상매물 선정  
조합원대비 일반분양이 넉넉해 감정평가가 작은 매물은 원하는 평형대를 선택할 수 있다면 소형빌라도 괜찮다.



수익성분석

재개발 단계에 따른 대략적인 사업성 추정해본다. 사업이 무리없이 진행될 것으로 판단되면 비례율에 크게 신경 쓰지 않고 수익성을 계산
예측한 감정평가를 토대로 예상 프리미엄을 구하고 조합원분양가와 미례예측시세를 구해 사업성을 따져 수익이 크고 투자금이 적게 소요된는 매물 선택



매수

투자를 결정했으면 곧바로 실행
그 시점에 맞는 세법을 고려해 절세할 수 있는 방법을 미리 설정해둔다.


출처 / 나는 당신도 재개발  투자로 돈을 벌었으면 좋겠습니다