저자 대장 김상준
숨겨진 비밀을 알면 두 배 이상 가치가 높아진다.
오류동 월세 360만원상가
매입가 22억 수익률 2%
임대 평당 6만원
볼품없는 물건이지만 땅의 가치는 높은 상업지역
두가지매력 포인트, 평당 가치와 전입 인구
첫번째, 벨류맵을 통해 최근 5년간의 거래를 살펴보면 최소 평당 6,000만원의 가치-평당 4,000만원으로 시작하니 평당2,000만원 이익인 물건(50평 5억 안전마진)
두번째, 전입인구가 높은지역 확인
(일반상업지역은 통상 건폐율 70% 이하, 용적률 최소 300%이상 건축가능) 150평건축할 수 있는데 이건물의 건축면적은 60평으로 대단히 저평가
두가지 출구전략
첫번째, 토지에 가치를 온전히 사용하지 않으니 전체 명도 후 60평을 150평으로 상향 - 임대수익 구성 후 최소 1.5배 매도 차익을 실현
두번째, 인근 건물 신축 건물주에게 매각. 이 건물 뒤에 160세대 오피스텔 신축 중. 이건물이 조망권을 해치고 진ㆍ출입로에 애로가 있다면 대단지 오피스텔 측이 땅과 건물을 매입하고 싶다는 의견을 갖고 있다는 사실을 임장 활동을 통해 확인(평당 6,000만원보다 저렴한 5,500만원대 매도 5억시세차익발생)
부동산 경매는 진흙 속에 숨겨져 있는 진주를 찾는 게임
건축면적을 현재보다 최소 2배 이상늘린 후 임대차 구성하면 수익률 상향
토지를 저렴하게 낙찰받고 지가 상승을 통한 이익과 임대료 수익
부동산을 볼 때 현재 상황만 고려하지 말고 토지가 가치를 전부 사용하고 있는지 체크
폐가 건물, 알고 보니 숨은 보물상자?
감정가 260만원 편가 1억 6천 낙찰?
신분당선 판교역에서 약 3km 정도
주변시세 평당 300~400
건물만 매각
자연녹지 건폐율 20%
용적률 50~100%제한
(주거지역 땅값은 비싸니까 이런 자연녹지 지역에 주유소나 폐차장 등을 건설하는게 일반적 즉, 토지활용도가 낮다)
더구나 전체적으로 그린벨트에 묶여 개발제한
흉가체험, 전시장, 한옥풍 주택, 영화 촬영지 탈바꿈으로 가치상승
기획부동산 지분쪼개기
수익화가 전혀 안되는 주택 사실 확인
지분쪼개기 사기칠려고 구입?
토지 위치에 있는 관할 시ㆍ군청 토지 관련 부서를 방문하고 개발 가능 여부 및 행워 제한 등이 있는지 따져본다.
이축권에 대한 로또 같은 기대감
왜 1억 6,200에 낙찰 받았나?
건축물이 그린밸트안에 있어 철거하면 다른 지역에 건물을 지을 수 있는 이축권이 주어진다는 사실까지 노린 투자
이축권이란?그린밸트안에 있던 주택이 공익사업 등으로 철거될 경우 그린밴트 내 다른 곳에 건물을 옮겨 지을 수 있는 권리(아무곳에사 지을 수 있는건 아니고 인근 제한된 대지 면적에만 신축-현재 개발 기약은 없지만, 언젠가 공익사업을 통해 이축권이 주어질 것을 기대하고 투자)
단 한번도 실패하면 안된다.
경매 투자에 실패 가장 큰 원인은 욕심
가장 큰 성공 원칙은 작은 성공을 모아 성장하는 것
공장단지 소액투자 3,000만원으로 취득 가능한 건물
경기도 광주 오포읍
창고경매
근린생활시설
토지면적 약 200평
건출면적 67평
토지 및 건물 일괄매각
감정가 4억 6,000만원
토지 2필지 나눠져있고
146평은 대지, 그 외 53평은 도로
건물은 2개 동 현황상 용도는 창고
권리분석, 수익률, 평단기, 임대료 등을 따져보자
최초권리 2014년 근저당 말소권리기준 이후 권리는 소멸
4명의 임차인 등재
총 보증금 4,000만원
월세 190만
매입가 3억 5,000만원
수익률 6.5%
현황상 임대료를 100%맹신말고 주변 임대료도 동일하게 구성되어있는지 체크
신축-주변시세 3,000만원에 월세 300(평단가는 5만)
구축-2,000에 180 (평단가 3만)
건물면적67평에 평단가 3만원 월 200만원
본건 월세는 적정선으로 보임
위성지도로 보면 주변에 작은공장들이 밀집-주변 공장이 최대한 밀집 되어 있어야 공장이나 창고 등의 수요는 높아진다.
통상 공장 및 창고가 큰 도로에서 약1km반경으로 떨어져 있다연 선호도 측면에서 보수적일 수 있다. 이 물건은 4차선 도로에서 약 300m반경에 자리하고 있어 가시성도 높다.
용도지역은 공장선호도가 높은 계획관리지역
대전택지개발지구 및 수도권 광역철도 공사 개발 계획까지 다양한 호재 존재
각종 호재와 수요, 용도지역, 업종 제한 등을 따져보자
공장 및 공장물건 검토할 때 확인사항
계획관리 지역에 자리 잡고 있어 각종 호재가 존재
도로진입 부분도 양호한 편
통상 창고 임대수익 4~5%가 아닌 6%대 매력적 근접한 IC가 가까워 수요는 충분할 것으로 보임
도로 폭도 여유롭게 구축(덤프트럭이나 대형 차량의 진ㆍ출입도 OK)
주변 아파트, 빌라, 다세대 밀집 검토-주변으로는 공장용지만 포진(주거지밀집 지역이라면 공장소음 및 공해로 민원이 상시 발생)
공장 및 창고 경매 물건을 검토하다 보면 다양한 용도지역
생산관리지역
농림지역
보존관리지역
계확관리지역
만약 공장 및 창고 투자가 처음이라면 계획관리지역이 아나 농림지역 및 생산관리지역 등에 있는 공장은 우선 패스하는 것이 좋다.-용도지역에 따라 들어올 수 있는 업종이 제한되어 예상한 수익이나 매도가 어려울 수 있다.
다가구 경매 이것 하나면 노후준비 끝
최소 320만원의 임대료, 매력적인 근린주택경매
평택 근린주택
토지면적40평
건물132평
감정가 4억 8,800만
4개층(지하 근생, 1층 근생, 2층 근생, 3층 주택, 옥탑주거)
28년 노후화
권리분석
2012년 평택농협 근저당
임차인 3명
말소권리기준 보다 빠르게 전입 1명
임차인은 채무자 겸 소유자의 며느리
가족에겐 통상 무상임대차인데 보증금 5,000만 기재
(진성여부-근저당설정한 은행에가서 근저당 설정할 때 임차인보증금이 존재해는지 혹은 무상임대차 계약서가 있는지 확인하면 된다.)
비전동 일대 상가주택 수익성 확인
주변시세 69평 15억원대 평단가 2,000만원선
경매물건 평단가 1,200만원
월제 조사
주변시세 2층 18평 90만원 평당 5만원선
경매물건 평당 4만원선 임대로 320만원
근린주택매입비용 5억 수익률 7.5%이상
경락대출 활용시 수익률 20%까지 상승하는 알짜배기.
대항력 있는 임차인과 제시 외 건물이라는 문제점
직계가족 보증금 5,000 낙찰자 전액인수, 만약 허위로 임대차계약을 작성하여 낙찰자에게 보즘금액을요구하면 사문서 위조로 형법처벌
건물이 2동 존재
제시외 건물이란 지자체 허가를 받지 않고 불법적으뇨 사용하는 건물-제시외 건물은 대항력 있는 임차인이 거주하는 4층 옥탑방 그리고 가건물 또한 무단사용
건축물대장싱 아직 위반건축물로 등재되어 있지 않지만 신고햐거나 위성사진을 통해 적발되면 위반사항이 개선될때까지 벌금부과.상가임차인 영업허가증 안 나올 수도 있으니 주의
주변 덕동산근린공원 있고 남중,고등학교 등이 있어 학생 통행이 빈번 또햐 물건지 근처 아파트, 단독
, 다가구 등이 많아 일정한 소비군이 형성
용도지역 2종 일반주거지역(건폐율 40%, 용적률 200%) 해당물건 건물면적 132평-용적률에 비해 약 50평 넘어섬. 그래서 신축보다 리모델링 통해 가치 상승 방향으로(용적률을 전부 적용하여 차지못한 건물은 신축으로)
꼬마빌딩, 소액 투자로 500만원 임대료 받는 방법
미추홀구 용현동 근린주택
경매로 50%
지하포함 총 4개층 구성
지층~2층 근린생활시설
그 외 7개호실 주택
감정가 13억 2회 유찰
6억원대 수익률 8%꼬마빌딩
토지면적 68평
건물면적 160평
지하 34평 공실
1층 34평 주점
2층 34평 공실
3층 28평 주택 총 7개호실
제시외 건물 매각포함-용도는 창고 및 주택
인하대 용현캠퍼스 도보 5분
가까운 거리에 인하대역
초 ㆍ고등학교 근접
상업시설 밀집
주변 먹자골목
주변임대시세 10평 보3,000에 월180
평당 1층 18만원선, 상부층 7만원
물건공용제외 약 120평
건물노후 30년 보수적으로
평당 4만 잡으면 480만원
수익률 8%
자루형 토지, 30년 이상 된 노후건물이라는 문제점
도로와 접한 부분이 협소한 자루형토지(접도구역 2m를 확보하지 못하면 신축에 지장-지자체문의)-임차 상가 간판이나 홍보물을 전면부에 부착할 수 없는 단점(주변 상가 임대료 대비 20~30% 다운)
30년 노후화로 심각한 하자 가능
리모델링으로 시세 차익을 높인다
주변토지시세 1,500만원
물건 약 970만원(안전마진확보)
리모델링 최소 평당 50만원 (최저가에 1억추가)
오늘부터 목표한 꿈을 더는 미루지 말자 여기 나와 있는 대로 실천해 보자