용주주 1장 부자가되는 절대 법칙

저자 강용수

1장 부자가 되는 절대법칙

01 직장 함부로 그만두지 마라

월급은 늘 부족하지만 안전한 현금흐름이다.

정년퇴직 후에 어떻게 살 것인가?


02 돈을 제대로 벌고 불리고 지키는 법을 알야 부자로 살 수 있다.

-돈을 관리하고 지켜내는 일은 간단하지 않다. 막연하게 돈이 많으면 좋겠다고 바라지만, 운이 좋아서 많은 돈이 생겼어도 그것을 지켜내고 관리할 줄 모르면 그 돈은 내 돈이 아니다.

제대로 돈 버는 법

한 달 벌어들이는 소득을 늘리는 것 보다 무의미한 지출을 줄이는 것이 더 쉬운 방법임을 알았다. 그래서 지출을 기록하는 가계부를 썼고, 매달 자산평가서를 만들어 자산을 철저히 통제했다.

지혜롭게 돈을 불리는 법

투자금이 부족한 상황에서 자산을 구입했는데, 현금흐름에 일시적이라도 마이너스가 생긴다면 이것은 좋은 투자가 아니다. 투자하는 순간부터 수익이 생겨야 좋은 투자다.

용주주우 투자 제 1원칙
투자하는 순간부터 수익이 발생하는 것에 투자한다.

올바르게 돈을 지키는 법

투자자산에 가격이 오르고 내리는 것에는 거의 신경쓰지 않는다. 수익형 자산에서 나오는 소득이 줄어드는지 늘어나는지만 살핀다. 소득이 늘었다면 내 건물의 가치는 당연히 올랐을 것이다.

정책으로 투자하기 쉽지 않은시기에 전세로 월세로 바꾸는 작업으로 부채비율을 낮추고 좋은 투자처가 생기면 과감히 투자하고 소유한 자산 중 낡고 오래된 것은 처분할 것이다.


03부자되는 첫걸음은 내가 살 집부터 마련하는 것

대출금이 많다면 전세든 내 집이든 월세살이다.

주거자산 즉 주택은 모두 지출이 발생한다. 주거는 의식주의 기본이기 때문에 필요 재화다. 수익형 부동산 투자로 매달 수익을 얻는 구조는 2번째 주택을 구입했을 때 비로소 시작이다

실거주할 소형 아파트부터 구입하라

빌라는 시세파악이 어렵고 아파트와 비교해 시세 상승이 둔하여 좋은 가격의 물건을 찾기어렵다. 아파트는 현재 나온 매물이 비싼 건지, 급매인지도 파악가능하고 현금화가 빠르다.

소형아파트에 살면서 주거가 안정되었다면,
그 곳에 최대한 오래살면
수익형 자산에 투자하자.
그것이 가장 빨리 부자가 되는 길이다.

04 '아파트 평수 늘리기+상급지 갈아타기'하지마라

일명 똘똘이 키우기 전법

20평에서 30평, 그리고 40~50평가면 정년퇴직
퇴직 후 큰집 필요없다. 며느리와 손주에게 용돈을 주면 고맙다는 인사라도 받지만, 큰집을 유지하는 것은 현명한 방법이 아니다.

강남에 거주하는 1주택자는 행복할까?

차익형 투자로 재미를 본 사람들은 그보다 힘든 수익형 자산 투자에 관심을 두기가 쉽지 않다. 강남 사람도 공감은 하지만 실행에 옮기는 것은 어렵다.

노후에 주택연금을 받아 살 것인가?

세계에서 가장 빠른 고령화로 선진국처럼 잘 갖쳐진 사회복지나 연금 등이 부족하다. 65세 빈곤률이 상당히 높다.

자산의 총량을 늘리는 것은 중요하지 않다.
수익형 자산에서 나오는 소득을 올려야 한다.

05 투자의 순서와 자산별 수익룰도 알아야한다.

한방에 건물주가 되겠다고?

투자할 준비가 안 된 상태에서 곧바로 큰 자산을 사면 감당하기 어렵다. 월세부터 시작해 120억 자산가로 자리매김했기 때문에 140호 월세를 받거나 문제 있는 곳을 고치고 보수하는데 전문가가 되었다.

투자 순서를 정하라

용주주가 추천하는 순서

서울 또는 대도시
소형아파트 ➡️ 오피스텔 ➡️ 원룸(다세대, 다가구, 생숙)건물➡️ 큰 오피스텔 건물

지방도시
소형아파트 ➡️ 원룸(다세대, 다가구, 생숙)건물 ➡️ 큰 오피스텔 건물

다르게한 이유는 지방은 오피스텔(원룸형)시세가 오르지 않고 있기 때문이다.

아무리 좋은 투자라고 해도
투자자산의 가격이 하락하거나 보합인 경우에는 실패한 투자와 다름없다.
최소한 물가상률 이상으로는 올라야 좋은 투자자산이다.

투자자산별 수익룰은 다르다.

투자상품 수익률 순위
단독주택(3%) ➡️ 아파트(4%) ➡️ 상가(5%) ➡️ 원룸주택(7%) ➡️ 태양광발전소(10%)

㉮ 단독주택

수익률이 가장 낮다. 토지 시세 상승은 가치를 보고 투자한다.

㉯아파트

수익률은 4~4.5%로 분포
시세 차익 실현에 좋은 자산
관리사무소가 있어 관리가 편리
시세 파악이 어렵지 않아 누구나
매매하기 수월한 인기 있는 부동산

㉰상가

수익률은 4~5%정도
공간만 대여하는 상품이라 수리 불필요
수익형 자산 중 관리가 가장 쉽다는게 장점

㉱원룸주택(다세대, 다가구)

수익률 6~8% 세입자가 나가고 들어갈 때, 세입자가 살고 있을 때 보수 관리-수익형 자산 중에 관리가 가장 많이 필요

㉲태양광발전소

설치 후 관리가 쉽다.
수익금도 한전에서 받기 때문에 쉽다.
20년간 사용하면 수명을 다 한다.
부동산 투자자산이라기보다 사업체로 이해


수익률만 보지 말고 세금도 고려해야 한다.

수익형 자산 모두 사업소득 즉 종합소득세를 낸다.
법인으로 운영하는 경우를 제외하고 근로소득과 합산하여 종합소득세를 납부한다.

주택은 연간 2,000만원 이하는 소득신고를 하지 않아도 된다. 하지만 상가는 무조건 신고, 부가세도 납부 의무

세금납부관점에세 보면
상가나 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등은 종합소득세에 불리(상업용으로 취급)하지만 주택이 아닌 사업용 자산은 종합부동산세에 적용받지 않으니 어떤 것이 유리할지 선택

이러한 사항들은 얼마든지 달라질 수 있으므로 항상 세법에 관해 이해하고 바뀌는 세법을 숙지해야만 한다.

수익형 자산은
오랜 기간 보유해야하는 자산이다.
단순히 수익률만 보지 말고
세금도 같이 계산해야
앞으로 남고 뒤로 밑지는 일이 없다.

06 건물주는 다 쓴다 자산평가서와 가계부

매달 자산과 현금흐름을 파악하지 않는다면 부자가 되기를 포기한 것이나 다름없다.

미래를 준비하고 예측하는 일등 공신은 자산평가서

나의 자산을 기록하는 것은
나의 미래를 기록하는 것이다.
내가 앞으로 어느 정도 성장할 수 있는지
가늠해 보려면 가산평가서를 꼭 써야한다.

일회성이 아닌 매달 자산평가서를 작성하길 바란다.
왜냐하면 매달 분석하다보면 반드시 부자가 되는 길이 보이기 때문이다.

자산평가서쓰는법

자산(금융자산, 부동산)
부채(은행대출, 개인대출, 보증금)


07 수익형 자산과 차익형 자산

투자자산의 종류

이론적으로 투자만 잘 하면 차익형 투자로 부자되는것은 쉽다. 시기를 정확히 예측할 수만 있다면, 오르면 좋지만 내려가는 리스크도 있어 손해보고 팔거나 오랜시간 묶여 있는 경우가 종종

차익형 자산

1.주식
차익형 투자
배당주 투자는 수익형 투자

2.코인
차익형투자
무슨 이유로 오르고 내리는지 알 수가 없다. 코인투자는 하지 않는다. 코인의 투자방향을 종잡을 수 없기 때문이다.

용주주의 투자 제2원칙
"충분히 이해했을 때 투자하라"

3. 아파트
수익형 자산 중 수익률이 낮은 자산이다. 한편으로 초보가 투자하기 쉽고 시세 상승과 환금성이 좋은 자산이기도 한다. 아파트를 투자할 때는 시세 상승과 월세를 다 잡는 투자를 하길 바란ㄷᆢ.

4.원유
20달러 이하로 원유 가격이 형성된다면 여유자금 투자하길 바란다. 원유ETF

5.금
안전자산 1등 금은 위기 상황, 두려움, 공포 등이 확산할 때 가격이 급등

6.땅
기회부동산 사기 말고는 돈을 번다. 하지만 투자하지 않는 이유는 오르지만 언제 오를지 알 수 없기 때문이다. 부동산 자산 중 현금화 하기가 가장 어려운 자산은 땅



수익형 자산

투자하는 순간 수익이 발생하는 자산

1.아파트(월세)
수익형, 차익형을 동시에 누릴 수 있는 좋은자산, 특히 초보투자자에게 추천하는 수익형 투자상품
재개발아파트는 차익형으로 보자. 일반적으로 매매가 대비 높은 월세를 받는 아파트, 즉 수익률이 높은 아파트는 시세 상승도 기대

2.상가
매우 관리하기 쉬운 수익형자산
임대인은 매달 세금계산서만 발급하면 된다.
10억 상가 월세 400만원 수익률 5%
임대가 안 나가 월세 200만원 받으면 2.5%
상가의 가격은 5억으로 떨어진다.

3.지식산업센터
본인이 입점하면 대출 90%
임대하면 대출 80%
도심의 밀집 공업지역은 투자처로 나쁘지 않다. 하지만 지방의 지식산업센터는 허허벌판에 건설하고 분양한다. 이런곳은 세입자 찾기 어려워 공실이 많다. 월세를 낮추어 다행히 세입자가 온다해도 지식산업센터의 시세는 점점 하락

4.생활형 숙박시설(레지던스)
ㆍ호텔형
매우 위험한 투자형태(소유주가 많고 운영의 주체는 한 곳인 사업구조는 망할수밖에 없다.)운영주체가 열심히 일하지 않을 뿐더러 전문경영인 없이 호텔업은 불가능

ㆍ 아파트형
주택으로 보지 않으므로 청약이 필요없고, 주택수에도 잡히지 않아서 많은 투자자가 몰리고 있다. 하지만 수익형자산으로 보기는 어려우니 각자 판단

ㆍ원룸형
용주주가 좋아하는 투자처
주거 형태로 보지 않아 취득세가 높고 재산세 또한 많다. 유지할 때 소득 신고 반드시 해야함.종합소득합산적용이므로 세금 부분을 고려하고 검토해야하는 자산. 법인을 활용해 투자한다면 결과가 좋을 수도 있으니 관심 있는 분들은 법인 투자의 방법을 검토

5.다세대, 다가구 원룸
용주주가 좋아하는 투자처-자산 대부분 투자
현재 법규상 주택을 개인이 추가 보유하는것이 어려운 상황. 법인도 길이 막혀 있다.
부동산 규제책이 풀리면 해결될문제다.
미리미리 공부해 준비해 놓아야 한다.

우리의 목표는 막차를 타지 않고
첫차를 타는 것이다.

출처 중소기업다니던 용수는 수익형 부동산으로 어떻게 월 7,000만원을 벌게 됐을까?

2025년 다가구 건물주에 목표를 세우고
관련 유튜브를 보던 중 구매한게 된 책
중소기업다던 용수는 수익형 부동산으로 어떻게 월 7,000만원을 벌게됐을까?
제목부터 '그래 너무 궁금했다'
7,000만원 벌게되기까지 건물청소도 20년까지 직접했다는 말씀에
'이런 사람이 부자되는구나!' 악착같이
더 벌기전에 절약으로
대출 많이 받기전에 저축으로
안전하고 탄탄하게 부의 길로
가야한다고 알려주고 있다.
임계점에 도달할 때 까지 안주하지 않고 나아가리라~👍